K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
URBIS – veletrh chytrých řešení pro města a obce

Klíčové okamžiky daně z přidané hodnoty při dodání nemovitosti

Datum: 8. 6. 2016, zdroj: OF 2/2016, rubrika: Ekonomika

Převod nemovitosti je operací, která se neobejde bez dobré přípravy. Momenty, ve kterých probíhá schvalování záměru prodeje, předsmluvní vyjednávání o ceně, schvalování prodeje a příprava kupní smlouvy, načasování správného okamžiku prodeje, časové testy pro osvobození, než konečně dojde k uzavření kupní smlouvy a k realizaci prodeje.

To vše ovlivní, kolik peněz z provedeného obchodu dostane finanční úřad a kolik zůstane v obecní pokladně. Z pohledu daně z přidané hodnoty (DPH) je dodání nemovité věci dodáním zboží.

Předmět daně

Předmětem daně je dodání zboží za úplatu, přičemž úplatou je částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění.

Předmětem daně tak bude vždy úplatný převod nemovité věci , koupě/prodej nebo směna. Protože za dodání zboží za úplatu se považuje také trvalé použití hmotného majetku pro účely nesouvisející s uskutečňováním ekonomických činností plátce a poskytnutí obchodního majetku bez úplaty, pokud byl u tohoto majetku nebo jeho části uplatněn odpočet daně, množina předmětu daně je rozšířena i o některé případy darování. Darování nemovité věci plátcem, při jejímž pořízení byl uplatněn nárok na odpočet daně se tak také stane předmětem zdanění daní z přidané hodnoty.

S výjimkou dodání „prázdného pozemku“ je dodání nemovité věci zdanitelným plněním, z toho při dodání stavby pro sociální bydlení se uplatňuje snížená sazba daně. Po uplynutí časového testu „stáří“ pěti let lze dodání vybrané nemovité věci od daně z přidané hodnoty osvobodit.

Vybranou nemovitou věcí se rozumí stavba pevně spojená se zemí[1], jednotka[2], inženýrská síť[3], pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, podzemní stavba se samostatným účelovým určením[4] a dále právo stavby[5]. Při testu se ohlížíme zpátky do minulosti a prověřujeme, zda v období pěti let před plánovaným okamžikem dodání nenastal okamžik rozhodný pro test osvobození.

Rozhodným okamžikem pro osvobození je buď vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě nebo ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona. Novinkou je kolaudační souhlas po podstatné změně stavby. Takovou změnou je zásah na nemovité věci v rozsahu 50 % navýšení její rozlohy před zásahem nebo zvýšení o 50 % ceny před provedením stavební úpravy věci. Pravděpodobně pro předpoklad, že zásah na nemovité věci v rozsahu podstatné změny dodá stárnoucí stavbě, jednotce nebo inženýrské síti novou kvalitu.

Datum zdanitelného plnění

Okamžik, ve kterém dojde k převodu práva nakládat se zbožím jako vlastník, je pro nemovité věci vymezen speciálně. Datem zdanitelného plnění je tak den předání nemovité věci nabyvateli k užívání, nebo den doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva a to ten den, který nastane dříve. V praxi se tak děje buď předáním klíčů nabyvateli, nebo doručením Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí.

Finanční leasing

Specifickým případem je situace, kdy vlastník přenechá uživateli nemovitou věc k užití na základě smlouvy, ve které je ujednáno, že na uživatele bude převedeno vlastnické právo k této věci. To znamená situaci, kdy je převod věci řešen smlouvou o finančním leasingu.

Dodání prostřednictvím finančního leasingu je nutné přesně odlišit od dodání věci s výhradou vlastnictví nebo od užívání věci na základě smlouvy o operativním leasingu. Smlouva o nájmu nemovité věci s povinností nájemce odkoupit tuto najatou věc totiž založí datum zdanitelného plnění již k okamžiku přenechání najímané věci. K tomuto okamžiku musí původní vlastník přiznat a odvést daň z celé částky za plnění. Vlastník vystaví běžný daňový doklad, splátkový kalendář poslouží jen jako podrobný rozpis jednotlivých úhrad s daty splatnosti.[6] Nájemce, budoucí vlastník si po splnění podstatných[7] i formálních[8] podmínek může daň na vstupu nárokovat.

Finanční leasing umožňuje nájemci nakládat s předmětem leasingu téměř jako vlastník, převádí na něj jak většinu požitků, tak také většinu rizik spojených s právním vlastnictvím a současná hodnota splátek jistiny téměř odpovídá prodejní hodnotě zboží.[9]

V případě nenaplnění podmínek finančního leasingu, například při neschopnosti nájemce hradit ujednané nájemné a při následném ukončení smlouvy o finančním leasingu, opraví vlastník základ daně a daň do 15 dnů ode dne zjištění skutečností rozhodných pro provedení opravy. Ukončení smlouvy založí vlastní datum zdanitelného plnění a oprava proběhne v běžném zdaňovacím období.[10]

Dodání věci s výhradou

„Vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny.“[11] Dodání věci s výhradou vlastnictví se od předchozího případu liší vyhrazením okamžiku, ke kterému dochází k převodu nakládat s nabývanou věcí jako vlastník. K převodu tohoto práva dochází až v okamžiku uhrazení plné ceny. Nutno upozornit, že aby byla výhrada vůči třetím osobám závazná, je nutné, aby ujednání výhrady bylo formou veřejné listiny. V případě nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí je závaznost výhrady vlastnictví nutně podmíněna zápisem do katastru nemovitostí. Datum zdanitelného plnění nastane doručením listiny Vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, ve které bude uveden den zápisu změny vlastnického práva. K tomu dojde až úplným zaplacením kupní ceny či po splnění jiné podmínky sjednané pro nabytí vlastnického práva. Domnívám se však, že i v tomto případě platí, že dojde-li k předání nemovité věci kupujícímu před datem doručení listiny, stane se datem zdanitelného plnění den předání[12].

Operativní leasing

Operativní leasing je nájmem a jako služba je i zdaňován daní z přidané hodnoty. Daň je obsažena v jednotlivých splátkách nájemného. Je tomu tak i v případě, že smlouva obsahuje oprávnění k odkupu věci. Finanční leasing se od operativního totiž odlišuje právě sjednanou povinností k odkupu věci, pak i tím, že hodnota splátek bývá téměř shodná s prodejní cenou věci.

Odkup, uplatnění výhrady

V případě následného ujednání o odkupu věci, která byla předmětem nájmu se z pohledu DPH posuzuje dosažení data zdanitelného plnění shodným testem jako při dodání zboží. Dá se předpokládat, že v takovém případě bude datum předání nemovité věci do užívání předcházet datu doručení listiny z katastru nemovitostí.

Důsledky uplatnění výhrady zpětné koupě nebo předkupního práva budou samostatným plněním, s vlastním datem zdanitelného plnění. Při koupi na zkoušku nebo při sjednané výhradě lepšího kupce platí pro nemovitosti roční lhůta, která je podmínkou odkládací při nepřevzetí nebo podmínku rozvazovací, pokud již předání věci proběhlo. V obou případech bude pro správné datum zdanitelného plnění potřeba testovat konkrétní podmínky a průběh koupě/prodeje. Důsledkem uplatnění rozvazovací podmínky při koupi bude s největší pravděpodobností oprava základu daně a daně a s tím související povinnost k vystavení opravného daňového dokladu.

Okamžik zdanitelného plnění

Okamžik zdanitelného plnění, to je datum, ke kterému je nejen potřebné přiznat v daňovém přiznání uskutečnění plnění, ke stejnému datu se provedou časové testy, ze kterých vyplyne, zda prodej podlehne zdanění či má být osvobozen. Přesněji, zda obchodem dosažená částka se rozdělí mezi finanční úřad a obecní rozpočet, či zda zůstane v obecním rozpočtu celá.

Poznámky

  1. Věc, která není podle zákona o DPH součástí pozemku a kterou nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty. Srov. ust. § 498 odst. 1 věta druhá NOZ.
  2. Srov. ust. § 1159 NOZ.
  3. Srov. ust. § 509 NOZ.
  4. Srov. ust. § 498 NOZ.
  5. Srov. ust. § 1240 NOZ.
  6. Sjednat ve smlouvě o finančním leasingu dílčí plnění se samostatnými daty zdanitelného plnění lze jen v případě částečných dodávek, kdy jedna dodávka je samostatným předmětem leasingu samostatně dodávaným. Např. technologická linka na tři etapy dodání tří samostatných částí linky. Srov. Galočík Svatopluk, Paikert Oto, DPH 2015: výklad s příklady, Praha 2015, str. 102.
  7. Plátce je oprávněn k odpočtu daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, které v rámci svých ekonomických činností použije pro účely uskutečňování zdanitelných plnění s místem plnění v tuzemsku. Srov. ust. § 72 odst. 1, Z. č. 235/2004 Sb.
  8. Pro uplatnění nároku na odpočet daně je plátce povinen splnit podmínku mít daňový doklad. Srov. ust. § 73 Z. č. 235/2004 Sb.
  9. Srov.: Drábová Milena, Holubová Olga, Tomíček Milan, Zákon o dani z přidané hodnoty: komentář, Praha 2015, str. 189 a násl.
  10. Srov. ust. § 42 odst. 1 písm. d) Z. č. 235/2004 Sb.
  11. Srov. ust. § 2132 Z. č. 89/2012 Sb.
  12. Sjednat výhradu vlastnického práva k převodu nemovité věci je možné až od platnosti zákona č. 89/2012 Sb. Nový občanský zákoník. Srov. Dohnal Jakub, Galvas Miroslav, Nové pojetí výhrady vlastnictví v obchodních vztazích?, e-pravo.cz 2014; dále srov. Novotná Irena, Koupě a prodej nemovitostí – Výhrady v kupní smlouvě, INTEGRA CENTRUM, s. r. o., 2014. Oproti tomu do konce roku 2012 se podmínka sjednané výhrady vlastnictví v kupní smlouvě řešila jen ve vazbě na movité věci. Srov. KRYL Stanislav, Prodej zboží s výhradou vlastnictví, Daňový expert 2010/5, a dále srov. ust. § 414 zákona č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník, ve znění do 31. 12. 2013.

Mgr. Jolana Slabá, daňový poradce č. 4843, AUDIT – DANĚ, spol. s r. o.

TOPlist
TOPlist