K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Analýza bytových developerských projektů v Praze (2018)

Datum: 28. 3. 2019, zdroj: OF 1/2019, rubrika: Bydlení

Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR Praha) jako každý rok zpracoval Územní analýzu developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2018), jejíž hlavní závěry jsou představeny v rámci tohoto příspěvku. Analýza pravidelně sleduje všechny důležité aspekty na trhu s pražskými byty, tedy kde, jakým tempem, za kolik a jaké typy bytů se staví nebo jak se vyvíjí poptávka.

Do analýzy[1] byly opětovně zahrnuty pouze ty pražské rezidenční developerské projekty, které jsou realizovány formou výstavby bytových domů, jejichž prostřednictvím nově vzniká minimálně 10 bytových jednotek. Analýza nezohledňuje projekty zaměřené na výstavbu solitérních i řadových rodinných domů, stejně jako nebere v potaz projekty realizované formou nástaveb, vestaveb či projekty rekonstrukcí již stávajících bytových domů.

Pro zařazení aktuálního developerského bytového projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z těchto podmínek:

  1. Bytový projekt (popř. jeho dílčí aktuální etapa) byl zkolaudován v průběhu roku 2018
  2. Bytový projekt byl v době pořízení analýzy (tj. září 2018) ve výstavbě
  3. Výstavba bytového projektu nebyla v době pořízení analýzy (tj. září 2018) zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek

Z uvedených podmínek nepřímo vyplývá, že jeden bytový projekt (popř. jeho dílčí etapa) bývá většinou zařazován do analýzy opakovaně, tzn. po dobu více let.

Aktuální bytové projekty 2018

V září 2018 identifikoval IPR Praha na území hlavního města celkem 126 aktuálních developerských bytových projektů, které vyhověly výše stanoveným podmínkám pro zařazení projektu do analýzy. V rámci těchto projektů, popř. jejich dílčích aktuálních etap, je realizována výstavba 12 502 bytových jednotek. Z tohoto celkového objemu mělo být dle předpokladů developerů 4739 bytů dokončeno v průběhu roku 2018, v případě 4310 bytů je plánována kolaudace na rok 2019, u 3133 bytů na rok 2020 a v roce 2021 je v rámci aktuálních developerských bytových projektů naplánována kolaudace jen 320 bytů.

Rozsah nabídky nového bydlení – porovnání s výstupy z předchozích let

Celkový objem nové nabídky nového bydlení zůstává na území hl. m. Prahy v posledních letech poměrně stabilní. Přesto lze konstatovat, že již druhým rokem po sobě došlo k mírnému meziročnímu poklesu počtu bytů realizovaných prostřednictvím aktuálních developerských projektů. Z grafu č. 1 vyplývá, že zatímco v září roku 2017 byla v rámci 118 projektů soustředěna výstavba 13 206 bytů, tak v roce 2018 byl sice evidován vyšší počet aktuálních developerských projektů (126), jejich prostřednictvím je ale realizována výstavba 12 502 bytů, což představuje meziroční pokles o více než 5 %.

Graf 1. Počty realizovaných bytů
Graf 1. Počty realizovaných bytů

Z grafu č. 1 je dále patrné, že po roce 2009, který představoval první rok našeho monitoringu bytové výstavby v Praze a zároveň poslední rok velmi vysoké stavební aktivity, došlo v dalších letech v důsledku celosvětové hospodářské krize a dalších souvisejících faktorů k poměrně výraznému útlumu stavební činnosti. V letech 2010 až 2013 tak bylo v rámci aktuálních developerských projektů identifikováno méně než 10 tisíc bytů. Výraznější nárůst počtu developerských projektů a především bytových jednotek realizovaných v jejich rámci byl zaznamenán v roce 2014 a především v roce 2015. V posledních dvou letech (2017 a 2018) je ale zaznamenáván mírný pokles v počtu nově realizovaných bytů, a to navzdory přetrvávající velmi silné poptávce.

Prodejnost nových bytů

Z celkového počtu 12 502 bytových jednotek, které byly v průběhu září 2018 postihnuty v rámci aktuálních developerských bytových projektů, bylo zájemcům o nové bydlení k dispozici jen 3114 bytů, resp. 25 % z celkového objemu nově vystavěných jednotek. Zbylé tři čtvrtiny bytů byly v době pořízení analýzy prodány nebo závazně rezervovány. Podle očekávání se prokázalo, že nejnižší podíl volných bytů (5 %) byl evidován v případě již dokončených projektů (zkolaudovaných v roce 2018), a naopak nejvyšší podíl volných bytů (68 %) zaznamenaly projekty, které byly ve fázi předprodeje a jejichž výstavba nebyla v době pořízení analýzy zahájena.

Graf 2. Počet a podíl volných nových bytů
Graf 2. Počet a podíl volných nových bytů

Z grafu č. 2, který zachycuje počet a podíl volných nových bytů v rámci aktuálních developerských projektů v letech 2010–2018, lze odvodit v zásadě tři charakteristická období, která poukazují na vývoj poptávky po novém bydlení v uplynulém období. V prvním období 2010–2011 (za rok 2012 nejsou údaje k dispozici), kdy převyšovala nabídka volných nových bytů 5 tisíc, resp. více než 50 % z celkového počtu bytů v rámci identifikovaných developerských projektů, byl pro pražský rezidenční trh příznačný převis nabídky nad poptávkou a v této době řada nových bytů zůstávala prázdná, a to i dlouhou dobu po kolaudaci. V druhém období 2013-2015, kdy již víceméně odezněly dopady celosvětové hospodářské recese, se trh stabilizoval a zájemci o nové bydlení mohli vybírat přibližně ze 4 až 5 tisíc volných nových bytů, což představovalo 35 až 44 % ze všech bytů identifikovaných v letech 2013–2015 v rámci aktuálních developerských projektů. Ve třetím období 2016–2018, pro které je příznačná velmi silná úroveň poptávky, přičemž velmi výraznou část tvoří poptávka ze strany investorů, zůstává volných přibližně jen okolo 3 tisíc nových bytů, resp. 22 až 25 % z celkového objemu nových bytů vznikajících prostřednictvím identifikovaných aktuálních developerských projektů.

Faktory vysoké poptávky po novém bydlení

Aktuálně silná poptávka, která zapříčiňuje, že v současnosti se (nejenom) nové byty v Praze stále dobře prodávají, má řadu příčin, z nichž patrně ty nejdůležitější jsou tyto:

  1. Hospodářský růst a příznivá situace na pražském trhu práce (významný růst mezd, celková rozvinutost pražského pracovního trhu a jeho vysoká absorpční kapacita, zanedbatelná nezaměstnanost)
  2. Situace ve finančním sektoru – dlouhodobě nízké úrokové sazby (nízké úroky zapříčiňují dostupnost hypotečního financování na straně jedné a velmi nízkou míru zhodnocení volných finančních prostředků uložených na bankovních účtech na straně druhé)
  3. Značný objem volného kapitálu a nedostatek investičních příležitostí (investice do pražských nemovitostí jsou obecně považovány za dlouhodobě perspektivní, široké spektrum investorů: velké finanční skupiny i drobní investoři – fyzické osoby)
  4. Silná poptávka po nájemním bydlení (pronajímání bytů nese v rámci Prahy relativně nízkou míru rizika a vysokou pravděpodobnost stabilních výnosů)
  5. Populační růst a zahraniční imigrace (Praha díky své atraktivitě každoročně zaznamenává nárůst počtu obyvatel, velmi významná je imigrace ze zahraničí, cizinci tvoří významnou část poptávky po nových bytech)
  6. Očekávaní z dalšího zdražování cen nových bytů (limitovaná nabídka a setrvalý razantní růst cen bytů může koupěschopnou poptávku motivovat k urychlování nákupů, které by za standardních podmínek na trhu byly jinak realizovány v pozdější době)

Velikost nových (volných) bytů

V roce 2018 dosahovala průměrná podlahová plocha volných bytů vznikajících v rámci aktuálních developerských projektů hodnoty 80,4 m2. Při připočtení ploch balkonů, lodžií či teras (nikoliv však předzahrádek, sklepů a garážových stání) dosahovala celková plocha nabízených bytů v průměru 97,2 m2.

Z uvedených průměrných hodnot je patrné, že volné jsou převážně finančně hůře dostupné byty větších výměr, jejichž nejčastějšími dispozicemi jsou 3+kk nebo 4+kk. U většiny developerských projektů se tedy opětovně potvrdilo pravidlo, že větší a velké byty zůstávají v cenících jednotlivých projektů zpravidla nejdéle. Je tedy třeba zdůraznit, že prezentované údaje o průměrných výměrách podlahové a celkové plochy bytu neodrážejí velikostní strukturu všech nových bytů vznikajících prostřednictvím sledovaných aktuálních developerských projektů, ale reflektují velikostní charakteristiky pouze těch bytů, ze kterých mohli kupující v čase zpracování analýzy (tj. září 2018) reálně vybírat.

Nabídkové ceny nového bydlení

V září 2018 stál volný nový byt v rámci identifikovaných developerských projektů v průměru 7 877 859 Kč, což bylo téměř o 900 tisíc Kč více oproti roku 2017. V přepočtu na metr čtvereční celkové plochy bytu dosahovala průměrná nabídková cena 83 547 Kč a při zohlednění jen vnitřní plochy bytu (tzn. bez ploch lodžií, balkonů či teras) činila průměrná cena 97 216 Kč za m2 podlahové plochy bytu, což je o 11 % více oproti září 2017. I když se jedná stále o výrazný cenový nárůst, přeci jenom došlo k určitému zpomalení tempa zdražování nových bytů (mezi zářím 2016 a 2017 došlo k meziročnímu navýšení téměř o 19 %). S ohledem na určité aktuální signály z trhu lze očekávat, že růst cen bude zpomalovat i v nadcházejícím období. V každém případě lze konstatovat, že stávající cenová hladina stále ještě hledá svůj strop a ve svém důsledku je neakceptovatelná pro podstatnou část střední třídy.

Graf 3. Průměrné nabídkové ceny bytů
Graf 3. Průměrné nabídkové ceny bytů

Z grafu č. 3 je patrné, že zatímco v letech 2016 a 2017 nejvíce developerských projektů odpovídalo cenové kategorii 60–80 tisíc Kč/m2, tak v roce 2018 již spadalo nejvíce projektů do cenového pásma 80–100 tisíc Kč/m2. Zároveň velmi výrazně přibylo projektů, v rámci kterých se průměrná cena podlahové (vnitřní) plochy volného bytu pohybovala nad 100 tisíc Kč/m2, přičemž de facto zcela vymizely projekty nabízející nové byty v relativně dostupných cenách do 60 tisíc Kč/m2. Námi provedená analýza na základě vypočtených variačních koeficientů prokázala jasně patrný trend snižování cenových rozdílů mezi jednotlivými developerskými projekty, kdy se od roku 2014 stírají rozdíly mezi jednotlivými cenovými segmenty trhu, a to primárně v důsledku rapidního zdražování dříve finančně nejdostupnějších projektů.

V letošní analýze se opětovně potvrdilo, že v průměru nejdražší zůstávají developerské projekty menšího rozsahu, které nabízejí do 50 bytových jednotek. Zatímco průměrná cena podlahové plochy bytu byla v září 2018 u těchto komornějších projektů 103 190 tis. Kč/m2, tak u projektů největší velikostní kategorie s 300 a více byty dosahovala průměrná cena 85 892 tis. Kč/m2. Zároveň byl potvrzen i víceméně očekávatelný vztah, že ceny nových bytů se snižují s rostoucí vzdáleností od jádra Prahy a finančně nejdostupnější nové byty lze pořídit v krajinném prstenci města (viz schéma č. 1).

Schéma 1. Ceny bytů v jádru a v jednotlivých prstencích města
Schéma 1. Ceny bytů v jádru a v jednotlivých prstencích města

Lokalizace developerských bytových projektů

Podle správních obvodů

Územní působení nové bytové výstavby je v rámci území Prahy tradičně velmi nevyvážené. Ze schématu č. 2, které zachycuje koncentraci nové bytové výstavby v rámci aktuálních developerských projektů aktuálních k září 2018, je patrné, že zdaleka nejvíce nových bytů v současné době vzniká v severovýchodní části Prahy (ve správních obchodech Praha 9, Praha 8 a Praha 18), kde bylo dohromady soustředěno 36 % z celkového počtu nově vznikajících bytů v Praze. Druhou nejvýznamnější oblast představuje západní část hlavního města (správní obvody Praha 5 a Praha 13), kde bylo v roce 2018 soustředěno 22 % z objemu nově realizované výstavby.

Schéma 2. Koncentrace bytové výstavby v Praze
Schéma 2. Koncentrace bytové výstavby v Praze

Zaměříme-li se pouze na jednotlivé správní obvody, tak z hlediska počtu nově vznikajících bytových jednotek byl letošním roce v rámci hlavního města vyhodnocen jako nejvýznamnější správní obvod Praha 9 s 2071 byty, kde je výstavba realizována prostřednictvím 9 rezidenčních developerských projektů. Na jeden projekt tak zde připadá v průměru 230 nových bytů, což představuje velmi výrazně nadprůměrnou hodnotu. Největší bytové projekty vnikají v současné době na rozsáhlých brownfieldech po průmyslové výrobě v katastrech Vysočan a Hloubětína podél Kolbenovy ulice.

Jen o něco méně bytů než v Praze 9 vznikalo v září 2018 na území správního obvodu Praha 5. Zde byla v rámci 26 aktuálních developerských projektů realizována výstavba 1940 bytových jednotek. V průměru zde tedy na jeden projekt připadalo 75 bytů, což vypovídá o tom, že v důsledku odlišného charakteru území je v Praze 5 (oproti Praze 9) zcela jiná typologická skladba rezidenčních developerských projektů. Na území správního obvodu Praha 5, kde byl evidován nejvyšší počet developerských projektů, jsou velmi četné komornější rezidenční projekty, které jsou vklíněny do stávající vilové zástavby (např. oblast Hřebenky). Výstavbu příliš vysokého počtu bytů neumožňují ani novostavby bytových domů umístěné do proluk v rámci blokové zástavby, které jsou pro Prahu 5 (a především oblast Smíchova) rovněž typické. I na území správního obvodu Praha 5 ale nalezneme příklad velkého transformujícího se průmyslového brownfieldu. Tím je Waltrovka v Jinonicích, kde vniká nová polyfunkční (ale převážně rezidenční) čtvrť.

Kromě Prahy 9 a byla v rámci developerských projektů (aktuálních k září 2018) realizována výstavba více než 1 tisíce bytů rovněž na území správních obvodů Praha 8 (1265 bytů), Praha 18 (1189 bytů) a Praha 12 (1113 bytů).

Podle katastrálních území

Aktuální developerské bytové projekty, které vyhověly výše stanoveným podmínkám pro zařazení do analýzy, se v září 2018 vyskytovaly v 53 z celkového počtu 112 katastrálních území. Nejvíce projektů bylo soustředěno v katastrálním území Smíchova, kde bylo v roce 2018 evidováno 13 projektů. V ostatních katastrech byla četnost aktuálních developerských bytových projektů výrazně nižší. Po sedmi projektech bylo v roce 2018 na území Modřan, Košíř a Libně, po pěti projektech ve Stodůlkách, Holešovicích a Strašnicích.

V řadě případů informace o počtu aktuálních developerských projektů příliš nekorelují s tím, jak významný počet nových bytových jednotek v rámci těchto projektů vzniká. Absolutně vzato bylo v září 2018 nejvíce bytů v rámci aktuálních developerských projektů realizováno v katastrálních územích Letňany (973 bytů), Modřany (819 bytů), Vysočany (778 bytů), Stodůlky (770 bytů), Karlín (740 bytů), Košíře (722 bytů) a Libeň (716 bytů). Jak vyplývá ze schématu č. 2, tak všechny tyto vyjmenované katastry se podílejí více jak z 5 % na celkovém počtu bytových jednotek, které vznikají prostřednictvím aktuálních developerských projektů. S výjimkou Modřan se jedná výhradně o katastrální území, která se nacházejí východním, resp. severovýchodním směrem od centra města, nebo na západ od něj. Ze schématu č. 2 dále mimo jiné vyplývá, že z hlediska nové výstavby vznikající v rámci developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů je význam většiny katastrů situovaných na periferiích Prahy zanedbatelný nebo zcela nulový.

Závěr

V roce 2018 se vývoj na pražském trhu s novými byty výrazně neodlišoval od situace z předchozího období, která přetrvává zhruba již od poloviny roku 2015. Pro trh je charakteristický především setrvalý a významný růst nabídkových cen nového bydlení, který je mimo jiné důsledkem stagnace na straně nové nabídky. Tempo bytové výstavby v hlavním městě již třetím rokem po sobě nedokáže plně reflektovat potřeby poptávky, jejíž aktuálně vysokou úroveň způsobuje celá řada převážně pozitivních faktorů a v neposlední řadě i obliba nákupu bytů jakožto investiční komodity. Problém nedostatečné pružnosti pražského rezidenčního trhu je v poslední době dáván do souvislosti především se značnými administrativními průtahy při povolování nových staveb v rámci územního a stavebního řízení (podle analýzy IPR Praha trvá doba mezi vydáním územního rozhodnutí a stavebního povolení na bytový dům přibližně 3 roky). I přes výše uvedené skutečnosti pražský trh s novými byty přeci jenom začíná vykazovat určité signály (např. zpomalení růstu cen bytů, mírné navýšení počtu volných bytů signalizující zastavení růstu poptávky apod.), které mohou předznamenat obrat v budoucím vývoji a změnu podmínek na pražském rezidenčním trhu.

Z územního hlediska se rozložení developerských projektů výstavby bytových domů v posledních letech v rámci území Prahy výrazně nemění. Dlouhodobě nejvýznamnější je bytová výstavba na území prstence modernistického města (resp. sídlišť), přičemž v centrálněji lokalizovaných částech hlavního města jsou realizovány především developerské projekty menšího rozsahu. S ohledem na efektivní a trvale udržitelný stavební rozvoj metropole lze pozitivně hodnotit skutečnost, že letošní analýza potvrdila nárůst stavební aktivity v lokalitách brownfields po průmyslové výrobě (především ve Vysočanech, Hloubětíně, v Jinonicích, na Smíchově aj.) a také to, že na okrajích Prahy v krajinném prstenci, kde nejsou vhodné infrastrukturní podmínky pro působení kapacitní bytové výstavby, je realizován zhruba jen pětinový podíl z celkového počtu nových bytů, které vznikají prostřednictvím aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů.

Poznámky

  1. Plné znění analýzy

Mgr. Michal Němec, Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy

TOPlist
TOPlist