K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
isss.online

Smluvní nastavení spolupráce s developery

Datum: 23. 9. 2020, zdroj: OF 2–3/2020, rubrika: Legislativa

Každá obec se chce rozvíjet a nejinak je tomu u soukromých developerů, kteří hledají vhodné investiční příležitosti. Řada developerů s obcemi úspěšně spolupracuje, některé projekty však budí vášnivé diskuze o vzájemné součinnosti. Není vždy snadné sladit zájmy těchto dvou odlišných subjektů, přestože jejich cíle mohou být velmi podobné.

Roman Pečenka
Roman Pečenka
PRK Partners

Často se zapomíná, že díky stávající právní úpravě má každá obec zcela zásadní vliv na jakýkoli stavební záměr na svém území. Obce jednak prostřednictvím územně plánovací dokumentace regulují rozvoj svého území[1], dále jsou neopominutelnými účastníky územních řízení jakéhokoli stavebního záměru na svém území[2] a konečně, vlastní-li obec technickou infrastrukturu na svém území[3], pak je též tím subjektem, od kterého stavebník musí získat stanovisko (nebo smlouvu) o podmínkách připojení jeho stavebního záměru na infrastrukturu obce[4].

Z uvedeného vyplývá, že za normálního běhu věcí se developer bez spolupráce s obcí neobejde. Platí, že jakmile jednou územní plán umožní určitou výstavbu, aniž by sám stanovil příslušné podmínky ji podmiňující (což je velmi častý jev), může se developer již následně obejít bez spolupráce s obcí. Konečný výsledek však nepovede k ničí spokojenosti – nově vybudovaná infrastruktura nebude obecní, ale soukromá[5], nebude připojená k existující infrastruktuře, ale vznikne jakýsi ostrov[6], a budoucí vlastníci se o takovou infrastrukturu budou muset sami starat a zajistit její provozování[7]. Jde to. Avšak správa společných věcí je dlouhodobě mnohem úspěšnější na úrovni obce než na úrovni jednotlivých vlastníků.

Najde-li se pak oboustranná vůle investiční záměr rozvíjet v součinnosti s obcí, vzniká nelehký úkol řádně ošetřit vzájemná práva a povinnosti developera a obce.

V závislosti na fázi, ve které se investiční záměr nachází, bývají sjednávány spíše obecné smlouvy o spolupráci, různé nepojmenované smlouvy, nebo naopak již velmi konkrétní a detailní plánovací smlouvy.

Smlouvy o spolupráci

Smlouva o spolupráci nachází uplatnění v situaci, kdy územní plán obce developerem zamýšlený projekt buď vůbec neumožňuje a je třeba jej změnit, nebo existuje jiná překážka dalšího postupu projektových prací. Smlouva pracuje se spoustou neznámých a proměnných, což komplikuje soupis právně vymahatelných povinností jedné, nebo druhé strany. Smlouva neobsahuje technické detaily projektu, když ještě nejsou vůbec známé, a její přílohou bývá maximálně jeho studie. Podmínky smlouvy se tak omezují jen na maximální či minimální parametry projektu, podmínky, za kterých bude obec iniciovat změnu územního plánu a za kterých bude mít možnost se podílet na záměru, zejména kdy a jak může uplatnit své připomínky a co se stane, pokud se s developerem na detailech projektu neshodne. Zároveň je vhodné již dopředu zakotvit finanční požadavky obce v souvislosti s realizací projektu.

Ve smlouvě o spolupráci by nemělo chybět ani ujednání o tom, jak budou povinnosti developera v budoucnu zajištěny a v jakých termínech zajištění splnění svých povinností poskytne. Obec se rozhodně nesmí bát myslet na nejhorší a ujednat si maximum možného pro minimalizaci negativních důsledků nezdaru investičního záměru. Nikdo nestojí o to, aby na území obce příštích mnoho let chátrala rozestavěná developerem opuštěná stavba, aby čelil stížnostem nových obyvatel na nedokončenou infrastrukturu apod. Je třeba si uvědomit, že žádný developerský projekt nemá v podstatě žádnou hodnotu do okamžiku, kdy nabyde právní moci územní rozhodnutí jej povolující. Do jeho vydání se tak developer – celkem pochopitelně – brání vynakládání finančních prostředků, poskytování zajištění a přebírání rizik.

Na druhou stranu, jakmile územní rozhodnutí nabyde právní moci, realizaci projektu již obec nedokáže zabránit a developer ztrácí motivaci s ní cokoli řešit. Své vztahy s developerem tak obec musí řešit včas a řádně. Nikoli cestou vydávání různých, byť i jen nevinných souhlasů „potřebných pro další pokračování příprav“, aniž by vztah měla komplexně ošetřen v rámci odpovídající smlouvy[8].

Smlouva o spolupráci by též měla obsahovat buď vzor budoucí plánovací smlouvy, nebo alespoň základní principy a podmínky, na kterých bude postavena, což povede k jejímu následnému rychlejšímu dojednání.

Díky smlouvě o spolupráci developer získá lepší přehled o očekávatelných podmínkách obce, což mu usnadní přesnější koncipování investičního záměru a nastavení jeho finančních parametrů. Naproti tomu obec si na oplátku může dojednat práva, která by jinak neměla, nebo je měla v omezeném rozsahu a zároveň lépe plánovat budoucí rozvoj obce.

Plánovací smlouva

Plánovací smlouva je poměrně zaužívaný pojem, zavedený do českého právního řádu společně s aktuálně platným stavebním zákonem, a přesto, že byl tento pojem novelou StZ k 1. lednu 2018 opuštěn[9], praxe jej neopouští. Stejně tak již zákon nestanoví obsahové náležitosti této smlouvy, a tyto závisí pouze na vůli stran[10].

Oproti smlouvě o spolupráci je plánovací smlouva mnohem detailnější a techničtější dokument. Uzavírá se zpravidla před podáním žádosti o vydání územního rozhodnutí[11] v okamžiku, kdy již dotčené orgány státní správy a další účastníci řízení sdělili developerovi své připomínky k projektu, ten je zohlednil a projekt je v pokročilé fázi realizace (a jsou známé potřebné detaily).

Úvodní ujednání

V textu plánovací smlouvy (stejně jako každé dlouhodobé smlouvy) je vhodné věnovat pozornost již úvodním ujednáním, která vymezí záměry stran, a tedy i účel smlouvy. Dobře popsaný účel smlouvy může pomoci při jejím výkladu v budoucnu, vzniknou-li o něm nejasnosti. Při uzavírání smlouvy by již projekt developera měl mít jasné kontury a měla by existovat minimálně projektová dokumentace ve stupni DÚR, kterou doporučujeme k plánovací smlouvě připojit (zafixovat stav, se kterým obec vyslovuje souhlas). Připojení projektové dokumentace zároveň ulehčuje vymezení infrastruktury obce dotčené projektem, a to včetně technických detailů, míst a způsobu napojení.

Finanční kompenzace

Důležitým bodem plánovací smlouvy jsou ujednání o kompenzacích pro obec, které mívají podobu vybudování (další) infrastruktury nesouvisející s projektem, převodu určité nemovitosti nesouvisející s projektem do vlastnictví obce, nebo se stále častěji jedná o finanční kompenzace. Judikatura Nejvyššího soudu ČR[12] potvrdila, že smlouva, na základě které má developer obci poskytnout finanční příspěvek v souvislosti s jeho činností je platným závazkem (při správné formulaci), čímž zmírnil některé obavy z vymahatelnosti takového závazku, na jehož poskytnutí nemá obec jinak právní nárok.

Spousta obcí má dnes vypracované „ceníky“ pro určování takových kompenzací, které mají různé funkce: od kompenzací za nepohodlí po dobu realizace stavby, až po kompenzace za náklady na straně obce v souvislosti s převzetím infrastruktury do vlastnictví nebo provozování. Zde je vhodné upozornit, že zákon o vodovodech a kanalizacích výslovně zakazuje, aby možnost napojení na vodovod či kanalizaci byla podmiňována vyžadováním finančních nebo jiných plnění[13].

Ohledně finanční kompenzace platí obdobně to, co bylo uvedeno výše – až do okamžiku nabytí právní moci je developerův investiční záměr v podstatě nefinancovatelný a bezcenný. Tudíž i jeho připravenost cokoli platit obci je v úvodních fázích velmi omezená. Z těchto důvodů je potřebné věnovat náležitou péči ujednáním řešícím, jak bude výše příspěvku stanovena, kdy má dojít k jeho úhradě, jaké jsou důsledky prodlení developera s úhradou a jak bude povinnost developera příspěvek poskytnout zajištěna. Je vhodné kvantifikovat výši nákladů spojených s projektem na své straně a případnou škodu, která by jí mohla vzniknout, pokud by se projekt nerealizoval, a dle toho nastavit požadavky na termíny úhrady a podmínky zajištění.

Osoba developera

Společnost, která s obcí plánovací smlouvu uzavírá, bývá zpravidla tzv. projektovou společností, tedy prázdnou entitou, která s výjimkou pozemků projektu nic dalšího nevlastní, je financována svou mateřskou společností a je tedy zadlužená. Zajištění ve formě smluvní pokuty tak lze chápat pouze coby motivaci developera a zjednodušení kompenzace případných škod, které mohou obci vzniknout. Nicméně, ztroskotá-li projekt, nebude pravděpodobně možné smluvní pokuty vůči developerovi úspěšně vymáhat.

Projektová společnost v dalších fázích projektu žádá o bankovní financování a její majetek, zejména pak projektové pozemky, budou zatíženy zástavním právem k zajištění takového financování. Hledání efektivního (a v budoucnu skutečně likvidního) zajištění tak může být složitější; cesta se však vždy dá nalézt. Možností stále zůstává nemálo a mohou jimi být např. ručení mateřské společnosti, zřízení zástavního práva k jiným nemovitostem developera (resp. jeho mateřské společnosti), hotovostní kauce, anebo též bankovní záruka[14]. Nejčastěji se zvolí kombinace různých druhů zajištění. Vždy by však obec měla mít k dispozici takové zajištění, které pokryje její náklady spojené s uzavřením plánovací smlouvy, finanční závazky developera a případné náklady na uvedení pozemků ve vlastnictví obce do původního stavu a nápravu škod způsobených developerem, pokud by projekt nedopadl dle představ. Není tak dostatečné zajištění, které výší odpovídá pouze kompenzaci pro obec.

Vzhledem k povaze obvyklé entity developera je potřeba, aby obec počítala s možností postoupení plánovací smlouvy na jiný subjekt. Developerské společnosti si zpravidla chtějí ve smlouvě nechat otevřenou možnost smlouvu postoupit jakékoli třetí osobě, aby tak mohly celý projekt případně prodat. Ještě složitější situace snadno nastane u projektů založených na rozprodeji stavebních parcel pro výstavbu rodinných domů. Zde vzniká velmi reálné riziko, že developer nebude chtít/schopen dokončit jím budovanou infrastrukturu před zahájením prodeje parcel. Takovou situaci je nezbytné velmi pečlivě nastrukturovat tak, aby obec byla chráněna proti případným negativním dopadům budoucích nezdarů. V každém případě je pro obec klíčové podmínit jakékoli změny v osobě developera předchozím souhlasem obce, což v praxi zpravidla vede k potřebě sepisu samostatného dodatku, který řeší nastalou situaci.

Ostatní ujednání

Další důležitou částí plánovací smlouvy jsou ujednání týkající se realizace a předání vybudované infrastruktury obci. Obec by si měla vymínit právo dozorovat průběh výstavby, přístup na staveniště a přístup k projektové dokumentaci a jejím změnám.

Samotné vlastnické právo k infrastruktuře bývá zpravidla na obce převáděno na základě kupní či darovací smlouvy; volba je odvislá od daňových aspektů takového převodu a závisí na tom, kdo z účastníků je, či není, plátcem DPH. Obec by též měla požadovat poskytnutí smluvních záruk za jakost převáděné infrastruktury. Záruka za dílo neplyne ze žádného právního předpisu a je nezbytné ji smluvně ujednat (včetně podmínek, za kterých je poskytována). Obdobně není možné záruku volně převádět bez souhlasu toho, kdo ji poskytl.

Převod infrastruktury do vlastnictví obce se zpravidla provádí po její kolaudaci; nicméně u vodohospodářských staveb kolaudaci zpravidla předchází zkušební provoz. Je třeba ujednat kdo a za jakých podmínek bude zkušební provoz realizovat, kdo bude zajišťovat následnou kolaudaci a kdo ponese náklady na řešení zjištěných nedostatků atp.

A konečně je třeba mít na paměti též provozní aspekty infrastruktury, kterou projektuje a staví někdo jiný než obec samotná. Provozuje-li si obec infrastrukturu sama, pak je třeba myslet na zaškolení obsluhy, případnou servisní a technickou podporu při provozování, jakož i kompatibilitu s existující infrastrukturou obce (provozování několika různých systémů v jedné obci se může velmi negativně promítnout do vysokých provozních nákladů).

Výše uvedený – stručný – výčet ukazuje, že záležitostí k ošetření u vztahů z plánovací (nebo obdobné) smlouvy je velmi mnoho. Uzavírané smlouvy kladou značné nároky na znalosti, zkušenosti a předvídavost jejich autorů, neboť jsou uzavírány v situacích s velkým množstvím neznámých, na dlouhou a někdy i značně proměnlivou dobu dopředu, a ještě ke všemu s rizikem následné změny ve složení zastupitelstva obce[15]. Nalézt správnou míru rigidity chránící zájmy obce a flexibility umožňující fungující vztah tak u tohoto smluvního typu není jednoduché.

Poznámky

  1. Viz § 6 (5) (c) zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon („StZ“).
  2. Viz § 85 (1) (b) StZ.
  3. V zájmu zjednodušení je tento text psán pohledem obce, která již vlastní vodohospodářskou infrastrukturu na svém území.
  4. Viz § 86 (2) (c), nebo (d) StZ.
  5. Stavební ani žádný jiný zákon (naštěstí) nestanoví, že technická infrastruktura musí být obecní. Může ji tedy vlastnit i developer, nebo ji převést na budoucí vlastníky jím realizovaného záměru.
  6. Opět platí, že žádný zákon (naštěstí) nestanoví povinnost, aby technická infrastruktura byla nezbytně propojená. Nenajde-li developer společnou řeč s obcí, nic mu nebrání vybudovat vlastní infrastrukturu nezávislou na okolí. Zde však vždy bude mít značný význam též finanční stránka věci, neboť budování takových ostrovních územní je zpravidla dražší než jejich napojení na existující infrastrukturu.
  7. Na trhu působí značné množství provozovatelů technické infrastruktury. Finanční zátěž vlastníků ale může být nepřiměřená s ohledem na fixní náklady, které vlastnictví infrastruktury a její provozování představuje.
  8. Ačkoli je pro většinu lidí přirozené řešit záležitosti postupně krok za krokem, v případě vztahu obec – developer je tomu přesně naopak. Každým samostatným krokem se developer blíží k realizaci svého záměru, obec se připravuje o možnost jej ovlivnit a zvyšuje riziko vzniku povinnosti kompenzovat škodu, kterou případně developerovi způsobí následnými požadavky v pozdějších fázích realizace.
  9. Důvodová zpráva k zákonu č. 225/20017 Sb. uvádí, že pojem „plánovací smlouva“ je nadbytečný z důvodu, že obec může být podřazena také pod „vlastníka“ veřejné dopravní a technické infrastruktury a z podstaty se smlouva, resp. plánovací smlouva bude týkat jen veřejné dopravní a technické infrastruktury. Ačkoli je uvedené zcela jistě pravdou, připravovaný nový stavební zákon se k pojmu „plánovací smlouva“ opět vrací.
  10. Obsah plánovací smlouvy je i v současné době stále uveden v příloze č. 13 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a o způsobu evidence územně plánovací činnosti, avšak již jen ve vztahu k žádosti o vydání regulačního plánu.
  11. Možnosti využití plánovací smlouvy jsou tak široké, že je možné ji uzavřít i v souvislosti se žádostí o vydání regulačního plánu (tedy na úplném začátku přípravy projektu), nebo až po vydání územního rozhodnutí (ukáže-li se potřeba zásahu do technické infrastruktury až následně).
  12. Viz rozhodnutí NS ČR ze dne 28. února 2013 (sp. zn. 33 Cdo 3225/2011) dle kterého: „Záleží jen na vzájemné dohodě obce a vlastníka pozemku (konsenzu jejich vůlí), zda a za jakých podmínek k dohodě o příspěvku dojde. Jejich vzájemnou vůli projevenou ve smlouvě však nepochybně vznikne platný závazek, v daném případě mimo jiné závazek uhradit příspěvek.“
  13. Viz § 8 (4) zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích.
  14. Zde je vhodné upozornit, že zajištění prostřednictvím bankovní záruky celý projekt prodražuje a nebývá tudíž zcela obvyklé (a to přesto, že z pohledu kvality zajištění se jedná o pro obec nejlepší způsob zajištění).
  15. Ačkoli není pochyb o tom, že smlouvy mezi obcemi a developery jsou smlouvami soukromoprávními (a tudíž jsou si obě smluvní strany rovny), případná změna ve složení zastupitelstva může projekt značně zkomplikovat.

Mgr. Roman Pečenka, advokát, PRK Partners s.r.o. advokátní kancelář

TOPlist
TOPlist