Územní analýza bytových projektů v Praze (2014)
Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) od roku 2009 každoročně zpracovává Územní analýzu aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů v hl. m. Praze, jejíž nejnovější závěry z roku 2014 jsou prezentovány v rámci tohoto příspěvku.
Analýza pravidelně monitoruje rozsah a prostorové rozmístění aktuální nabídky bytových projektů na území hlavního města, pozornost je ale věnována také některým dalším charakteristikám aktuálních rezidenčních projektů (velikostní struktuře projektů, úspěšnosti prodejů nových bytů, jejich cenám atd.). Jednotlivé závěry jsou porovnávány s těmi, jež byly při použití identické metodiky pořízeny v minulých letech.
Metodika
Do analýzy byly zahrnuty výlučně takové pražské rezidenční developerské projekty, které jsou realizovány formou výstavby bytových domů a jejichž prostřednictvím vznikne minimálně 10 nových bytových jednotek. Analýza nezohledňuje developerské projekty zaměřené na výstavbu rodinných domů, stejně jako nebere v potaz projekty realizované formou nástaveb, vestaveb či projekty rekonstrukcí v již stávajících bytových domech (projekty tohoto typu jsou typické především pro centrální části Prahy).
Pro zařazení developerského projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- Bytový projekt (popř. jeho dílčí aktuální etapa) byl dokončen v průběhu roku 2014;
- Bytový projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě;
- Výstavba bytového projektu nebyla v době pořízení analýzy zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek.
S ohledem na stanovené podmínky bývá poměrně běžné, že jeden developerský projekt je zařazován do analýzy opakovaně, tzn. po dobu několika let.
Veškeré vstupní údaje, ze kterých analýza vychází, byly pořízeny v průběhu září roku 2014. Jejich zdrojem jsou informace uveřejněné na oficiálních webových stránkách jednotlivých bytových projektů.
Aktuální bytové projekty 2014
Na území Prahy bylo v době pořízení zdrojových dat k analýze (září 2014) identifikováno celkem 111 aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů, které vyhovují výše stanoveným podmínkám. V rámci těchto projektů (popř. aktuálních dílčích etap projektů) je realizována výstavba 11 126 nových bytových jednotek, které budou či již byly dodány na pražský rezidenční trh v období 2014–1. pololetí 2017.
Na základě porovnání těchto základních údajů s těmi, které byly publikovány v Územní analýze aktuálních developerských projektů z roku 2013, můžeme konstatovat poměrně zřetelný meziroční nárůst nabídky nového bydlení v roce 2014. Počet identifikovaných aktuálních developerských bytových projektů se mezi lety 2013 a 2014 zvýšil ze 106 na 111 a především pak počet bytových jednotek realizovaných v rámci těchto projektů se meziročně zvýšil z 9866 na 11 126, přibližně tedy o 12 %. Takto významný nárůst objemu nové výstavby registrujeme od roku 2009 vůbec poprvé. V letech 2010 až 2013 se počet bytů nabízený v rámci aktuálních developerských bytových projektů pohyboval vždy v poměrně úzkém rozpětí cca 9,2 až 9,9 tisíc (viz graf č. 1).
Je tedy patrné, že na pražském realitním trhu dochází k relativně významnému oživení výstavby bytových domů. Tento růst je možné vysvětlit zvyšující se poptávkou po nemovitostech, kterou vyvolává mimo jiné očekávání růstu jejich cen. Současná výstavba je ovšem stále výrazně nižší v porovnání se situací před rokem 2010, kdy jsme např. v roce 2009 zaznamenali téměř 16 tisíc bytů nabízených prostřednictvím tehdy aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů. Na takto vysoké úrovni nabídky se nejvyšší měrou podílely četné rozsáhlé projekty běžně nabízející několik set bytů, jejichž realizace byla zahájena ještě před začátkem celosvětové hospodářské recese (tzn. přibližně do druhé poloviny roku 2008).
Velikostní struktura projektů
Relativně významný meziroční nárůst mezi lety 2013 a 2014 o 1260 nových bytů realizovaných v rámci aktuálních developerských projektů byl mimo jiné důsledkem zvýšení průměrné velikosti bytových projektů. Zatímco v roce 2013 připadalo na jeden projekt (popř. dílčí etapu projektu) v průměru 93 bytů, v roce 2014 to bylo již mírně přes 100 bytových jednotek.
Velikostní struktura aktuálních developerských projektů identifikovaných v roce 2014 nicméně byla, ostatně jako každým rokem, velmi pestrá. Nejmenší identifikovaný bytový projekt čítal pouze 12 bytů, největší pak 639 bytů. Početně nejzastoupenější byly projekty spíše menšího rozsahu, jejichž prostřednictvím vzniká 10–100 nových bytů, které se na celkovém počtu developerských projektů podílely téměř ze dvou třetin. Pro celkovou bilanci objemu nabízených bytů mají nicméně klíčový význam projekty většího rozsahu. Oproti roku 2013 významně přibyly především rozsáhlejší projekty s 200–299 byty (v roce 2013 pouze 2 projekty, v letošním roce 8 projektů). Počet největších aktuálních projektů, v rámci kterých vzniká 300 a více bytů, se v září roku 2014 meziročně snížil ze 7 na 6.
Developerské společnosti
Za realizací identifikovaných 111 aktuálních developerských projektů stálo 72 různých developerských společností, které bylo v době zpracování databáze bytových projektů možné považovat za aktivně působící na pražském realitním trhu v segmentu výstavby bytových domů.
V oblasti rezidenční výstavby v Praze dlouhodobě vynikají počtem aktuálních projektů a především i celkovou kapacitou nabízených bytů čtyři akciové společnosti: Central Group, Ekospol, Finep a Skanska Reality. Tato tzv. „velká čtyřka“ developerských firem se v září 2014 podílela na celkovém počtu bytů v Praze, nabízených prostřednictvím aktuálních bytových projektů, ze 44 %. Oproti roku 2013, kdy tato hodnota činila 41 %, se tak tedy podíl „velké čtyřky“ na pražském rezidenčním trhu mírně navýšil. Potvrzuje se tedy trend sílící koncentrace na rezidenčním trhu, na němž posilují svoje pozice nejvýznamnější developerské společnosti, které se zaměřují převážně na výstavbu rozsáhlejších bytových projektů.
Prodeje nových bytů
V posledním období poptávka po novém bydlení v Praze kontinuálně roste. Potvrzují to veřejně dostupné statistické údaje některých developerských společností, jež samy provádějí monitoring a analýzy pražského rezidenčního trhu, které shodně vypovídají o významně se navyšujícím počtu prodaných bytů. Podle společnosti Ekospol bylo v roce 2013 v Praze prodáno celkem 5015 nových bytů, což představovalo čtvrtinový meziroční nárůst prodejů nových bytů a zároveň nejlepší výsledek za posledních 6 let. Z předběžných dat a predikcí developerů lze předpokládat, že k dalšímu nárůstu prodejů nových bytů došlo i v roce 2014, kdy mělo být prodáno přibližně 5500 nových bytů.
Tendenci vzrůstající úspěšnosti prodeje nových bytů potvrdily i údaje IPR Praha pořizované pro územní analýzy aktuálních developerských projektů, které jsou ale oproti výše uvedeným koncipovány odlišně. Zatímco v průběhu 3. čtvrtletí roku 2010 bylo z celkového počtu bytů, které byly uvolněny do prodeje v rámci tehdy aktuálních developerských projektů, úspěšně prodáno či rezervováno 45 % z celkové nabídky, v témže období roku 2011 to bylo 48 %, v roce 2013 již 57 % (za rok 2012 není údaj k dispozici). V září 2014 bylo z celkového objemu nabídky 58 % bytových jednotek prodaných, případně závazně rezervovaných.
Ceny nových bytů
V analýze byly tentokrát poprvé detailně šetřeny i nabídkové ceny nového bydlení. Průměrná nabídková cena (volných) bytů v rámci pražských aktuálních developerských projektů činila 63 899 Kč/m2. Rozpětí nabídkových cen bytů bylo značné. Zatímco nejlevnější rezidenční projekt nabízí v průměru za 35 tisíc Kč/m2, nejdražší téměř za 172 tisíc Kč/m2. Projekty s průměrnou cenou nabízených bytů v rozpětí 45 až 65 tisíc Kč/m2 představovaly polovinu ze všech developerských projektů aktuálních k září 2014, u nichž se podařilo zjistit nabídkové ceny bytů.
Analýza mimo jiné jednoznačně potvrdila významný korelační vztah mezi cenou nabízených bytů a počtem realizovaných bytových jednotek v rámci developerského projektu. Se vzrůstajícím počtem bytů v rámci projektu cenová hladina ve většině případů výrazně klesala. Nejlevnější ceny bytů proto zpravidla nabízejí velké developerské společnosti realizující vysokokapacitní projekty.
Vedle velikosti a kvality provedení developerského projektu je jedním z klíčových cenotvorných faktorů, jenž spoluurčuje průměrnou cenovou hladinu nabízených bytů v rámci projektu, kvalita lokality, přičemž je důležitá především poloha projektu vůči centru Prahy. Nejdražší bytové projekty se nacházely ve vnitřních částech města na levém břehu Vltavy, konkrétně především na území správních obvodů Praha 6 (v průměru 89 149 Kč/m2 vnitřní užitné plochy bytu) a Praha 5 (85 313 Kč/m2). Naopak nejlevnější bytové projekty se vyskytovaly ve správním obvodě Praha 22 (41 260 Kč/m2) a těsně pod hranicí 50 tisíc Kč/m2 se v průměru pohybovaly i ceny bytů v projektech lokalizovaných ve správních obvodech Praha 15, 17 a 18.
Lokalizace bytových projektů podle geneticko-morfologických územních zón
Identifikovat jádrové oblasti lokalizace aktuálních developerských projektů je možné na základě třídění podle existujících správních a územně technických jednotek, ale pro konkrétnější představu o tom, v územích jakého charakteru vlastně nové byty převážně vznikají, se jeví jako ilustrativnější aplikace územního kritéria městských pásem či koncentrických zón, které jsou vymezené především podle převažujícího typu zástavby. V analýze vycházíme z často citovaného vymezení L. Sýkory[1], který pro území Prahy vymezuje pět základních geneticko-morfologických územních zón:
- historické jádro,
- vnitřní město,
- vilové čtvrtě,
- sídliště,
- příměstskou zónu (viz schéma).
V souboru 111 aktuálních developerských projektů, identifikovaných v září 2014, byl zaznamenán pouze jediný projekt lokalizovaný na území historického jádra města. Jak již bylo uvedeno, analýza nebere v potaz poměrně četné developerské projekty zaměřené na výstavbu nových bytů formou nástaveb nebo vestaveb v rámci stávajících objektů a rovněž projekty rekonstrukcí bytových domů, které jsou pro centrum města poměrně typické.
V zóně vnitřního města bylo lokalizováno celkem 15 aktuálních developerských bytových projektů, prostřednictvím kterých je realizována výstavba 1449 bytů, což představovalo 13 % z celkového počtu bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů v Praze. Na jeden aktuální developerský projekt připadalo ve vnitřní zóně města v průměru téměř 97 bytů. Nabídkové ceny bytů jsou zde především vzhledem k příhodné poloze vůči historickému centru města vysoké (74 542 Kč/m2).
Nejmenší rezidenční projekty (v průměru 43 bytů na projekt) vznikají v územní zóně vilových čtvrtí, ve které bylo identifikováno 28 aktuálních developerských projektů celkem s 1202 byty, což představovalo necelých 11 % z celopražské nabídky nově vznikajících bytů. V zóně vilových čtvrtí byly zároveň registrovány nejvyšší průměrné nabídkové ceny nových bytů (79 227 Kč/m2). Doplňme, že v historickém jádru, kde u jediného rezidenčního projektu nebyla cena identifikována, lze předpokládat úroveň průměrných nabídkových cen ještě vyšší.
Z hlediska prostorového působení nové bytové výstavby lze označit v Praze za nejvýznamnější geneticko-morfologickou územní zónu, která je tvořena převážně stávající sídlištní zástavbou z dob socialismu. V zóně sídlišť byla alokována více než polovina z celkové kapacity nových bytů realizovaných prostřednictvím aktuálních developerských projektů a zároveň se zde vyskytují bytové projekty největšího rozsahu (na jeden projekt tu v průměru připadalo 132 bytů). Průměrné ceny nových bytů se zde pohybovaly pod celopražským průměrem (58 720 Kč/m2).
V plošně nejrozsáhlejší příměstské zóně bylo identifikováno 19 aktuálních developerských projektů s 2 118 novými bytovými jednotkami, což představovalo 19 % bytů z celopražského úhrnu nabídky v rámci aktuálních developerských projektů. Připomeňme, že analýza nezahrnuje projekty zaměřené na výstavbu rodinných domů, která má v příměstské zóně Prahy poměrně velký význam. Z finančního hlediska je pořízení nového bytu nejdostupnější v rámci Prahy právě v příměstské zóně. V průměru zde byly nové volné byty nabízeny za 49 297 Kč/m2.
Bytové projekty podle správních obvodů
Při uplatnění územního kritéria správních obvodů lze konstatovat, že žádný aktuální developerský bytový projekt splňující stanovené podmínky nebyl v září 2014 evidován na území správních obvodů Praha 2, Praha 19 a Praha 20. Naopak zdaleka nejvyšší počet aktuálních developerských bytových projektů byl opakovaně zaznamenán na území správního obvodu Praha 5 (19 projektů, tj. cca 17 % z jejich celkového počtu v Praze), kde jsou však realizovány v průměru spíše méně rozsáhlé projekty. Druhý nejvyšší počet aktuálních developerských projektů byl sečten na území správních obvodů Praha 9, Praha 10 a Praha 15 (po 10 projektech v každém z těchto obvodů).
Vyšší vypovídací hodnotu než údaje o počtu developerských projektů mají informace o celkových kapacitách aktuálně realizovaných a plánovaných projektů v daném území. Z tohoto hlediska zaujímal vedoucí postavení správní obvod Praha 15, na jehož území bylo v rámci aktuálních developerských projektů alokováno 1724 bytů. Oproti roku 2013 se tak v Praze 15 zvýšil počet bytů v rámci aktuálních developerských projektů o více než dvě stě a vzhledem k tomu, že v mezidobí let 2013 až 2014 došlo k poměrně významnému poklesu bytové výstavby v Praze 9 i jejím okolí, přičemž tato severovýchodní oblast Prahy donedávna představovala z hlediska intenzity bytové výstavby stěžejní oblast, lze označit území správního obvodu Prahu 15 v roce 2014 za jednoznačné těžiště bytové výstavby v hlavním městě (v kontextu ostatních správních obvodů).
Jak bylo již výše naznačeno, Praha 9 jako donedávna nejvýznamnější oblast bytové výstavby zaznamenala mezi lety 2013 a 2014 relativně významný pokles. Zatímco v roce 2013 bylo na území správního obvodu Praha 9 realizováno 1497 bytů v rámci tehdy aktuálních developerských projektů, v roce 2014 již jen 1159 bytů. Mimoto byly zaznamenány dílčí meziroční poklesy intenzity bytové výstavby v okolních správních obvodech v severovýchodní části Prahy, konkrétně v Praze 8 (ze 738 bytů v roce na 2013 na 631 bytů v roce 2014) a v Praze 18-Letňanech (z 683 na 587 bytů).
Kromě již zmíněných správních obvodů Praha 15 a Praha 9 bylo v září 2014 více než tisíc bytů v rámci aktuálních developerských projektů identifikováno také ve správních obvodech na západě města – v Praze 5 (1157 bytů) a Praze 13 (1040 bytů). Zatímco Praha 5 mezi lety 2013 a 2014 zaznamenala pokles o více než tři sta bytů, Praha 13 naopak výrazný nárůst téměř o pět set bytů, což představovalo nejvyšší meziroční nárůst ze všech 22 správních obvodů. Pro úplnost dodejme, že právě Praha 13 byla jádrovou oblastí bytové výstavby v Praze v roce 2009, kdy bylo na jejím území v rámci tehdy aktuálních developerských projektů nabízeno více než 1700 bytů (viz graf č. 2).
Bytové projekty podle katastrálních území
Z celkového počtu 112 pražských katastrálních území byl v 55 z nich zaznamenán alespoň jeden aktuální developerský bytový projekt. Katastry, na jejichž území nebyl v září roku 2014 identifikován ani jeden projekt, byly lokalizovány převážně v okrajových částech Prahy.
Naopak nejvyšší počet aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů byl opakovaně zjištěn v katastrálních územích Hlubočep a Libně (6 projektů). Celkem 5 projektů bylo ve fázi dokončení, výstavby nebo prodeje v katastrech Hostivaře, Modřan a Smíchova. Po 4 projektech bylo alokováno v Letňanech a Strašnicích.
Z hlediska celkového objemu bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů obsadilo dominantní pozici katastrální území Horní Měcholupy (1188 bytů), kde byly alokovány dva nejrozsáhlejší bytové projekty v Praze (Javorová čtvrť a Nové Měcholupy). Druhý nejvyšší počet nových bytů byl v roce 2014 evidován v katastrálním území Stodůlky (678 bytů). Více než 500 bytů bylo v rámci aktuálních developerských bytových projektů k dispozici ještě na území katastrů Hlubočepy (631 bytů), Modřany (572 bytů) a Libeň (511 bytů).
Závěr
Analýza potvrdila náš již dříve konstatovaný předpoklad (viz Územní analýza aktuálních developerských projektů z roku 2013), že v porovnání s rokem 2013 dojde v roce 2014 k mírnému navýšení objemu developerské bytové výstavby v Praze. Tento nárůst výstavby skutečně nastal a lze předpokládat, že bude zhruba se stejnou intenzitou pokračovat i v letech 2015 a 2016. Tento optimistický předpoklad opíráme mimo jiné o odhad bytové výstavby do roku 2016, který IPR Praha (resp. tehdejší Útvar rozvoje hl. m. Prahy) zpracoval v roce 2011, a v neposlední řadě o pozitivní informace od přímých aktérů pražského rezidenčního trhu, kteří potvrzují stabilní růst poptávky po novém bydlení a zvyšující se počty prodaných bytů.
Územní analýza developerských bytových projektů 2014 zároveň opět poukázala na relativně nerovnoměrné rozložení nové bytové výstavby v jednotlivých oblastech hlavního města. Na základě agregovaných správních obvodů lze zjednodušeně vymezit a pojmenovat jádrové oblasti výstavby bytových domů v Praze následovně:
- Jihovýchodní oblast (Praha 15 + Praha 10 + Praha 11) – 3196 bytů
- Západní oblast (Praha 5 + Praha 13 + Praha 17) – 2624 bytů
- Severovýchodní oblast (Praha 9 + Praha 8 + Praha 18) – 2377 bytů
Ve výše uvedených oblastech (resp. 9 správních obvodech) byly koncentrovány téměř 3 z celkového objemu bytů realizovaných prostřednictvím aktuálních developerských projektů 2014. Oproti roku 2013 je nejvýraznější změnou posílení jihovýchodní, ale i západní oblasti, a to především na úkor dříve dominantní severovýchodní oblasti.