K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Podpora bytové výstavby v zemích Evropské unie

Datum: 7. 12. 2010, zdroj: OF 4/2010, rubrika: Bydlení

V dubnu 2010 zveřejnila společnost Deloitte výsledky své studie s názvem „The role of the government in EU real estate markets“, která charakterizuje přístup jednotlivých zemí EU k problematice vlastnického bydlení, především z pohledu daňových úlev (včetně úlev platby DPH) a existence garančních, resp. záručních fondů.

Studie konstatuje, že z dvaceti sedmi zemí EU má garanční fondy založen celkem 11 zemí (41 %), možnost odečtu zaplacených úroků z úvěru na pořízení bydlení je dle studie v 62 % zemí EU, osvobození od platby daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti pro bydlení umožňuje všech 27 zemí (většinou s omezujícími podmínkami), možnost daňového odpočtu v případě ztráty z pronájmu nemovitosti pro bydlení je v 52 % zemí, osvobození nové bytové výstavby od platby DPH ve 30 % zemí (redukovaná sazba pak ve 22 %) a jiné nespecifikované formy daňových úlev jsou ve 41 % případů. Existuje samozřejmě celá řada limitních prvků, které využití těchto úlev omezují, příp. jsou tyto úlevy možné pouze do určité výše.

Po zveřejnění studie odborná veřejnost nejvíce ocenila existenci garančních fondů, málo pozornosti však bylo věnováno faktu, že pouze tři státy EU měly zřízeny tyto fondy již před krizovým obdobím jako klasické, rezidenční trh permanentně podporující, zatímco zbývající jsou dočasné, zřízené pouze jako krizové pro případ nesolventnosti stávajících klientů hypotečních bank.

Domácí studie

ÚRS Praha, a. s., nezávisle na studii Deloitte zahájil v březnu 2010 aktivity na studii „Rozbor předpokladů na zvýšení podílu podpor rozvoje bydlení na základě samofinancování a refinancování s využitím záruk“, jejímž zadavatelem byl Státní fond rozvoje bydlení. V červenci 2010 byla dokončena více jak 80 stránková studie, která byla členěna do několika částí, přičemž úvodní část byla zaměřena na klasifikaci hlavních finančních nástrojů v zemích EU-27 s tím, že důraz je kladen jak na přímé podpory, což jsou zejména:

  • nevratné investiční a neinvestiční dotace, které jsou přímo zahrnuty do objemu realizované akce (v českém prostředí např. dotace na podporu výstavby podporovaných bytů, dotace na podporu regenerace panelových sídlišť apod.),
  • nevratné investiční a neinvestiční dotace na podporu splátek úroků z úvěrů, které jsou čerpány za účelem realizace realizované akce (v českém prostředí např. Program Panel, podpora hypotečního úvěrování apod.),
  • zvýhodněné úvěry poskytované za nižší, nežli průměrnou úrokovou sazbu na běžném bankovním trhu, příp. úvěry, které jsou poskytovány za sazbu průměrnou, ale na dobu delší, nežli je na volném trhu běžné,

ale také na nepřímé nástroje, jako jsou:

  • možnost odečtu zaplacených úroků z úvěru čerpaných na pořízení nového bydlení,
  • možnost osvobození od platby daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti pro bydlení,
  • výši daně z přidané hodnoty u nové bytové výstavby,
  • možnost zápočtu do daňové ztráty v případě pronájmu,
  • existence garančních fondů.

Všechny státy EU bytovou výstavbu podporují

V členských zemích EU v současnosti existuje, bez České republiky a bez započtení daňových úlev, více jak 130 zásadních forem podpor, které lze zařadit podle jejich charakteru mezi nevratné dotace. Neexistuje země EU-27, která by především novou bytovou výstavbu nepodporovala, stejně tak jako neexistuje téměř žádný stát, který by nepodporoval opravy, rekonstrukce a modernizace. Rozdíly lze najít v zaměření a zacílení podpor (od sociálních dávek až po podporu developerů). Jejich popis je však velmi rozsáhlý a bude předmětem samostatného příspěvku.

Vzhledem k novým poznatkům studie ÚRS Praha, oproti studii Deloitte, se tento příspěvek omezuje pouze na formu daňových úlev a garanční fondy.

V případě možnosti odečtu zaplacených úroků z úvěrů lze konstatovat, že tato možnost je využita ve 20 zemích EU, na druhou stranu zase státy, které tuto aktivitu neumožňují, nezatěžují novou výstavbu vlastnického bydlení platbou DPH. Často je pak tato forma odpočtu limitována nikoliv absolutní hodnotou, ale procentem z objemu zaplacených úroků, příp. procentem ze zdanitelné částky příjmu.

Absolutní osvobození od platby DPH, které je možné pouze v 9 zemích EU-27, je většinou doprovázeno omezením ve formě koupě prvního vlastnického bydlení, příp. nabyvatel nesmí vlastnit žádnou jinou nemovitost.

Garanční nástroje

V současné době v EU-27 existuje většina zemí, které v rámci své bytové politiky využívají garanční nástroje, které slouží k rozvoji vlastnického bydlení, v některých případech i bydlení nájemního a sociálního. Tyto nástroje umožňují nepřímou formou podpory zvyšování bonity žadatelů o hypoteční úvěry.

Vedle všeobecně známé možnosti přímého odečtu zaplacených úroků z úvěrů, se jedná o nástroje cílené, realizované jak prostřednictvím kompetentních ministerstev, tak k tomu zřízených samostatných fondů, nebo dochází k využívání samostatných a se státem kooperujících institucí, jako jsou národní banky, exportní a garanční banky a podobně. V některých případech poskytuje stát v případě hypotečních úvěrů také vratné či nevratné dotace, bonusy k jistině a příspěvky ke splátkám úroků z úvěrů. V souvislosti s hospodářskou krizí se stále častěji objevují tzv. garance za již dříve uzavřené úvěry na bydlení.

V současné době mohou využívat tuto formu podpory budoucí, příp. již existující dlužníci v 18 zemích EU (v některých případech jsou využívány specifické nástroje, které nelze charakterizovat jako skutečnou záruku, avšak úvěry zpřístupňují – např. Litva).

Nelze jednoznačně říci, že by poskytování záruk za úvěry na bydlení bylo absolutní doménou skutečných fondů bydlení. Řada tzv. garančních fondů, které vznikly v posledních letech v souvislosti s hospodářskou krizí, ve skutečnosti pouze využívá účty již existující instituce státního finančního sektoru (Polsko, Maďarsko, Slovinsko, Portugalsko apod.), na které stát deponoval určitý objem finančních prostředků určených k odvrácení potenciální hrozby.

Kontrolní role státu

Poskytováním klasických garancí z pohledu fondového hospodaření, se zabývají především fondy „historické“, které vznikaly již od sedmdesátých let, především ve vyspělých evropských zemích (Francie, Nizozemsko, Belgie, Finsko apod.). V zemích, kde se však záruky za úvěry poskytují pouze v souvislosti s hospodářskou krizí platí, že tyto „fondy“ jsou vesměs státem řízeny.

Garanční fondy, jejichž vznik nesouvisel se stávající hospodářskou krizí, a které byly založeny před rokem 2000, jsou vlastněny státem, v případě, že jsou fondy tzv. privátními nebo neziskovými platí, že u jejich vzniku asistoval stát a stát si udržuje kontrolní funkce. Tato definice neplatí v případě skutečně privátních garančních fondů, které byly založeny na komerční bázi podnikatelskými subjekty (jednotlivými bankami, spořitelnami, investičními fondy, případně podnikatelskými sdruženími). Tyto garanční „fondy“ jsou vesměs aktivní, až na fond italský, kde byl sice vládou odsouhlasen tento záměr, ale Ministerstvo financí doposud neschválilo prováděcí předpis.

Vedlejší funkce těchto garančních fondů se podle jednotlivých zemí liší, hlavní funkce, tedy zabezpečení splácení hypotečních úvěrů na pořízení vlastnického bydlení je však vždy shodná. V některých případech jsou bankovní záruky, především u garančních fondů vzniklých do roku 2007, poskytovány s cílem zvýšení bonity dlužníka a zpřístupnění budoucích úvěrů. V jiných případech se jedná o záruční fondy vstupující do procesu splácení v okamžiku, kdy klient banky má nezaviněné problémy se splácením úvěru. První typ garancí je většinou poskytován za úplatu, druhý typ garancí je velmi často bezúročnou, dlouhodobě splatnou pomocí. V EU je v současnosti osm států, které neposkytují garance za úvěry fyzickým osobám (Rakousko, Kypr, Slovensko, Bulharsko, Německo, Španělsko, Česko a Dánsko).

Garanční fondy, příp. nástroje, které lze definovat jako garanční, existují v současnosti v 18 zemích, nikoliv pouze v 11 zemích EU-27. Naopak platí, že 11 fondů s touto činností existovalo již před obdobím krize. Až na výjimky neexistují v zemích, které mají bytovou politiku na vysoké úrovni, příp. řada problémů byla vyřešena v minulosti (Rakousko, Dánsko, Německo, Švédsko) nebo v zemích, kde existují tzv. státní fondy rozvoje bydlení, jako např. Česká republika, Slovensko a Kypr. Skutečnost, že možnost státní nebo polostátní garance není k dispozici v problémovém Španělsku, hovoří o dlouhodobém přístupu státu k bytové problematice.

Osvobození od platby DPH

Z pohledu četnosti skupin opatření a možností v rámci jednotlivých států lze vidět, že nejnižší zastoupení mají ve Švédsku, Dánsku, Německu a Slovensku, tedy v prvních třech případech v zemích s dlouhodobě realizovanou bytovou politikou a v případě Slovenska v zemi, kde možnosti daňových úlev jsou velmi omezené (na druhou stranu objem finančních prostředků z veřejných rozpočtů je pro oblast bydlení poměrně vysoký).

Otázka osvobození od platby DPH u nové bytové výstavby je poměrně složitá a vhodně ji doplňuje tabulka, která charakterizuje výši DPH v jednotlivých zemích EU-27 v následujících kategoriích:výstavba sociálních bytů,

opravy a modernizace bytového fondu, výstavba technické infrastruktury, výstavba nového bydlení (budovy), dokončovací práce na nových, již zkolaudovaných budovách.

Doplněny jsou údaje o základní, snížené, super snížené sazbě včetně tzv. „Parking rate“. Jde o přechodné opatření, které má zmírnit šok z přechodu na standardní sazbu.

Sazby DPH v oblasti bydlení v zemích EU-27 k 1. květnu 2010
Kód Stát Sociální byty Opravy Výstavba TI Nové bydlení Dokončovací práce Sazba
Základní Snížená Super snížená „Parking rate“
BE Belgie 6
12
61
21
(ex) 21 6
12
21
21 6
12
- 12
BG Bulharsko 20 20 20 20 20 20 7 - -
CZ Česko 10 10 1011
20
1011
20
1011
20
20 10 - -
DK Dánsko 25 25 (ex) (ex) 25 25 - - -
DE Německo 19 19 (ex) (ex) 19 19 7 - -
EE Estonsko 20 20 20 20 20 20 9 - -
EL Řecko 21
(ex)
103 (ex) 21
015
21 21 10 5 -
ES Španělsko 4
7
74 16 7
16
4
7
16 7 4 -
FR Francie 5,5
19,6
5,55
19,6
19,6 19,6 19,6 19,6 5,5 2,1 -
IE Irsko 13,5 13,56 (ex) 13,56 13,56 21 13,5 4,8 13,5
IT Itálie 4
10
10 20 413
10
20
413
10
20 10 4 -
CY Kypr 15 15 (ex) 15 15 15 5
8
- -
LV Lotyšsko 21 21 (ex) 2113 21 21 10 - -
LT Litva 21 21 21 21 21 21 5
9
- -
LU Lucembursko 32
15
312
15
(ex) (ex) 37
15
15 6
12
3 12
HU Maďarsko 25 25 25 25 25 25 5
18
- -
MT Malta (ex) 18 (ex) (ex) 18 18 5 - -
NL Nizozemí 19 68 19 19 19 19 19 6 - -
AT Rakousko 20 20 (ex) (ex) 20 20 10 - 12
PL Polsko 7 7 22 7
22
7
22
22 7 3 -
PT Portugalsko (ex)
5
5
20
(ex) (ex) 5
20
20 5
12
- 12
RO Rumunsko 19
516
19 19
517
19
517
19 19 9 - -
SI Slovinsko 8,5 8,5 20 8,514
20
8,514
20
20 8,5 - -
SK Slovensko 19 19 19
(ex)10
19 19 19 6
10
- -
FI Finsko 22 22 (ex) (ex) 22 22 8
12
- -
SE Švédsko 25
(ex)
25 (ex) (ex) 25 25 6
12
- -
UK Velká Británie 17,5
0
17,5
59
(ex)
17,5
0
17,5
0
17,5
17,5 5 - -

Poznámky

  1. BE: Opravy a rekonstrukce bytů a bytových domů v soukromém vlastnictví, které byly dokončeny a zkolaudován před více jak 5 lety.
  2. LU: Domy a byty, které slouží k trvalému bydlení.
  3. EL: Pouze pro starší byty a domy v soukromém vlastnictví.
  4. ES: Pouze činnosti při opravách soukromých domů a bytů souvisejících přímo se stavebnictvím (zednické práce).
  5. FR: Opravy a rekonstrukce bytů a bytových domů, které byly dokončeny a zkolaudovány před více jak 2 lety.
  6. IE: „Parking rate“.
  7. LU: Pouze činnosti související přímo s opravami částí domů a bytů starších 20 let.
  8. NL: Štukovací a malířské práce při opravách a rekonstrukcích bytů a domů starších 15 let.
  9. UK: Pouze pro ostrov Man.
  10. SK: Pouze je-li součástí dodávky také výstavba nové obytné budovy.
  11. CZ: Rozhodující je velikost podlahové plochy.
  12. LU: Pro domy a byty, které slouží k trvalému bydlení.
  13. IT: Pouze pro první bydlení.
  14. SI: Pro stavby pro bydlení, které nejsou součástí státní sociální politiky (definice podle velikosti podlahové plochy) pouze do 31. 12. 2010.
  15. EL: Pouze pro první bydlení.
  16. RO: Domovy pro seniory.
  17. RO: Velikostně omezené byty a domy.
  • Ex) Vyjmuto z platby DPH.
  • „Parking rate“: představuje přechodné opatření v zemích EU, které má zabránit šoku z přechodu z nižší sazby DPH na sazbu standardní (tj. původní zdanění se zvýší na sazbu „parking rate“ a po určité době se „přepne“ na sazbu vyšší).

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.

TOPlist
TOPlist