K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Soutěž Chytrá města pro budoucnost

Dodání pozemků v roce 2016

Datum: 16. 3. 2016, zdroj: OF 1/2016, rubrika: Ekonomika

Od 1. ledna tohoto roku jsou novým způsobem nastavena pravidla zdaňování daní z přidané hodnoty (DPH) při dodání nemovitých věcí. Některá z pravidel by si zasloužila přesnější vymezení jak z věcného tak z časového hlediska. Nová pravidla pro zdaňování jsou ovlivněna podmínkami vzniklými v předešlých letech, přičemž směrem do minulosti není vymezena žádná časová hranice, do které by se předepsané podmínky měly testovat.

V případě pozemků, jejichž samotná existence je v čase neuchopitelná, se tak stává test rozlišující osvobozený převod od zdanitelného velmi náročným. Jakýmsi vysvobozením ze svízelné situace se tak nabízí dobrovolné zdanění převodu pozemků – vysvobození je však jen zdánlivé, nelze jej totiž používat libovolně.

Z pohledu DPH je dodání pozemku dodáním zboží[1]. Předmětem daně z přidané hodnoty je takové dodání zboží, které je za úplatu a má místo plnění v tuzemsku. Předmětem DPH proto nebude přechod k pozemkům jako je např. dědění, ale bude jím převod pozemků jako je koupě/prodej nebo směna. A dotkne se jen pozemků nacházejících se na území České republiky. Vlivem nových podmínek při zdaňování dodávek nemovitostí se stane stále častějším předmětem zdanění DPH také darování a také vklad pozemku do dceřiné obchodní korporace a dále vydání vypořádacího podílu nebo podílu na likvidačním zůstatku.

Uskutečnění převodu pozemku

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá pozemek, který je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k němu. Ujednají-li si strany, kdy má kupující pozemek převzít, náleží kupujícímu od ujednané doby převzetí plody a užitky nemovité věci, ve stejné době přejde na kupujícího nebezpečí škody na věci. Okamžik skutečného předání převáděného pozemku se může lišit od data podpisu kupní smlouvy, ve většině případů se bude lišit od data nabytí právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. Pro DPH je v transakci rozhodným momentem den předání pozemku nabyvateli k užívání, nebo den doručení vyrozumění (např. z Katastru nemovitostí), ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva a to ten den, který nastane dříve.

Pro účely DPH je totiž podstatnou již samotná dodávka (převzetí), od jejíhož okamžiku již může kupující nakládat se zbožím (pozemkem) jako vlastník. A to i v případě, kdyby vlastnické právo na tuto druhou osobu nakonec nepřešlo. Na směnu se hledí jako na koupi s tím, že se každá ze stran považuje ohledně pozemku, který směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně pozemku, který přijímá, za stranu kupující. Při směně je přijatou úplatou hodnota přijímaného pozemku. Základem daně je vše, co je přijato jako úplata za dodání pozemku. Buď peněžní úplata při koupi, hodnota přijímaného pozemku při směně (nebo hodnota jiného přijímaného protiplnění) nebo součet hodnoty přijímaného pozemku a peněžní úplaty při směně s doplatkem.

Darování pozemku, u kterého při pořízení byl uplatněn nárok na odpočet daně, se považuje za dodání zboží za úplatu[2], stejně tak vložení nepeněžitého vkladu do obchodní korporace vložením pozemků a vydání vypořádacího podílu na obchodní korporaci nebo podílu na likvidačním zůstatku, kdy namísto vyplacení podílu penězi dojde k uspokojení závazku společníka převedením pozemků. Možnost dobrovolného zdanění a rozšíření množiny pozemků, jejichž převod je od 1. 1. 2016 zatížen DPH ve svém důsledku rozmnoží počet případů, kdy následné darování, vklad nebo vydání takového pozemku podlehne DPH. Základem daně je v takovém případě cena pozemku nebo cena obdobného pozemku, za kterou by bylo možné pozemek pořídit ke dni uskutečnění plnění.

Zda půjde o plnění osvobozené nebo zdanitelné ovlivní až další okolnosti převodu.

Zdanitelný převod pozemku

Novinkou roku 2016 je rozšíření okruhu dodání pozemku, na které se vztahuje povinnost zdanění. Až na výjimky je převod pozemku zdanitelným plněním. Ke zdanitelnému dodání pozemku dojde v případě, že pozemek splní jen některou z podmínek pro zdanění:

  • je stavebním pozemkem z titulu uděleného stavebního povolení, nebo
  • je stavebním pozemkem proto, že na něm byly zahájeny správní úkony nebo
  • je stavebním pozemkem proto, že na něm byly zahájeny stavební práce, vedoucí ke stavbě v budoucnosti (například zasíťování, jakékoliv výkopové práce apod.) nebo
  • tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (jedná se o pozemek, který slouží k provozu této stavby) nebo je na něm zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť stejného vlastníka.

Přestože vymezení stavebního pozemku bylo a je v kompetenci jednotlivých členských států, úprava v českém zákoně o dani z přidané hodnoty platná do 31. 12. 2015 neodpovídala záměru směrnice 2006/112/ES a neodpovídala ani vývoji související judikatury. Z ní vyplývá, že úmyslem bylo osvobodit pouze pozemky, které nejsou určeny k zastavění, přitom není důležité, v jakém stavu se pozemky v okamžiku prodeje nacházejí[3]. Rozšířením definice stavebních pozemků pro účely DPH tak mělo dojít k přiblížení českého zákona k právu komunitárnímu. Přestože definice stavebních pozemků platná do 31. 12. 2015 byla k záměru směrnice mírně odtažitá, její podmínky byly přesně dány a byly pro plátce jednoznačné.

Nová definice stavebního pozemku zahrnuje vedle existence uděleného stavebního povolení také další správní úkony vedoucí k budoucí stavbě této stavby, jako například podání návrhu na změnu územního plánu. Přitom je třeba vzít v úvahu, že období, ve kterém se bude testovat existence správních úkonů a zahájení stavebních prací není nijak časově ohraničeno a výskyt podmínek pro zdanění v minulosti tak není nijak redukován.

Osvobozený převod pozemku

K osvobozenému dodání pozemku dojde, jen pokud pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a současně se nejedná o stavební pozemek. Osvobozeným může být také dodání pozemku, který sice tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, avšak již uplynul časový test pěti let od okamžiku rozhodného pro osvobození. Rozhodným okamžikem pro takové osvobození bude buď vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně nebo ode dne kdy mohlo být započato užívání stavby podle stavebního zákona (viz obrázek).

Rozhodný okamžik pro počátek běhu lhůty pro osvobození od daně
Rozhodný okamžik pro počátek běhu lhůty pro osvobození od daně

Podstatnou změnou stavby, se rozumí změna, kterou dojde k podstatnému zásahu na uvedené nemovité věci ve vztahu buď k její stávající hodnotě, nebo u stavby s ohledem na její stávající plochu podlahy. Změna, jejímž důsledkem je navýšení podlahové plochy o 50 % oproti původní podlahové ploše. Nebo změna, při níž finanční hodnota stavební úpravy přesáhne 50 % zjištěné ceny nebo směrné hodnoty, kterou měla stavba před stavebním zásahem.

Osvobozeno od daně je s jistotou dodání pozemku, na kterém není zřízena stavba pevně spojená se zemí, například louka nebo pole, případně louka nebo pole na kterém stojí stožár vysokého napětí, který není ve vlastnictví prodávajícího.

Dobrovolně zdaněný převod pozemku

Další novinkou roku 2016 je skutečnost, že při prodeji pozemku, u něhož jsou splněny všechny podmínky pro osvobozené dodání, se dodávající plátce může rozhodnout při prodeji uplatnit daň namísto osvobození. Dobrovolné zdanění převodu pozemků podle § 56 odst. 5 však není záchranným lanem pro zoufalé plátce, kteří jsou bezradní při rozhodování, zda převod zdanit či osvobodit, nýbrž je aplikací článku 137 odst. 1 písm. b) a písm. c) a souvisejícího ustavení článku 199 odst. 1 písm. c) směrnice 2006/112/ES do českého zákona o dani z přidané hodnoty. Vzhledem k odlišnému režimu zdanění musí být přesně rozlišeno, zda se jedná o zdanění povinné či dobrovolné, přesněji, zda jsou u dobrovolného zdanění nejprve splněny podmínky pro osvobozený převod. Aby mohlo dojít k dobrovolnému uplatnění daně, v případě kde kupující je plátcem daně, je třeba nejprve souhlasu kupujícího. Forma souhlasu není stanovena a může se jednat o souhlas ústní, písemný, ale i souhlas jinými způsoby, kdy kupující dá svým chováním najevo, že uplatněný režim akceptuje. Souhlas s uplatněním režimu zdanění může dát kupující najevo například tím, že přizná daň na výstupu.

Dobrovolné uplatnění daně následně vyvolá povinnost k přenesení daňové povinnosti na kupujícího a ten bude povinen odvést daň na výstupu. Platba za nákup tak bude rozdělena na dvě části. Částka odpovídající výši základu daně bude uhrazena dodavateli, částka odpovídající výši daně bude kupujícím uhrazena přímo finančnímu úřadu. Pro dobrovolné zdanění se dodavatel pozemku bude rozhodovat, protože to pro něj bude výhodné, např. pro související nárok na odpočet nebo proto, aby se vyhnul úpravě původně uplatněného odpočtu daně.

Oproti tomu dodání povinně zdaněného pozemku bude vždy zdanitelným plněním a nikdy se neuplatní přenos daňové povinnosti na kupujícího.

Kupující plátce DPH si při sjednávání obchodu s dodavatelem, také plátcem DPH, musí přesně ujasnit, jakou cenu za pozemek se zavázal uhradit. Zda smluvně sjednaná cena je cenou včetně DPH či bez DPH, nebo zda nedochází k dobrovolnému zdanění a vedle ceny sjednané ve smlouvě bude ještě povinen dovádět DPH přímo finančnímu úřadu. Při nákupu pozemků v roce 2016 bude třeba zpozornět, kdo předmětný pozemek dodává a zda se jedná o dobrovolné či povinné zdanění.

Závěrem

Nepříjemným omylem by byla situace, kdy se kupující bude domnívat, že pořizuje osvobozený pozemek (tedy zcela bez DPH), pozemek však bude dodavatelem dobrovolně zdaněn a kupujícímu vznikne povinnost odvést z nákupu ještě i daň na výstupu pro finanční úřad. Protože zákon neukládá povinnou formu souhlasu, ale připouští i ústní nebo jiné způsoby akceptace režimu zdanění kupujícím, může dojít k nedorozuměním s nepříjemnými důsledky.

Proti nim měl by se kupující dostatečně chránit, přijímat předběžná opatření a zajistit si důkazy o udělení či neudělení svého souhlasu s dobrovolným zdaněním.

Poznámky

  1. Nový občanský zákoník (dále jen NOZ) rozumí věcí vše, co je rozdílné od osoby a slouží k potřebě lidí. Rozděluje věci na věci hmotné a na věci nehmotné, věci také rozděluje na věci nemovité a věci movité. Hmotnou věc vymezuje jako ovladatelnou část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu. Hmotná věc je pro účely daně z přidané hodnoty (dále jen DPH) zbožím.
  2. § 13 odst. 4 písm. a, § 13 odst. 5. Za dodání zboží za úplatu se považuje trvalé použití hmotného majetku pro účely nesouvisející s uskutečňováním ekonomických činností, pokud byl při jeho pořízení uplatněn nárok na odpočet daně.
  3. C-461/08 Don Bosco a C-543/11 Woningstichting Maasdriel.

Mgr. Jolana Slabá, daňový poradce č. 4843, AUDIT – DANĚ, spol. s r. o.

TOPlist
TOPlist