Posouzení ekonomické výhodnosti stavebních projektů

V současné době se na naši společnost stále více obracejí zástupci municipalit s prosbou o posouzení různých stavebních projektů. Cílem takových posudků, např. u obecně prospěšných staveb jako jsou domy pro seniory, školy, plavecké bazény, bylo vždy posoudit výši investičních a následně provozních nákladů, včetně dopočtu dalších nákladů na financování provozu či nutnosti dotací a návrh způsobu financování.

Zkusme si toto představit na konkrétním příkladě, a to na vyhodnocení finanční náročnosti provozu objektu „Plavecký areál“. Pro zadavatele byly vypracovány dvě varianty možného řešení.

První varianta analyzovala ekonomiku provozu za předpokladu realizace krytého plaveckého areálu s bazénem 50 m a příslušenství. Druhá varianta hodnotila provoz za předpokladu realizace krytého plaveckého areálu s bazénem 50 m a příslušenství doplněné o aquapark. Cílem posudku bylo podchytit a vyhodnotit hlavní faktory, které budou podstatným způsobem ovlivňovat provozní náklady celého Plaveckého areálu.

Při jejich posouzení byly využity dokumenty související s výstavbou areálu. Zejména šlo o následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí, Smlouva o dílo k provedení stavby, Závěr zjišťovacího řízení o posuzování vlivů na životní prostředí, Kopie snímku pozemkové mapy na oceňovaný pozemek, Cenová mapa stavebních pozemků, Informace získané na místní šetření, Projektová dokumentace pro stavební povolení, Průkaz energetické náročnosti budov a Zpráva o energetickém auditu projektu stavby Plavecký areál.

Vlivné faktory – náklady a návštěvnost

Nejdříve jsme provedli ekonomickou analýzu sportovního zařízení ve vlastnictví města za účelem nalézt nejvhodnější způsob provozu podle předložených variant z pohledu jeho hospodaření.

Sport je významnou součástí života velké části obyvatelstva. Podíl sportu na celkových spotřebitelských výdajích se pohybuje v různých zemích mezi 1,1 % a 3,6 %, „sportovní“ hrubý domácí produkt potom představuje 1,5–2 % celkového hrubého domácího produktu a tvoří tedy jeho nezanedbatelnou část. Sport je provozován v různých typech sportovních zařízení nebo v přírodě. Sportování v přírodě je dnes stále ještě z velké části bezplatné, oproti tomu přístup do sportovních zařízení je ve většině případů zpoplatněn.

Náklady na provoz sportovních zařízení každým rokem rostou především z důvodu růstu cen energií, které tvoří podstatnou složku celkových nákladů. Oproti tomu ceny za pronájem rostou výrazně pomaleji, protože při rychlém zvyšování cen by mohlo dojít ke ztrátě zákazníků. Sportovní kluby proto musí hledat jiné způsoby financování provozu sportovních zařízení.

Snížení dotace města na provoz areálu vyžaduje, aby se zvýšila návštěvnost a s tím je nutno spojovat širší nabídku služeb. V západní Evropě je tento ukazatel přepočten na vodní plochu v poměru k počtu obyvatel spádové oblasti. Jelikož se v blízkém okolí nenachází žádné nekryté bazény ani přírodní koupaliště, předpokládali jsme, že do nově vybudovaného areálu přilákáme jeho otevřením dostatečný počet návštěvníků. Ekonomické výsledky a finanční odhady bylo možné stanovit na základě podnikatelského modelu. Členění národního hospodářství podle principu financování rozlišuje ziskový (tržní) sektor a neziskový (netržní) sektor. Neziskový sektor dále člení na veřejný sektor, soukromý a sektor domácností. Náklady na provozování posuzovaného areálu se budou odvíjet podle zařazení mezi výše zmíněné sektory. Subjekty financované v režimu občanských sdružení se svou podstatou odlišně vymezují vůči dani z příjmu a dani z přidané hodnoty.

Porovnání a podrobná analýza

Situaci v segmentu plaveckých bazénů a aquaparků jsme hodnotili porovnáním vybraných ukazatelů návštěvnosti a výše vstupného obdobných pražských zařízení a kladenského aquaparku (stav k 31. 3 2011) – viz tabulka.

Pro vyhodnocení obou variant plaveckého areálu byla provedena podrobná analýza složky nákladů i výnosů souvisejících s provozem aquaparku. Jednalo se o náklady na energii, vodu, mzdové náklady, náklady spojené s běžnou údržbou a ostatní náklady související s marketingem, ostrahou, revizemi, kontrolou, pojištěním, drobným vybavením a audity (technické i ekonomické) a externím vedením účetnictví. Na straně výnosů byly analyzovány tržby ze vstupného a doplňkové příjmy např. z pronájmů prodejních automatů, reklamních ploch či sponzorských příspěvků byly vzhledem k malému podílu na celkových výnosech, neurčitosti jejich realizace a vzhledem k principu opatrnosti, zanedbány.

Současně byl proveden kvalifikovaný předpoklad počtu návštěvníků v jednotlivých měsících a modelace návštěvnosti v sezóně a mimo sezónu. Při stanovení celkových očekávaných počtů návštěvníků areálu se vycházelo z průměrného denního počtu návštěvníků podobných areálů ve srovnatelných lokalitách. Počty návštěvníků reflektují sezónnost, u krytých plaveckých bazénů je patrná menší poptávka v letních měsících. Informace byly získány z internetových presentací jednotlivých provozovatelů obdobných zařízení a z vlastního marketingového průzkumu.

Závěrem

Pro vyhodnocení obou variant bylo nutné předložit zadavateli výsledky takovým způsobem, aby se mohl rozhodnout pro jednu z nich. V našem případě byla pro zadavatele výhodnější varianta dostavby plaveckého areálu včetně aquaparku, kdy výsledná dotace byla nižší, než při provozování pouze plaveckého areálu.

Znalecký tým ústavu APOGEO Esteem má s řešením těchto problémů, které mohou tížit zastupitele obcí a měst, bohaté zkušenosti.

Andrea Paslerová, Valuation Institute Manager, APOGEO Esteem, a. s.