K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Soutěž Chytrá města pro budoucnost

Vlastnické bydlení a daňové úlevy – srovnání evropských zemí

Datum: 25. 11. 2016, zdroj: OF 4/2016, rubrika: Bydlení

Dne 27. 7. 2016 schválila vláda materiál Koncepce bydlení České republiky do roku 2020 (revidovaná), v níž základním východiskem zůstává teze, že zajištění bydlení je v základu osobní odpovědností jednotlivce. Dostupnost a kvalita bydlení odpovídá společenskoekonomickým podmínkám a možnostem jednotlivců.

Vychází z myšlenky, že základním posláním státu je vytvářet stabilní prostředí posilující odpovědnost jeho občanů za sebe sama a podporovat jejich motivaci k zajištění si svých základních potřeb vlastními silami.

Česká bytová situace

Stavebnictví se postupně zotavilo z hospodářské krize. Poslední dobou se ovšem příliš nepřipravovaly nové projekty výstavby bytů vzhledem k nerealizovaným prodejům. Rok 2015 byl však podle informací z realitního trhu rokem rekordních prodejů nových bytů. Optimistické očekávání budoucí prosperity vede k velkému zájmu o nové byty i v letošním roce. Proti roku 2011 se zvýšila nabídka nájemního bydlení vlivem odstranění ekonomických a právních bariér trhu s byty. Uvolnily se rovněž dříve spekulativně držené nájemní byty v důsledku deregulace nájemného a došlo k úplnému zmizení černého trhu s nájemními byty.

Stávající hospodářská konjunktura by se však mohla dle developerů v jejich odvětví více projevit. V posledních pěti letech bylo sice ročně dokončeno v průměru kolem 26 tisíc bytů, ale developeři kritizují nízký počet zahájených bytů v bytových domech. Pokles výstavby v kombinaci s levnými hypotékami se tak začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení. Developeři vidí jako hlavní důvod propadu svého odvětví zejména legislativu blokující nejen výstavbu infrastrukturních projektů. Poukazují např. na fakt, že příprava většího bytového domu, resp. získání všech povolení, trvá i více než pět let. Případně také za stávající situaci viní tzv. antirozvojové zaměření řady radnic v Praze i v některých dalších městech, což se údajně projevuje stagnací vydávaných stavebních povolení. Dále pak argumentují možností snižovat daňové sazby v oblasti vlastnického bydlení.

Následující text, si klade za cíl porovnat údaje o daňové problematice v bytové výstavbě v několika vybraných zemí EU. Porovnává možnosti odpočtů zaplacených úroků z úvěrů, osvobození od daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti pro bydlení, daňových odpočtů v případě ztráty z pronájmu a platby DPH v případě nového vlastnického bydlení. Finální srovnání je obsaženo v uvedeném grafu.

Graf: Srovnání výše daní z přidané hodnoty aktuální k 1. lednu 2016 v jednotlivých zemích EU v %
Graf: Srovnání výše daní z přidané hodnoty aktuální k 1. lednu 2016 v jednotlivých zemích EU v %

Evropské daňové odpočty

V některých zemích EU existují výhodné možnosti odpočtu zaplacených úroků z úvěrů, pokud nemovitost slouží k trvalému bydlení jejího vlastníka. Např. v Rakousku, stejně jako v Belgii, lze zaplacené úroky z úvěrů odečíst od daně z příjmu v plné výši. Jinde, např. v Holandsku, jde odečíst polovinu. Pokud je nemovitost pronajata, odečítají se úroky ze splátek hypotečních úvěrů pouze jako zvláštní náklady. Pokud se využívají k nájmu, tak v Dánsku lze uplatnit slevu maximálně do výše čtvrtiny daně, v Holandsku zhruba do třetiny. V Británii je pásmo slev diferencovanější, kolísají kolem čtvrtiny až pětiny výše odpočitatelné daně.

V Rakousku a Německu je možné osvobození od daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti pro bydlení, a to pokud je nemovitost prodaná po více než 10 letech vlastnictví. Stejně tak v Lucembursku, ale jen do určité částky. Ve Francii platí osvobození po patnácti letech. Ve Finsku po dvou letech a v Itálii po pěti letech, pokud v ní vlastník bydlel. V Irsku nebo Británii je zisk z prodeje osvobozen, a to v případě, že prodávající nevlastní jinou nemovitost pro bydlení nebo v ní měl hlavní bydlení. Rovněž Holandsko nebo Dánsko mají výjimky na prodej vlastního bydlení. V Lucembursku je výše daně z příjmu v případě prodeje nemovitosti pro bydlení závislá na době, po kterou prodávající nemovitost vlastnil a zda nemovitost užíval jako hlavní bydlení.

Daňové odpočty v případě ztráty z pronájmu

Možnosti daňového odpočtu v případě ztráty z pronájmu jsou upraveny následovně. V rakouském případě, když není nemovitost pronajata po dobu 10 let, může být případná daňová ztráta z případného prodeje kompenzována pouze proti jiným tzv. „spekulativním“ příjmům. V případě, že je nemovitost individuálním vlastníkem pronajímána (nikoliv v rámci podnikatelské činnosti), může být případná ztráta započtena do příjmu, není však přenosná do dalšího zdaňovacího období.

Ztráty z pronájmu lze v Dánsku uplatnit proti jiným zdanitelným příjmům. Výstavba bytů do vlastnictví v Dánsku podléhá platbě DPH ve výši 25 %. Ve Finsku ztráta z pronájmu nemovitosti pro bydlení může být započtena i do jiného zisku v průběhu následujících 10 let. Ve Francii ztráta z pronájmu nemovitosti pro bydlení může být započtena do zisku z pronájmu v průběhu následujících 10 let. Ztráty mohou být teoreticky započteny i v případě nemovitostí nacházejících se mimo území Francie, existuje však velké množství omezujících podmínek. V Německu může být ztráta z pronájmu nemovitosti pro bydlení započtena do příjmu. V případě Irska lze ztráty z pronájmu uplatnit proti jiným příjmům z pronájmu. V Lucembursku lze ztráty z pronájmu uplatnit proti jiným příjmům z pronájmu. V Nizozemí daňová ztráta z pronájmu bytu není předmětem zápočtu do zdanitelných příjmů. V případě finanční ztráty z pronájmu nemovitosti lze, v případě, že vlastník pronajímá více nemovitostí v Británii, ztrátu z jedné nemovitosti započítat do zisku z nemovitosti jiné. Pokud dochází k celkové ztrátě, převádí se tato do budoucího daňového období. Ve zvláštních případech musí být ztráta kompenzována proti jiným příjmům (např. investiční výdaje).

Platba DPH v případě nového vlastnického bydlení

V Německu, Rakousku, Švédsku, Finsku a Británii platí, že nová výstavba bytů do vlastnictví je osvobozena od platby DPH. Jinak mají tyto země dané sazby DPH: Německo 19 %, Rakousko 20 %, Švédsko 25 %, Finsko 24 % a Británie 20 %. Výstavba nových bytů do vlastnictví v Belgii podléhá DPH ve výši 21 % (pokud nemovitost byla zkolaudována ne méně jak před 5 roky). Nová výstavba bytů do vlastnictví ve Francii je zatížena platbou DPH ve výši 20 %. Mezi řadou dalších podpůrných opatření je také možnost slevy na dani v případě vybraných projektů a při splnění stanovených podmínek. V případě nové vlastnické bytové výstavby je v Irsku využita tzv. parking rate ve výši 13,5 %. Výstavba technické infrastruktury je od platby DPH osvobozena. Využíváno je tzv. stamp duty (kolkovné), které je stanoveno při nákupu nemovitosti. Nemovitosti zakoupené jako první bydlení, jsou od kolkovného osvobozeny. Pokud však budou před uplynutím lhůty 5 let pronajímány, bude doplaceno kolkovné. DPH se v Itálii vztahuje na nové domy s byty ve vlastnictví do 4 let od jejich kolaudace. DPH je ve většině případů stanoveno ve výši 10 %, v případě luxusních rezidencí 22 % a v případě prvního bydlení ve výši 4 %. Jestliže po dobu 4 let nejsou byty prodány, jsou od platby DPH v případě prodeje osvobozeny. Vzniká však povinnost zaplatit registrační daň, daň z hypotečního úvěru a katastrální daň ve výši.

Nová vlastnická bytová výstavba je v Nizozemí zatížena DPH ve výši 21 %. Další forma podpory je poskytována těm domácnostem, které nemohou samy dosáhnout na vlastnické bydlení. Důraz je kladen na tzv. klíčové pracovníky (tedy osoby, které pracují v určitých odvětvích veřejného sektoru), jejichž příjem je nižší – příjem domácnosti. Tato forma podpory „Right to acquire“ je poskytována prostřednictvím rad bytových asociací.

Také u renovací a oprav soukromých bytů se v EU sazby DPH velice odlišují. Zatímco skandinávské země, Maďarsko, Řecko, Polsko, Pobaltí a Benelux paří k těm výše danícím zemím nad 20 %, tak Británie, Kypr, Portugalsko či Slovinsko vybírají DPH nižší než 10 %.

Platba DPH v případě nového sociálního bydlení (DPH na sociální bydlení v EU)

V této souvislosti je jistě zajímavé provést analýzu DPH, která je na tzv. sociální bydlení uplatňována v ostatních státech Evropské unie.

Z dokumentu Evropské komise „VAT Rates Applied in the Member States of the European Union“ vyplývá, že celkem 12 států EU stále uplatňuje na nové byty splňující definici sociálního bydlení sníženou nebo žádnou sazbu DPH. Nižší sazbu DPH, než je současných 15 % uplatňovaných v České republice, má několik zemí, které si je dokázaly vyjednat, neboť vnímají citlivost otázky sociálního bydlení především pro voliče. Například Polsko má sazbu 8 %, Rumunsko 5 %, Francie 5,5 %. V Lucembursku přitom uplatnění snížené daně podléhá podmínce, že musí jít o pořízení nemovitosti k trvalému bydlení. Ještě dále ale zašli na Maltě a v Portugalsku, kde je sociální bydlení od DPH úplně osvobozeno jakožto výjimka. Výčet zemí se sníženou sazbou na bydlení ještě doplňuje Irsko, kde je snížená sazba rovna 13,5 %, Belgie 12 %, Portugalsko 6 % a Itálie se Španělskem dokonce 4 %. Na druhou stranu, jsou země, například na severu, kde DPH na bydlení činí 20 až 25 %. V Rakousku nebo na Slovensku je také stanovena ve výši 20 %, v Německu pak 19 %.

Ing. Radomír Kruczek, odbor politiky bydlení Ministerstvo pro místní rozvoj

TOPlist
TOPlist