K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Přeměna chat na rodinné domy?

Datum: 29. 8. 2019, zdroj: OF 3/2019, rubrika: Bydlení

Zvlášť v zázemí velkých měst je velký zájem měnit rekreační chaty na rodinné domy. Pro obce to přináší řadu problémů, na jejichž řešení neexistuje jednoduchý ani obecně použitelný návod.

Tramping, chaty, rekreační objekty před rokem 1989

Počátky chatových osad jsou spojeny s trampingem, především v romantickém okolí velkých měst. Tramping a trampské osady mají stoletou tradici. První trampská osada Ztracená naděje („Ztracenka“) vznikla v roce 1918 v kaňonu Svatojánských proudů, později byla zatopena Štěchovickou přehradou[1].

Možnost postavit si rekreační chatu nebo získat rekreační chalupu byla především po roce 1948 významně regulovaná státem. V právních předpisech byly používány termíny např. rekreační chata, rekreační domek, rekreační chalupa nebo zahrádkářská chata, chatová nebo zahrádková osada. Přístupové cesty k chatovým koloniím budovali chataři převážně svépomocí, vlastnická práva k pozemkům nebyla v dobách „všelidového vlastnictví“ podstatná.

Výstavba rodinných domů byla omezená na minimum, přednost měla státem prováděná hromadná bytová výstavba. Pro mnohé domácnosti představovaly vlastní chaty a chalupy druhý domov, byly jednou z mála možností trávit volný čas nezávisle na podnikových nebo státních rekreačních střediscích.

V odborné literatuře se začal používat termín „druhé bydlení“. V období normalizace se počet tzv. „objektů individuální rekreace“ takřka zdvojnásobil ze 132 tisíc v roce 1971 na 231 tisíc v roce 1991[2].

Rekreační objekty po roce 1989

Počet objektů druhého bydlení (rekreační chaty a chalupy) na km2
Počet objektů druhého bydlení (rekreační chaty a chalupy) na km2

Možnosti rekreace v zahraničí se výrazně zvětšily, stejně tak prudce vzrostla výstavba rodinných domů. Původní často skromné rekreační chaty přestávají být atraktivní, některé chátrají, kde je to možné začínají být využívané pro trvalé bydlení. Trend poslední doby je pronajímat rekreační chaty a chalupy pro trávení dovolené. Využití objektů tzv. druhého bydlení se z řady důvodů mění:

  • zákon o evidenci obyvatel[3] umožňuje místo trvalého pobytu v objektu, který je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci, a který je označen číslem popisným nebo evidenčním, popřípadě orientačním[4];
  • rekreační chaty jsou na realitním trhu dostupnější než stávající rodinné domy nebo stavební pozemky pro jejich výstavbu, v řadě případů umožňují bydlet prakticky hned.

Běžné jsou dotazy (viz např. webové vyhledávače) jak „rekolaudovat“ rekreační objekt na rodinný dům či objekt určený k trvalému užívání. Důvodem zájmu o tuto změnu právního stavu je např. to, že:

  • předpisy o oceňování majetku[5] odlišují rodinný dům[6], rekreační chatu[7] a zahrádkářskou chatu[8], které jinak oceňují; stavební právo přitom rozlišuje pouze stavbu pro bydlení (bytový dům, rodinný dům) a stavbu pro rodinnou rekreaci[9];
  • pro úpravu bytových nebo rodinných domů bydlení existuje řada dotačních zdrojů, které nejsou dostupné pro úpravy rekreačních staveb;
  • jiné jsou sazby DPH za stavební práce u staveb pro bydlení, včetně RD, jiné u staveb pro rodinnou rekreaci[10];
  • využívání původních rekreačních staveb usnadňují nové technologie – lepší dostupnost výkonnějšími auty (SUV), fotovoltaika, domovní čistírny, vrtané studny apod.

Změna právního stavu

Příklad chatové lokality s rodinnými domy
Příklad chatové lokality s rodinnými domy

Lidé s víceméně neomezenými financemi si bez problémů upravují chaty podle svých představ a užívají je k trvalému bydlení, nemají důvody, proč chatu rekolaudovat na rodinný dům. Pro řadu vlastníků rekreačních chat a chalup je ale změna jejich právního stavu na rodinný dům významná, protože jim např. umožní přístup k dotačním titulům pro bydlení, zvýší ocenění stavby podle daňových předpisů, uvolní svůj byt dětem.

Změna v účelu užívání stavby podle stavebního zákona[11] „musí být v souladu s územně plánovací dokumentací, s cíli a úkoly územního plánování, s obecnými požadavky na výstavbu, s veřejnými zájmy chráněnými tímto zákonem a se zvláštními právními předpisy.“ Zde je rozhodující, jaké je využití plochy podle územního plánu, ve které je chatová lokalita zahrnuta.

Při vymezování ploch v územním plánu se střetávají různé zájmy a představy. Zájem umožnit změnu chat na rodinné domy se střetává s obavami veřejné správy např. z narušení krajinného rázu, s obavou, aby této změně vyhověla stávající veřejná infrastruktura, zejména cesty, s ne/zájmem zastupitelstev obcí vyhovět voličům, kterými jsou i ti s trvalým pobytem na chatě.

Stávající chatové osady nejsou z hlediska územního plánování vždy v ideálních místech pro trvalé bydlení. Ty, které vznikly hlavně v romantické přírodě, v údolních nivách, na lesní půdě, nyní ne vždy vyhovují z hlediska platných právních předpisů, především zákona o ochraně přírody a krajiny. Chatové lokality, které vznikly po roce 1966, nebyly zahrnuty do intravilánu[12] a jejich začlenění do zastavěného území může být problematické. V některých lokalitách rekreačních chat již existují rodinné domy, velikost pozemků a možnosti jejich využití se dosti liší, stejně jako stavby na nich a jejich hygienické vybavení.

Možnost konverze chatových lokalit na bydlení můžou jinak posuzovat pořizovatelé územních plánů (úřady obcí s rozšířenou působností), jinak projektanti územních plánů, jiná hlediska sledují dotčené orgány, jiný zájem může mít obec zodpovědná za veřejnou infrastrukturu. Stanovit v územním plánu podmínky pro využití a prostorové uspořádání v dosavadních chatových lokalitách nemusí být jednoduchý úkol, každá lokalita je odlišná. Odpověď, že se jedná o plochu rekreace[13], nemusí vůbec odpovídat reálné situaci a může být dosti problematické ji obhajovat. Poměrně jednoduché jsou situace, kdy se původní chatové lokality dostaly do střetu s limity využití území, staly se součástí zákonem chráněného území. Jejich další existence je omezená a konverze pro bydlení s největší pravděpodobností vyloučená.

Rodinný dům v chatové lokalitě
Rodinný dům v chatové lokalitě

Obtížnější je situace kdy se využití chat pro bydlení nedostává do střetu s veřejnými zájmy např. ochrany přírody, likvidace odpadů nebo odpadních vod je zajištěna v souladu s přepisy. Důležitá je odpověď na otázku, jaký může mít vliv změna rekreačních chat na rodinné domy na stávající veřejnou infrastrukturu. Jaké jsou příjezdové cesty, jaké jsou možnosti jejich úprav, likvidace odpadů a odpadních vod? Posouzení bude složitější tam, kde v dané lokalitě existuje (třeba i jen jeden) rodinný dům. Některé chaty od rodinného domu těžko rozeznat, v některých už mají vlastníci trvalý pobyt v souladu s předpisy.

Zájmem obcí, které vydávají územní plány, je hospodárné využívání zastavěného území, tedy i chatových lokalit. Proto je vhodnější účelně regulovat konverzi chat na bydlení, než je ponechat samovolnému vývoji.

Poznámky

  1. VÁGNER, J. (2012): Tramping a trampské osady v Česku. Geografické rozhledy, 21 (4), 24–25.
  2. Viz Jan Gruber: Národ chatařů a chalupářů? Jiný zdroj (Kowalczyk 1994, Journal of Nordregio 2007, vlastní výpočty) uvádí 396 000 objektu individuální rekreace.
  3. Viz zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel), ve znění pozdějších předpisů.
  4. Viz např. Hlášení trvalého pobytu.
  5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
  6. Oceňovací vyhláška § 13 (2) Jako rodinný dům se ocení stavba, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena, má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví.
  7. Oceňovací vyhláška § 14 (2) Jako rekreační chata se ocení stavba s obestavěným prostorem nejvýše 360 m3 a se zastavěnou plochou nejvýše 80 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepená.
  8. Oceňovací vyhláška § 14 (3) Jako zahrádkářská chata se ocení stavba s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2, včetně verand, vstupů a podsklepených teras, má nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví a může být podsklepená.
  9. Viz vyhláška č. 501/2006 Sb., Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území, v ustanovení § 2 Základní pojmy se rozumí:
    1. stavbou pro bydlení
      1. bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,
      2. rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví,
    2. stavbou pro rodinnou rekreaci stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
  10. Pokud by byly stavební práce provedeny na dokončeném domě určeném pro rodinnou rekreaci (chata) nebo na stavbě ubytovacího zařízení (penzion), nejsou splněny podmínky pro uplatnění snížené sazby. Nejedná se totiž o stavby, které odpovídají požadavkům na trvalé rodinné bydlení – viz např. Sazby daně z přidané hodnoty u stavebních prací.
  11. Viz stavební zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů („SZ“), § 126 odst. 3.
  12. Intravilán byl vymezen k 1. 9. 1966 a vyznačen v mapách evidence nemovitostí podle vyhl. č. 97/1966 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, § 4 odst. 4: „Zastavěnou částí obce (intravilán) se rozumí území, které ke dni účinnosti zákona je souvisle zastavěno nebo jinak technicky upraveno pro potřeby obce (sídliště). Do zastavěného území obce se zahrnují i pozemky, které jsou zemědělskou půdou, nevytváří však se zemědělským půdním fondem souvislý celek (jsou od něho odděleny souvislou zástavbou nebo zabíhají do zastavěné části a jsou tvarově i rozlohově nevhodné k zemědělskému obhospodařování mechanizačními prostředky).“
  13. Viz vyhl. č. 501/2006 Sb., § 5 „Plochy rekreace (1) Plochy rekreace se obvykle samostatně vymezují za účelem zajištění podmínek pro rekreaci v kvalitním prostředí.“

Pozn.: Článek na obdobné téma byl uveřejněn pod názvem „Konverze rekreačních lokalit na bydlení“ v časopise Urbanismus a územní rozvoj, č. 2/2019.

Ing. arch. Martin Tunka, CSc.

TOPlist
TOPlist