Územní analýza bytových projektů v Praze (2015) a odhad bytové výstavby do roku 2020
Příspěvek shrnuje hlavní závěry vyplývající z nejnovější Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze,[1] kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) zpracovává každoročně od roku 2009. Jejím cílem je postihnout celopražské vývojové trendy v oblasti developerské bytové výstavby.
Jde například o vývoj objemu celkové nabídky, velikostní strukturu developerských projektů, ceny nových bytů aj. Zároveň je cílem vyhodnotit, jak se v čase mění intenzita využívání jednotlivých oblastí Prahy pro účely nové bytové výstavby. Aktuální vydání analýzy bylo mimořádně doplněno o část, která je věnována odhadu bytové výstavby pro období 2016–2020, a to v Praze jako celku i v jednotlivých městských částech.
Metodika
Podmínky pro zařazení developerského bytového projektu do analýzy se od roku 2009 nezměnily a každoročně pořizované údaje jsou tak tedy snadno porovnatelné. Byly opětovně zahrnuty pouze jen ty pražské developerské projekty, které jsou realizovány formou výstavby nových bytových domů, jejichž prostřednictvím vzniká minimálně 10 nových bytových jednotek. Naopak nebyly vzaty v potaz projekty výstavby rodinných domů a ani ty, které jsou realizovány formou nástaveb, vestaveb či projekty rekonstrukcí bytových domů.
Pro zařazení developerského projektu do analýzy musela být dále splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- Bytový projekt (případně jeho dílčí etapa) byl dokončen v průběhu roku 2015;
- Bytový projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě;
- Výstavba bytového projektu nebyla v době pořízení analýzy zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek.
Dobou pořízení analýzy je míněno září 2015, kdy byla na základě veřejně dostupných údajů vytvořena databáze aktuálních developerských bytových projektů, a to včetně všech sledovaných atributů.
Aktuální bytové projekty 2015
V době pořízení analýzy bylo na území Prahy sečteno celkem 123 aktuálních developerských projektů, které vyhověly výše uvedeným podmínkám. V rámci těchto projektů je realizována výstavba 13 761 bytů, které již byly či teprve budou dodány na pražský rezidenční trh v období 2015–2017.
Vzhledem k tomu, že počet aktuálních developerských projektů se meziročně zvýšil o 10,8 % a počet bytů realizovaný v jejich rámci dokonce o 23,7 %, můžeme konstatovat velmi výrazný nárůst nabídky nového bydlení, ke kterému v Praze došlo mezi 2014 a 2015. Z grafu č. 1 je patrné, že s nižší intenzitou dochází k nárůstu počtu aktuálních bytových projektů a objemu realizovaných nových bytů nepřetržitě již od roku 2012. V důsledku tohoto vývoje se aktivita developerů rezidenčních nemovitostí začíná již pomalu přibližovat úrovni z předkrizového období, kterou v grafu ilustruje hodnota roku 2009, kdy byly dokončovány bytové projekty, jejichž výstavba byla započata v předcházejícím období realitního boomu.
V současné době zaznamenávaný růst aktivity pražského rezidenčního trhu souvisí především se zlepšenou hospodářskou situací potenciálních zájemců o nové bydlení, která má objektivní a částečně i subjektivní příčiny. Svojí roli určitě sehrává i očekávání budoucího růstu cen nových bytů a zvýšenou poptávku po rezidenčních nemovitostech významně ovlivňují rovněž dostupné úroky u hypoték a s tím spojená ochota lidí se kvůli vlastnímu bydlení dlouhodobě zadlužovat.
Velikostní struktura projektů
Stejně jako v roce 2014 tak i v roce 2015 nebyl uvedený meziroční nárůst počtu bytů v rámci aktuálních developerských bytových projektů primárně zapříčiněn navýšením počtu bytových projektů, ale především tím, že se opětovně významně zvýšila průměrná velikost realizovaných rezidenčních projektů.
Zatímco v roce 2014 připadalo na jeden projekt v průměru 100 bytů, v roce 2015 to bylo již 112 bytových jednotek. S tím jak aktuálně vzrůstá poptávka po nových bytech, mohou developeři uvádět na trh kapacitnější projekty s vyšším počtem bytů, aniž by tak podstupovali příliš velké riziko, že trh nedokáže nově dokončené byty absorbovat. V důsledku toho se meziročně zvýšil počet velkokapacitních projektů s 200–299 byty (8 projektů v roce 2014, 13 v roce 2015) i s více než 300 byty (6 projektů v roce 2014, 7 v roce 2015). I přes tento vývoj byly z hlediska počtu nejzastoupenější bytové projekty menšího rozsahu (ve velikostní kategorii 10–49 bytů), které se podílely na celkovém počtu 123 projektů z jedné třetiny.
Velikostní strukturu aktuálních developerských projektů lze vyjádřit nejenom celkovým počtem bytů, který je nabízen v jejich rámci, ale i jejich průměrnou plochou. Ta je u jednotlivých projektů velmi variabilní a souvisí především s jejich celkovou konfigurací, cenovou hladinou a částečně i s polohou. V září 2015 činila v rámci aktuálních developerských projektů průměrná vnitřní užitná plocha bytů 74,9 m2 (údaj bylo možné zjistit u 114 projektů). Rozpětí u jednotlivých projektů přitom bylo obrovské – od 41,8 m2 až po 178,7 m2. Započteme-li k průměrné vnitřní užitné ploše bytů i plochy balkonů, lodžií či teras (nikoliv předzahrádek a sklepů), můžeme konstatovat, že takto vyjádřená průměrná celková plocha bytů činila u aktuálních projektů 89,1 m2.
Prodeje nových bytů
Jak již bylo uvedeno, poptávka po novém bydlení v Praze v posledním období kontinuálně významně roste. To má bezprostřední dopad nejenom na zvyšující se stavební aktivitu developerů rezidenční výstavby, ale přirozeně i na navyšující se počty každoročně prodaných nových bytů. Samotné developerské společnosti (Ekospol, Trigema, Skanska Reality) odhadují, že za rok 2015 by se počet prodaných nových bytů měl přiblížit k hranici 7 tisíc.
Tendenci narůstajícího počtu prodaných bytů potvrzují i údaje IPR Praha pořizované každým rokem pro účely analýzy. Zatímco v roce 2010 bylo z celkového počtu bytů, které byly uvolněny do prodeje v rámci tehdy aktuálních developerských projektů, úspěšně prodáno či závazně rezervováno 45 % bytů z celkové nabídky, v roce 2011 to bylo 48 %, v roce 2013 již 57 %, o rok později 58 % a v roce 2015 dokonce 65 % (tzn. přes 9 tisíc prodaných bytů). Praktickým dopadem tohoto vývoje je, že aktuálně bývá velká část bytových jednotek v rámci rezidenčních projektů z velké části rozprodána, a to již velmi krátce po uvedení na trh.
Ceny nových bytů
V rámci aktuálních developerských projektů identifikovaných v průběhu září 2015 dosahovala průměrná nabídková cena (volných) bytů 57 121 Kč/m2 užitné plochy bytu (vč. ploch balkonů, lodžií a teras). Rozpětí cen nových bytů je značné: nejlevnější projekty nabízely bytové jednotky v průměru za méně než 40 tisíc Kč/m2, naopak u těch nejdražších byla výrazně překročena hranice 100 tisíc Kč/m2 (maximum činilo téměř 140 tisíc Kč/m2). Projekty s průměrnou cenovou hladinou nabízených bytů do 65 tisíc Kč/m2 nicméně představují tři čtvrtiny z jejich celkového počtu v Praze.
Cenovou hladinu bytů u konkrétního projektu ovlivňuje vždy řada faktorů. Jedním z těch velmi důležitých je velikost projektu, přičemž obecně platí, že rozsáhlejší projekty nabízející vyšší počet bytů jsou zpravidla levnější oproti těm s komornějším charakterem. To prokázala i analýza, podle které u nejmenších rezidenčních projektů s 10 až 50 byty činila průměrná cena 67 105 Kč/m2. U projektů nabízejících 50 až 100 bytů byl již patrný značný pokles cenové hladiny (55 195 Kč/m2), který se sníženou intenzitou pokračoval i k větším projektům s více než 100 realizovanými byty (51 357 Kč/m2).
Vedle velikosti projektu je důležitým cenotvorným faktorem pochopitelně i celkový charakter a kvalita provedení rezidenčního projektu a klíčový význam má jeho lokalizace, přičemž důležitou roli sehrává nejenom kvalita lokality, ale také její poloha vůči centru Prahy. To ilustruje schéma č. 1, ze kterého je patrné, že dražší projekty (zvýrazněné odstíny červené barvy) jsou soustředěny především do částí vnitřního města obklopujícího historické centrum a zároveň, že levnější projekty (zvýrazněné odstíny modré barvy) jsou soustředěny spíše do okrajovějších částí Prahy. Z pohledu území správních obvodů lze konstatovat, že projekty nabízející v průměru nejdražší byty jsou soustředěny do Prahy 5, Prahy 6, Prahy 8, Prahy 7 a Prahy 4, kde se průměrná cenová hladina pohybovala v poměrně úzkém rozmezí od 67,7 tisíc Kč/m2 do 70,2 tisíc Kč/m2. Finančně nejdostupnější byly nové byty na území správních obvodů Praha 22, Praha 15 a Praha 17, kde jsou v průměru nabízeny za méně než 45 tisíc Kč/m2.
Lokalizace aktuálních bytových projektů
Při uplatnění územního kritéria 22 správních obvodů představuje Praha 15 již třetím rokem po sobě oblast s nejvyšší intenzitou bytové výstavby. V září 2015 zde byla v 9 projektech realizována či bezprostředně plánována výstavba 1741 nových bytů. Oproti minulým dvěma letům se však v rámci Prahy 15 přesunulo těžiště stavebních aktivit z Horních Měcholup do sousední Hostivaře. Ani pořadí na dalších dvou místech se meziročně nijak nezměnilo. Druhý a třetí nejvyšší počet bytů nabízený prostřednictvím aktuálních developerských projektů byl registrován na území správních obvodů Praha 9 (1399 bytů) a Praha 5 (1364 bytů). Více než tisíc bytů byl v rámci aktuálních projektů soustředěn také na území správních obvodů Praha 3 (1282 bytů) a Praha 12 (1054 bytů). Z hlediska počtu aktuálních developerských projektů tradičně dominoval nad ostatními správní obvod Praha 5, kde bylo sečteno 19 projektů.
Pokud agregujeme sousedící správní obvody do větších územních celků, můžeme na základě výstupů z aktuální analýzy developerských projektů konstatovat, že v roce 2015 existovaly dvě hlavní šířeji vymezené jádrové oblasti bytové výstavby. Jedná se opětovně o jihovýchodní oblast (široce vymezenou správními obvody Praha 15, Praha 10, Praha 22 a Praha 11) a severovýchodní oblast (Praha 9, Praha 18 a Praha 8). V každé z těchto dvou oblastí bylo v rámci aktuálních developerských bytových projektů realizováno více než 3 tisíce bytů a dohromady zde byla koncentrována polovina celopražského objemu bytové výstavby. Tradičně významná je bytová výstavba i v západní oblasti města (Praha 5, Praha 13, Praha 17), kde bylo v září 2015 v aktuálních bytových projektech k dispozici přibližně 2,6 tisíc bytů.
Z pohledu katastrálních území představoval nevýznamnější oblast nové bytové výstavby vůbec poprvé v historii našeho sledování Žižkov, na jehož území bylo v září 2015 v rámci 6 aktuálních developerských projektů evidováno 1100 nových bytů (z toho 629 bytů bylo alokováno v rámci projektu Rezidence Garden Towers, který představoval vůbec největší aktuální developerský bytový projekt na území Prahy v roce 2015). Druhý nejvyšší počet nových bytů byl evidován v katastrálním území Hostivař (910) a třetí pozici obsadilo katastrální území Modřany (874). Více než 500 bytů bylo v rámci aktuálních developerských bytových projektů k dispozici ještě na území katastrů Letňan (643), Stodůlek (634), Horních Měcholup (568) a Střížkova (501).
Odhad bytové výstavby pro období 2016–2020
Výše prezentované údaje o aktuálních developerských bytových projektech lze využít mimo jiné jako jeden ze vstupů pro expertní odhad intenzity bytové výstavby v horizontu let 2016 a 2017. Aby bylo možné horizont odhadu prodloužit až na pětileté období do roku 2020, bylo nutné vycházet i z informací o jiných připravovaných rezidenčních projektech (za tímto účelem jsme přímo oslovili některé developerské společnosti), dále byla velmi významným zdrojem evidence územních rozhodnutí o umístění stavby (vydaných od roku 2013) a rovněž jsme při odhadu dílčím způsobem zohlednili aktuální údaje ČSÚ o zahájené i dokončené bytové výstavbě.
V rámci střední (tzn. nejpravděpodobnější) varianty odhadu předpokládáme, že v období 2016–2020 bude na území hl. m. Prahy realizována výstavba téměř 28 tis. bytů, ve kterých může najít své nové domovy přibližně 60 tisíc obyvatel. Maximální varianta odhadu počítá s realizací 33 tis. bytů a minimální s 22,6 tis. bytů (viz graf č. 3). Prezentovaný odhad zahrnuje i očekávanou výstavbu rodinných domů. Podíl rodinné výstavby na celkovém počtu dokončených bytů by měl v rámci všech variant odhadu oscilovat mezi 10 až 15 %.
V průběhu let 2016–2020 očekáváme zvýšenou intenzitu bytové výstavby v první polovině tohoto období, zatímco v letech 2019 a 2020 předpokládáme spíše jen průměrné objemy nově dokončených bytů. V této souvislosti je však třeba poznamenat, že vzhledem k použitým vstupům se spolehlivost odhadu se vzdálenějším horizontem významně snižuje, což odráží i postupně se zvyšující rozptyl jednotlivých variant znázorněných v grafu.
Perspektivní obvody
V rámci jednotlivých městských částí existují přirozeně značné rozdíly v rozsahu stávající i odhadované bytové výstavby. Na základě provedeného odhadu bude v období 2016–2020 bytová výstavba nejrozsáhlejší v městských částech Praha 5, Praha 8 a Praha 9. V každé z těchto městských částí by mělo během příštích pěti let dokončeno minimálně 1500 nových bytů. Výstavba více než 1000 bytů by měla být realizována rovněž na území městských částí Praha 3, Praha 4, Praha 6, Praha 10, Praha 12, Praha 15 a Praha 18 (viz schéma č. 2).
Odhad bytové výstavby má praktické využití především při prognózování vývoje počtu obyvatel konkrétních územních celků. Očekávaná intenzita migrace, která s novou bytovou výstavbou bezprostředně souvisí, je jedním z klíčových vstupů, na základě kterého by měla správa města či městských částí plánovat rozvoj svého území, dimenzovat svojí technickou i dopravní infrastrukturu a zároveň usměrňovat alokaci kapacit občanské vybavenosti (typicky např. kapacit ve školních zařízeních).
Závěrem
Výstupy z analýzy opětovně potvrdily náš dříve konstatovaný předpoklad, že bude docházet k nárůstu intenzity bytové výstavby v Praze. Predikci dalšího vývoje výstavby jsme věnovali zvýšenou pozornost v rámci mimořádně zařazené části věnované odhadu bytové výstavby na období 2016–2020. Na jejím základě nelze již pro příští období očekávat další růst bytové výstavby, její intenzita by se měla v nejbližších letech ustálit na současné relativně vysoké úrovni a až později mírně klesat. Z územního hlediska bylo v roce 2015 potvrzeno vedoucí postavení některých tradičně významných jádrových oblastí nové výstavby (Praha 15, Praha 9, Praha 5, aj.). Na úrovni menších územních celků (katastrálních území) však byly mezi lety 2014 a 2015 zaznamenány některé relativně výrazné změny v územním působení bytové výstavby.
Poznámky
- Celý název analýzy, která je v kompletní podobě ke stažení na www.iprpraha.cz/bydleni, zní následovně: „Územní analýza aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2015) a odhad bytové výstavby do roku 2020“