K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
ISSS 2020

Nájemné v České republice se odvíjí od regionálních specifik

Datum: 16. 1. 2020, zdroj: OF 5/2019, rubrika: Bydlení

Znalost výše tržního nájemného je důležitým faktorem pro posuzování dostupnosti bydlení a případné intervence ze strany veřejného sektoru. Přitom systematický sběr a vyhodnocování dostatečně reprezentativních dat o hladině nájemného pro malé územní jednotky u nás dnes zatím neprobíhá.

Z uvedených důvodů vznikl ve spolupráci expertů Deloitte a Ministerstva pro místní rozvoj model kombinující dnes dostupné datové sady a predikující tržní výši nájemného pro území obcí s pověřeným obecním úřadem, kterých je u nás 389 bez vojenských újezdů.

Jako základ modelu byla použita data o transakčních cenách nemovitostí prodaných mezi pololetími let 2017 a 2018 na celém území České republiky evidovaná katastrálním úřadem. Tato data byla doplněna o údaje o průměrných výších uzavřených nájemních smluv ve stejném období v obcích nad 5000 obyvatel poskytnutá Asociací realitních kanceláří ČR. Samotný statistický model popisuje vztah mezi transakční cenou bytu za metr čtvereční a výší nájmu za metr čtvereční za obdobný byt.

Analýza ukázala, že tento poměr mezi cenou bytu a výší nájmu, který je možné označit za návratnost, se napříč republikou liší, a proto ve statistickém modelu byla využita různá data, která tento rozdíl pomáhají vysvětlit a tím zpřesnit vypočtenou modelovou hodnotu nájemného pro celé české území.

Na závěr, pro ověření výsledků modelu, byly namodelované výše nájemného srovnány s nabídkami nájemního bydlení na stránkách realitních portálů a toto srovnání potvrdilo relativně přesné predikce použitého modelu.

Vliv trhu práce na cenu bytů

Znalost dat o nákladech na bydlení v podrobném geografickém měřítku je dána specifickou vlatností trhu nemovitostí, kdy ceny bytů se zásadně odlišují v závislosti na umístění v regionu nebo uvnitř aglomerace.

Cena nemovitosti se přirozeně odvíjí od trhu práce, ve kterém se nachází, a podle dostupnosti pracovních příležitostí. Pokud je byt situován tak, že je v jeho blízkosti velké množství rychle dosažitelných pracovních pozic s minimálními náklady na dojížďku, pak bude cena takového bytu relativně vyšší oproti bytu, ze kterého je třeba v průměru dojíždět výrazně dále a tedy s většími náklady. Toto vysvětluje pokles cen nemovitostí směrem od center aglomerací k jejich okrajům.

Druhý vztah, který popisuje cenové hladiny mezi jednotlivými aglomeracemi, je založen na produktivitě práce. Díky vyšší produktivitě práce si tak firmy mohou dovolit ve větších městech nabízet vyšší mzdu než v menších městech a přitom si udržet srovnatelný zisk i konkurenceschopnost. Vyšší mzdy ale pochopitelně lákají obyvatele do těchto větších měst a ti tvoří poptávku po bydlení v těchto aglomeracích. V našich podmínkách je výsledkem, že tyto aglomerace rostou, ale zároveň vysoká poptávka zvyšuje cenu bydlení a tím se celá soustava osídlení dostane opět do rovnováhy, kdy není výrazně výhodnější stěhovat se do větších měst, protože vysoké platy v nich jsou vyváženy vysokými náklady na bydlení.

Význam geografického členění

Nejvyšší ceny nemovitostí jsou v největších městech a oběcně s klesající velikostí města klesají i ceny nemovitostí. Nejdražší byty jsou v Praze, pak následuje Brno a dále krajská města. V měřítku obcí s pověřeným úřadem je vidět i pokles cen nemovitostí se vzdáleností od centra aglomerace. To je dobře patrné opět na dvou největších aglomeracích Prahy a Brna, u kterých vysoké ceny bytů daleko překračují administrativní hranice obou měst a zasahují hluboko do jejich zázemí než klesnou na obecnou regionální hladinu. Toto přeshraniční „přelévání“ vysokých cen ukazuje, nakolik je důležité pracovat s dostatečně podrobným geografickým členěním, protože například rozdělení podle okresů by neumožnilo analyzovat tento efekt v okolí krajských měst. V případě rozdělení pouze na kraje je to ještě výraznější.

Výrazné rozdíly v cenách bytů dokresluje to, že napříč republikou se liší řádově desetinásobně, od hodnot od deset tisíc korun za metr čtvereční na severozápadě po ceny přesahující 70 tisíc korun za metr čtvereční v Praze, ani ne 100 kilometrů vzdálené. Aktuální průměrné transakční ceny bytů dle obcí s pověřeným úřadem jsou uvedeny na obrázku 1.

Obr. 1. Průměrné transakční ceny bytů dle obcí s pověřeným úřadem
Průměrné transakční ceny bytů dle obcí s pověřeným úřadem
Data červenec 2017–červen 2018

Ceny nemovitostí a ceny nájmů

Prostorový vzorec je podobný – nejvyšší je nájemné v Praze a Brně, vyšší je rovněž v krajských městech a dále nájemné klesá směrem od velkých měst do regionálního zázemí. Velký rozdíl je ale v regionálním rozptylu mezi těmito veličinami – zatímco u cen nemovitostí jsou rozdíly mezi nejlevnějšími a nejdražšími lokalitami zhruba desetinásobné, u výší nájmů jsou regionální rozdíly výrazně nižší, a to zhruba troj až čtyřnásobné. Model výše tržních nájmů vidíme na obrázku 2.

Obr. 2. Model výše tržních nájmů – průměr POU
Model výše tržních nájmů – průměr POU
Model M1g

Tento rozdíl ve vztahu výše cen bytů a nájemného může být způsobován vícero faktory. Například v méně atraktivních a vylidňujících se lokalitách je relativně velká nabídka nemovitostí, protože na poměrně fixní fond nemovitostí připadá stále méně obyvatel, což tlačí jejich cenu nemovitostí směrem dolů. Tržní nájemné má ale i v takových případech nějakou spodní hranici, protože vlastník musí průběžně investovat do oprav nemovitosti a má nějaké fixní náklady spojené se samotným pronajímáním.

Dalším faktorem, který ovlivňuje vztah výše cen bytů a nájemného, může být aktuální vývoj ceny nemovitostí. Zatímco na trzích s rostoucí cenou nemovitostí mohou být kupující ochotni zaplatit za byt relativně více, protože krom zhodnocení dané dalším pronajímáním či vlastním obýváním očekávají kapitálové zhodnocení bytu v čase. Oproti tomu na trzích, kde se cena příliš neliší, toto očekávání zhodnocení kupující mít nebudou a nebudou ochotni za byt platit relativně více.

Návratnost investic

Významným faktorem pro nájemní trh je rizikovost daného trhu nebo i pověst trhu a regionu. Dá se očekávat, že na trzích, kde je pronájem nemovitosti rizikovější, bude rovněž vyšší tlak na zhodnocení investice, což je součástí přirozeného tržního mechanismu. V prostředí trhu nemovitostí to znamená, že na více rizikových trzích bude cena bytů nižší a nájemné relativně vyšší, a tedy zde bude vyšší zhodnocení. Tento vztah je v prostoru zobrazen na mapě Return of Investment[1], na které je vidět relativně nízké zhodnocení 4–5 % ročně ve velkých městech a oproti tomu relativně vysoké zhodnocení sahající až nad 20 % převážně na severozápadě, v pohraničí a vnitřních periferiích. Model Return of Investments viz obrázek 3.

Obr. 3. Model Return of Investment (ROI)
Model Return of Investment (ROI)
Model M1g

Vzdělanost a nezaměstnanost

Na tomto prostorovém srovnání je ale velmi zajímavé to, že se výrazně kryje s rozložením obyvatel se základním nebo nedokončeným základním vzděláním (viz obr. 4). Tato spojitost naznačuje, že právě místní trhy s relativně podprůměrnou mírou vzdělanosti oproti republikovému průměru jsou rizikovější a mají výrazně větší rozdíl mezi hladinami cen nemovitostí a hladinami nájmů.

Obr. 4. Podíl obyvatel se základním vzděláním a bez vzdělání
Podíl obyvatel se základním vzděláním a bez vzdělání
Data ČSÚ, SLDB 2011

Zajímavým zjištěním v analýze bylo, že zatímco vyšší podíl obyvatel s nejnižším vzděláním je významně spojen s relativně vyšším nájemným oproti tržní hodnotě nemovitostí, podíl nezaměstnaných osob nemá na vztah výše cen nemovitostí a tržního nájemného vliv. Analýza ukázala, že v průměru v lokalitách s vyšší nezaměstnaností je nájemné ve vztahu k ceně nemovitostí naopak nižší, ale tento výsledek nevyšel jako statisticky významný. Přesto je tento výsledek v souladu s očekáváním, protože vyšší míra nezaměstnanosti povede k menšímu zájmu o bydlení v daném území. Oproti tomu v pracovně atraktivních místech s vysokou mzdou je nájemné oproti ceně nemovitostí relativně vyšší, což může odrážet právě migrační atraktivitu takových měst a tím pádem větší poptávku po nájemním bydlení, která tlačí ceny nájemného směrem vzhůru.

Obecní a tržní nájemné

Analýza se dále zaměřila na vztah výše obecního nájemného a tržního nájemného. Výsledky ukazují, že ve všech obcích je obecní nájemné pod úrovní tržního nájemného. V průměru je obecní nájemné přibližně třetinové oproti nájemnému tržnímu. Pokud se zaměříme na vztah jednotlivých obcí k tomuto průměrnému vztahu, je zřejmé, že v obcích s relativně nižším nájemným – zhruba do 120 korun za metr čtvereční, je obecní nájemné bližší tomu tržnímu. Naopak u měst s vyšším tržním nájemným je obecní nájemné relativně nižší. Z dat lze také dovodit, že každé zvýšení tržního nájemného vede ke zvýšení obecního nájemného, ale o výrazně nižší částku. Celkově ale velká variace ve výších obecního nájemného ukazuje, že obce se při nastavování výše obecního nájemného tržním nájemným příliš neřídí.

Poznámky

  1. Return of Investments je návratnost investic. Jako ROI se označuje poměr vydělaných peněz k penězům investovaným. ROI tedy udává výnos v procentech z utracené částky.

kolektiv autorů Deloitte a Ministerstva pro místní rozvoj

TOPlist
TOPlist