Rozmístění a intenzita bytové výstavby v obcích České republiky
Analýza lokalizace bytové výstavby do jednotlivých obcí představuje cenný podklad pro tvorbu bytové politiky. Zejména ve městech střední a větší velikosti, kde je objektivní potřeba bytů největší, je užitečné znát konkrétní počty dokončených bytů, aby bylo možno upozornit na města, kde se daří řešit bytový problém vhodně uplatňovanou bytovou politikou, a naopak varovat před nebezpečím bytové nouze v těch případech, kde bytová výstavba dlouhodobě zaostává.
K 31. 12. 2009 existovalo na území České republiky 6249 obcí. Z tohoto počtu se v období 1997–2009 postavil alespoň jeden byt v 5925 obcích, tedy v 94,8 % celostátního úhrnu. Více než 20 bytů bylo postaveno v 2229 obcích, které tvoří více než třetinu počtu všech obcí. Z vývojového hlediska lze uvést, že rozmístění počtu dokončených bytů na území státu je stále plošnější. Jestliže ještě v roce 1997 nebyl každoročně ani jeden byt postaven ve 3747 obcích, v posledním roce sledovaného období absentovala bytová výstavba již pouze v 2473 obcích (tedy v necelých 40 % celostátního počtu).
Naopak počtu obcí s více než dvaceti dokončenými byty s rozvojem bytové výstavby přibývalo. V roce 2008 se v takovém měřítku stavělo v 262 obcích, což více než dvojnásobně převyšovalo počet obcí s 20 a více dokončenými byty v roce 1997. V posledním roce 2009 se ovšem více než 20 bytů postavilo jen v 231 obcích.
Města a jejich zázemí
Například 350 a více bytů bylo dokončeno ve sledovaném období celkem ve 135 obcích, z toho 108 obcí mělo k 31. 12. 2009 více než 5 tis. obyvatel, šlo tedy hlavně o města. V tomto počtu se však nachází také 7 obcí (Jesenice, Hostivice, Milovice, Odolena Voda, Černošice, Úvaly a Kdyně), které pětitisícovou hranici překročily až v průběhu hodnoceného období, díky výstavbě nových bytů.
Vynikají první tři obce, kde se během 13 let zkolaudovalo dohromady 4868 bytů. V Milovicích se jednalo o rozsáhlou přestavbu budov využívaných sovětskou vojenskou posádkou na byty, v Jesenici a v Hostivici, ležících v bezprostředním zázemí Prahy, se stavělo v převážné míře pro obyvatelstvo vázané na hlavním město. Přitom vedle rodinných domů šlo také o novostavby bytových domů, které se na výstavbě podílely v Hostivici polovinou, v Jesenici třetinou.
Zbylých 27 obcí s méně než 5000 obyvateli, s rozsáhlými stavebními aktivitami v letech 1997–2009 jen potvrzuje několikrát zdůrazňovaný proces suburbanizace, tedy směřování bytové výstavby do zázemí velkých měst. Jen kolem Prahy nalézáme 16 těchto obcí (Šestajovice, Rudná, Zdiby, Kamenice, Velké Přílepy, Chýně, Vestec, Průhonice, Psáry, Hovorčovice, Nehvizdy, Zeleneč, Květnice, Dolní Břežany, Bašť a Horoměřice), dvě obce je možné nalézt v zázemí Brna (Bílovice nad Svitavou, Modřice) a jednu obec v zázemí Plzně (Vejprnice). Intenzivně se stavělo i v okolí Českých Budějovic (Litvínovice) a Pardubic (Sezemice).
Zbývající čtyři obce (Špindlerův Mlýn, Harrachov, Železná Ruda a Čeladná) jsou atraktivní pro bytovou výstavbu rekreačních bytů v horských oblastech. Nutno však zdůraznit, že se zde jedná o růst tzv. "druhého bydlení", a to ještě ve spekulativní podobě, které nijak neodpovídá poptávce po trvalém bydlení.
Intenzita výstavby
Z hlediska intenzity výstavby vynikají pochopitelně obce menší velikosti. Intenzitu bytové výstavby vyšší než 20 bytů na 1000 obyvatel středního stavu v období 1997–2009 průměrně ročně vykázalo celkem 16 obcí – od Květnice (se zcela extrémní hodnotou 86,40 dokončených bytů na 1000 obyvatel), přes Chýně (48,05), Bašť (43,33) a Jesenice (42,41), až po Hostivice (24,99), Železná Ruda (22,55) a Litvínovice (21,36).
Ve většině menších obcí v zázemí měst převládala výstavba rodinných domů. Pouze ve Vestci a v Chýni byly stavěny převážně byty v bytových domech.
Výstavba ve vybraných městech
Převážná většina bytového fondu České republiky (65,8 % při sčítání v roce 2001) je koncentrována do měst s více než pěti tisíci obyvateli. Vzhledem k růstu počtu domácností vzrůstá tlak na novou bytovou výstavbu právě v těchto městech, kde existuje největší reálná potřeba zejména nájemních bytů.
V úhrnu let 1997–2009 bylo ve městech s 10 tis. a více obyvateli postaveno 180 423 bytů (bez bytů v domech s pečovatelskou službou, v domovech-penziónech a bytů v nebytových objektech). Tento počet znamenal průměrné roční dokončování 2,50 staveb bytů na 1000 obyvatel, čímž desetitisícová města zaostávají za celostátní úrovní (2,82). Ovšem intenzitní ukazatel za vybrané obce s méně než 10 tis. obyvateli, který dosáhl hodnoty 3,03 dokončených bytů na 1000 obyvatel, byl nadprůměrný.
Počet měst s 10 tisíci a více obyvateli, ve kterých se postavil méně jen jeden byt na tisíc obyvatel, se za posledních 13 let snížil z 66 na 34 měst v roce 2008. A naopak zvýšil se počet měst, kde se postavilo pět a více bytů na tisíc obyvatel ze 7 na 21 měst v roce 2007. Pouze deset desetitisícových měst vykázalo ve sledovaném období intenzitu vyšší než 4 byty průměrně ročně na 1000 obyvatel. Vybraná skupina obcí s méně než desetitisíci obyvatel v průměru let 1997–2009 vykázala z 60 % výstavbu jednoho až tří bytů na 1000 obyvatel. Více než pětina obcí této kategorie zaznamenala v třináctiletém úhrnu intenzitu bytové výstavby vyšší než 4 dokončené byty na 1000 obyvatel. Naopak jen v 8 obcích (5,2 % úhrnu) byl v přepočtu na 1000 obyvatel zkolaudován méně než jeden byt.
Nejintenzivněji se stavělo v desetitisícových městech středních Čech, která reprezentují zázemí Prahy (Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, Čelákovice a Říčany nebo v širším vymezení Poděbrady, Čáslav a Benešov).
Mezi deseti městy s nejvyšší intenzitou bytové výstavby zcela dominuje s 9,51 dokončenými byty na 1000 obyvatel Kuřim, která patří do nejbližšího zázemí města Brna. Ve východních Čechách se relativně nejvíce stavělo v Lanškrouně. Kategorii měst s 50–100 tis. obyvateli, která je jinak v bytové výstavbě nejvíce zaostávající, zastupuje Jihlava.
Sledujeme-li seznam měst nejúspěšnějších v bytové výstavbě v posledních dvou letech, nepozorujeme již tak zřetelnou koncentraci do středočeského regionu. Další města z nejúspěšnější desítky jsou již územně rozptýlena, zčásti se jedná o krajská města (Jihlava, Hradec Králové, Plzeň), častěji je zastoupen též moravský makroregion (Znojmo, Hlučín, Uherské Hradiště, Olomouc). Překvapivá je druhá nejvyšší hodnota intenzitního ukazatele v roce 2009 v Hlučíně jako zástupce strukturálně postiženého Ostravska.
Nejnižší ukazatele
Města s nejnižšími intenzitními ukazateli v ročním průměru třináctiletého období se koncentrují s výjimkou Neratovic do prostoru severočeské aglomerace (Litvínov, Chomutov, Louny, Teplice, Most, Jirkov a Bílina) a na Ostravsko (Karviná a Havířov). Ve všech deseti vybraných městech nebylo během sledovaného období postaveno průměrně ročně více než 0,6 bytu na 1000 obyvatel středního stavu. Zaostávání měst ve výše uvedených regionech v bytové výstavbě má dlouhodobější charakter, v posledním šestiletí však spadly do desítky měst s nejnižší hodnotou intenzitního ukazatele také Veselí nad Moravou, Žďár nad Sázavou a Šumperk. Vzhledem ke skokovitému charakteru bytové výstavby se v zaostávajících městech v intenzitě výstavby objevují často i jiná města, mimo severozápadních Čech či z Ostravska např. Moravská Třebová, Zábřeh a Šumperk, ale i Hodonín, Třebíč a Bruntál.
Malá města
Rozdíly v intenzitě bytové výstavby ve vybraných obcích s méně než 10 tisíci obyvateli jsou mnohem výraznější než u měst s 10 tisíci a více obyvateli, zejména co se týká maximálních hodnot.
Zcela extrémní intenzitní ukazatel za uplynulé třináctileté období (42,41 dokončených bytů na 1000 obyvatel) zaznamenává Jesenice, ležící, podobně jako Hostivice (24,99), v bezprostředním zázemí Prahy. Třetí nejvyšší intenzitu bytové výstavby (17,93 dokončených bytů na 1000 obyvatel) zaznamenávají Milovice.
Také obce s méně než 10 tis. obyvateli s vysokou intenzitou bytové výstavby se ve velké míře nacházejí v blízkosti největších měst republiky, ať již Prahy (vedle Jesenice a Hostivice a Milovic ještě Roztoky, Odolena Voda, Černošice, Úvaly a Králův Dvůr), nebo Plzně (Nepomuk, Dobřany). Vedle měst se zcela dominantní výstavbou bytů mimo rodinné domy (Odolena Voda, Nepomuk, Milovice) napomohla v některých případech vysoké hodnotě intenzitního ukazatele i rozsáhlá výstavba rodinných domů. To se týká v prvé řadě Černošic, kde se byty mimo rodinné domy stavěly v zanedbatelné míře. V okolí Prahy, na Plzeňsku a v okolí Brna se stavělo velmi intenzivně jak v první, tak ve druhé polovině hodnoceného období, jen Nepomuk, Stod, Dobřany, Stochov, Pohořelice a Bystřice byly nahrazeny městy Milovice, Odolena Voda, Králův Dvůr, Úvaly, Tišnov a Židlochovice. Stejná koncentrace (na rozdíl od desetitisícových měst) je patrná i v posledních dvou letech, z ostatních regionů vynikají pouze Vizovice.
Nejnižší hodnoty intenzity výstavby ve skupině obcí s méně než 10 tis. obyvateli, na rozdíl od desetitisícových měst, vykazují sídla územně podstatně více rozptýlená. Jsou zde zastoupeny jako obvykle regiony severních a severozápadních Čech (Mimoň, Kraslice, Osek, Habartov a Duchcov), tak také jižní Čechy (Týn nad Vltavou, Vimperk, Vodňany), ale i východní Čechy (Žamberk) a střední Morava (Kojetín). V průměru však tato města vykazují vyšší než celorepublikovou intenzitu, pouze v 8 městech se v období 1997–2009 dokončil méně než jeden byt na 1000 obyvatel. Z tohoto seznamu ovšem pouze Týn nad Vltavou, Mimoň, Osek a Habartov zaostávaly v bytové výstavbě v obou víceletých obdobích. Zajímavý je osud Milovic, kde se v první polovině hodnoceného období téměř nestavělo, aby v následujícím šestiletí prošlo město výše uvedeným stavebním boomem. Seznam měst s nejnižší intenzitou bytové výstavby v posledních dvou letech ukazuje opět na výraznou meziroční "skokovitost" bytové výstavby v menších městech, pouze Vrbno pod Pradědem se objevuje v nejméně úspěšné desítce jak v roce 2008, tak v roce 2009. Také územní rozptyl nejvíce zaostávajících měst je značný, nacházíme zde východočeská, severočeská i moravská města.
Největší města
V současné době je v České republice 21 měst s více než 50 tisíci obyvateli. Ve městech s 50 000 a více obyvateli žije dnes téměř jedna třetina obyvatelstva republiky a podle sčítání lidu, domů a bytů v roce 2001 ve vymezení roku 2009 je zde umístěno 35,3 % trvale obydleného bytového fondu. Vzhledem ke specifičnosti těchto měst (stárnutí obyvatelstva, vysoká rozvodovost, štěpení domácností apod.) je nutno věnovat tomuto souboru pozornost.
V hodnoceném období bylo v jednadvaceti největších městech České republiky dokončeno celkem 122 717 bytů, z toho 48 114 bytů v období 1997–2003 a 74 603 bytů v období 2004–2009, tedy o polovinu více, třebaže druhé období je o rok kratší. Již to samo dostatečně vypovídá o značném rozmachu bytové výstavby. V přepočtu na 1 000 obyvatel bylo v uvedeném souboru v ročním průměru daného období postaveno 2,85 bytů. Tímto ukazatelem města s 50 tis. a více obyvateli mírně překračují celostátní průměr 2,82 dokončených bytů na 1000 obyvatel. Je však nutno opět připomenout diametrálně rozdílnou hodnotu intenzitního ukazatele ve velkoměstech (3,42) a ve skupině měst s 50–100 tis. obyvateli (1,64), kde není ani poloviční.
Uvedený soubor je z hlediska intenzity bytové výstavby značně diferencován. Více než dvě třetiny úhrnu bytů dokončených v padesátitisícových městech byly postaveny v Praze a v Brně. V Praze se mezi roky 1997 a 2009 zvýšil počet dokončených bytů čtyřnásobně, v Brně téměř třiapůlnásobně. V řadě dalších měst (v Plzni, Ústí nad Labem, Pardubicích či v Olomouci) došlo sice v uplynulém třináctiletém období ještě k výraznějšímu relativnímu navýšení bytové výstavby, ovšem z velmi nízkého základu v roce 1997. Na druhé straně pro města Teplice, Karviná a Havířov je nepříznivým zjištěním, že ve srovnání s prvním rokem hodnoceného období zde počet dokončených bytů poklesl.
V ročním průměru období 1997–2009 vykázalo pouze 6 měst (Praha, České Budějovice, Liberec, Jihlava, Brno a Olomouc) hodnotu intenzitního ukazatele vyšší než celostátní průměr, což při mírně nadprůměrném intenzitním ukazateli celého souboru opět dokládá jeho značnou diferenci mezi jednotlivými městy. Nejvyšší hodnoty intenzity bytové výstavby bylo dosaženo v Jihlavě, kde se ve sledovaném období stavělo 4,74 bytů průměrně ročně. Na tento vysoký ukazatel má vliv zejména rozvoj bytové výstavby od roku 2001. V roce 2008 bylo dokonce v šesti městech (v Praze, Českých Budějovicích, Plzni, Liberci, Hradci Králové a v Jihlavě) dokončeno v přepočtu na 1000 obyvatel více než pět bytů, v posledním roce 2009 dosáhla tak vysoké intenzity bytové výstavby tři města – Praha, Liberec a Olomouc.
Je logické, že města ve strukturálně postižených regionech mají nižší potřebu bytové výstavby. Přesto je třeba zvláště upozornit na devět měst, ve kterých je úroveň bytové výstavby velmi nízká. Méně než jeden byt v přepočtu na 1000 obyvatel se v ročním průměru třináctiletého období postavil v Kladně, Děčíně, Mostu, Teplicích, Ústí nad Labem, Frýdku-Místku, Karviné, Havířově a v Ostravě, z toho v Karviné nebyla dosažena ani hranice 0,5 dokončeného bytu na 1000 obyvatel. Navíc zde, v jediném padesátitisícovém městě, nebyl ani v jednom roce sledovaného období dokončen více než 1 byt na 1000 obyvatel. Poslední dva roky s intenzitním ukazatelem vyšším než dva dokončené byty znamenají pro Frýdek-Místek naději, že se v tomto městě částečně podařilo překlenout krizi v bytové výstavbě.
Porovnáme-li vývoj intenzitního ukazatele mezi počáteční a konečnou fází hodnoceného třináctiletí, charakterizovanými obdobími 1997–2003 a 2004–2009, pak zdaleka nejprogresivněji vzrostla intenzita bytové výstavby v Jihlavě – o 3,47 bytu na 1000 obyvatel, takže v posledním šestiletí se v tomto městě stavělo v ročním průměru v přepočtu na 1000 obyvatel již 6,62 bytů. Naopak ve většině severočeských a severomoravských měst intenzita bytové výstavby dlouhodobě stagnuje, v Děčíně, Mostu a v Karviné dokonce v posledním šestiletém období poklesla.