Uplatňování nového stavebního zákona
Od 1. ledna 2007 nabyl účinnosti nový stavební zákon (č. 183/2006 Sb.), zákon o vyvlastnění (č. 184/2006 Sb.), zákon č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím uvedených zákonů a sedm prováděcích právních předpisů.
Nové předpisy stavebního práva navazují na předcházející právní úpravu, ale zároveň přináší řadu významných změn. Cílem je zohlednit velmi různorodé a často protichůdné zájmy a potřeby územních samospráv při usměrňování rozvoje jejich území a státní správy při ochraně veřejných zájmů, které jsou upraveny souborem více než 50 zákonů a dalších prováděcích právních předpisů. Jsou zde ještě také zájmy investorů, vlastníků nemovitostí, ale i veřejnosti a uživatelů.
Koncepční změny
Ze zásadních změn je účelné zdůraznit zejména:
- Zajištění lepšího přístupu veřejnosti k informacím o území a k rozhodování o změnách v území. Došlo k úpravě účasti veřejnosti při projednávání územně plánovací dokumentace (ÚPD) vytvořením zvláštního institutu zástupce veřejnosti. Tomu je svěřeno právo podávat námitky a také všechny řádné a mimořádné opravné prostředky. Dále vznikla možnost soudního přezkumu územně plánovací dokumentace vydávané opatřením obecné povahy a je umožněna účast veřejnosti ve veřejném územním řízení. Tyto nové úpravy by omezit prostor pro korupci.
- Významné posílení postavení obcí v územním plánování a územním rozhodování. Především může zastupitelstvo obce svým rozhodnutím významně zlevnit a zrychlit pořizování územně plánovací dokumentace -- územního plánu a regulačního plánu. Využije-li malá obec územně analytické podklady (ÚAP) zpracované do konce roku 2008 úřadem územního plánování (úřad obce s rozšířenou působností), ušetří významný podíl dosavadní ceny územních plánů (až 50 %) a zkrátí jejich pořízení na dobu kratší než jeden rok. Nově rovněž zastupitelstvo může rozhodnout o spojení pořizování územního plánu a regulačního plánu nebo o tom, že současně se změnou územního plánu obec pořídí a vydá z vlastního podnětu regulační plán.
- Dále má obec zcela novou úlohu v územním rozhodování, má suverénní pozici ve stanovování podmínek pro vybudování nové nebo pro úpravy stávající veřejné infrastruktury, které určí v plánovací smlouvě žadatelům o vydání regulačního plánu nebo územního rozhodnutí. Namísto stavebních úřadů mohou nyní obce územně rozhodovat vždy o veřejné infrastruktuře. Zcela nově je vydání regulačního plánu podmíněno uzavřením plánovací smlouvy žadatele o jeho vydání s obcí. Předmětem této smlouvy je dojednání podmínek spoluúčasti žadatele na úpravách stávající nebo na vybudování nové veřejné infrastruktury, které jsou jeho záměrem vyvolány.
- Nově obec svým rozhodnutím zakládá předkupní právo k pozemkům pro veřejně prospěšné stavby, veřejně prospěšná opatření a pro veřejná prostranství. To má zamezit spekulacím s pozemky, které komplikují zejména realizaci veřejných investic.
- Požadavek na stavební úřady používat z hlediska žadatele nejjednodušší
postup územního rozhodování a povolování staveb. Umožňuje to volit
v územním rozhodování od nejméně náročných postupů (veřejnoprávní
smlouva, územní souhlas) až po vydání územního rozhodnutí na základě
zjednodušeného územního řízení, na základě standardního územního řízení
spojeného nově s povinným veřejným ústním jednáním nebo vydání
regulačního plánu formou opatření obecné povahy.
Stejně tak na úseku stavebního řádu je vedení standardních řízení zachováno, ale je možné využít řadu zjednodušení. Zcela nová je možnost uzavřít veřejnoprávní smlouvu místo vydání správního rozhodnutí, stejně tak je zcela nová možnost nahradit činnosti stavebního úřadu autorizovaným inspektorem.
Dochází tedy k rozšíření okruhu staveb, které nyní není třeba povolovat ani ohlašovat. Přesunuje se řada staveb ze správního režimu do procesu pouhého ohlašování. Zavádí se podmínky pro zkrácené stavební řízení, resp. pro provést stavbu bez standardního správního řízení. Procesním zjednodušením stavebního řízení se těžiště posuzování a projednávání navrhovaných staveb přesouvá do územního řízení. Vzniká institut autorizovaných inspektorů a tím i zásadní přeměna nedostatečně fungujícího státního stavebního dohledu na systematickou kontrolu.
Uplatňování nové právní úpravy
Nová koncepce právních předpisů na úseku stavebního práva přichází po třiceti letech. Proto MMR učinilo a činí řadu opatření pro její uplatňování a pro zjišťování a vyhodnocování problémů, které se v souvislosti s ní objevují. Uskutečnilo se mnoho seminářů a porad, funguje poradní sbor pro aplikaci nového stavebního zákona, konzultační středisko a přímé vyřizování dotazů, podrobné informace jsou na veřejných webových adresách, bylo publikováno množství stanovisek a výkladů v odborných časopisech. Průběžně probíhá vyhodnocování námětů a podnětů ke stavebnímu zákonu.
V systému přípravy i uplatňování předpisů stavebního práva byla ze strany MMR vždy využívána součinnost s krajskými úřady a s Ústavem územního rozvoje, organizační složkou státu, jejímž zřizovatelem je MMR. Krajské úřady zajišťují metodické vedení a pomoc obcím, obecním úřadům a stavebním úřadům, na základě znalostí konkrétních situací nezbytných pro posouzení daného problému. MMR zajišťuje podporu této činnosti krajských úřadů pravidelnými poradami s jejich pracovníky. Pracovníci MMR se rovněž zúčastňují porad krajských úřadů s pracovníky stavebních úřadů, úřadů územního plánování a obecních úřadů k řešení otázek vyvolávaných novými stavebními předpisy.
Problémy s uplatňováním nové právní úpravy
Nové předpisy stavebního práva jsou zásadní revizí např. nepodložených představ o právním stavu pozemků, o stavu katastru nemovitostí, o kvalitě dosavadní územně plánovací dokumentace, o omezeních v území uplatňovaných dotčenými orgány, ale také i o podmínkách pro činnost veřejné správy.
V tisku jsou zmiňována např. nenaplněná očekávání zjednodušení právní úpravy a názory, že se v praxi citelně neprojeví apod. Stejně tak se ukazuje, že veřejná správa, zejména stavební úřady, se obtížně vyrovnává s tím, že místo dlouholetých stereotypů nyní musí volit postup nejvhodnější pro žadatele.
V reakcích na novou právní úpravu se projevují velké rozdíly v podmínkách pro činnost stavebních úřadů, např. ve Středočeském kraji (1147 obcí, 106 stavebních úřadů), v Karlovarském kraji (132 obcí, 24 stavebních úřadů). Stejně tak jsou patrné velké rozdíly v pokrytí území krajů územními plány obcí (viz kartogram).
Nová právní úprava byla v roce 2006 motivem ke schválení celá léta rozpracované územně plánovací dokumentace, zejména krajů -- bylo schváleno cca 5× více této ÚPD než v předchozích letech; v případě územních plánů obcí bylo v roce 2003 až 2005 schváleno průměrně 184 územních plánů obcí, v roce 2006 byl schválen téměř dvojnásobek -- 344 těchto územních plánů.
Jiné příčiny než stavební zákon
Řadu významných změn v řízeních veřejné správy přinesl nový správní řád (zákon č. 500/2004 Sb.). Jeho ustanovení se do činnosti stavebních úřadů dosud promítají nedostatečně např. vyřizovat věci bez zbytečných průtahů. Patří sem i podmínky pro činnost stavebních úřadů, kdy zařazení kvalifikovaných pracovníků do platových tříd nebere v úvahu náročnost vyřizované agendy, pro kterou jsou nezbytné znalosti technických i právních předpisů a komunikace s širokým spektrem odborných pracovišť. Odpovědnost za přijímaná opatření je přitom dalekosáhlá. Komplikovanost souvisejících právních předpisů a nezbytná znalost padesátky dalších zákonů i desítek prováděcích předpisů, zejména složitá právní úprava posuzování vlivů na životní prostředí ovlivňuje efektivitu práce na tomto úseku.
Problémy vlastní úpravy stavebního práva
Přechodné období let 2007 až 2009 ukládá povinnost aktualizace Politiky územního rozvoje ČR (2008), pořízení územně analytických podkladů obcí (2008) a krajů (do června 2009), pořízení zásad územního rozvoje (2009) a ukončení platnosti územně plánovací dokumentace obcí pořízené v letech 1992 až 2006 (postupně do konce roku 2011). Do konce roku 2008 tedy ještě nebudou k dispozici všechny nové nástroje územního plánování. Z těchto důvodů se celkový přínos nového zákona začne plně projevovat až po roce 2009.
Některé problémy vyplývají z nedostatečného pochopení nové právní úpravy a jejich nových institutů. Naučit stavební úřady pracovat s nimi a používat nové postupy lze jen pomocí zvýšené intenzity metodické činnosti, kterou MMR systematicky provádí ve spolupráci s krajskými úřady. Pro řadu pracovníků stavebních úřadů je zcela nová situace, kdy musí volit jeden z možných postupů s ohledem na reálnou situaci a na povahu povolovaného záměru a hledat řešení vhodné z hlediska žadatele.
Nové předpisy jsou platné od května 2006. Tento téměř osmiměsíční předstih před nabytím účinnosti řada investorů a vlastníků podcenila a nevyužila jej k získání potřebných územních rozhodnutí, což vyvolává mnohdy problémy s dokončením záměrů v nezastavěném území a vede k výhradám, že došlo k omezení výstavby v obcích.
Při uplatňování nových právních předpisů jsou vždy postupně zjišťovány legislativně technické nepřesnosti a chyby, v současné době však žádná z nich není takové povahy, že by zabraňovala uplatňování právních předpisů.
Závěrem
Řada ustanovení nových právních předpisů dosud ještě nebyla nebo nemohla být uplatněna a jejich účinky se projeví až ve vzdálenějším časovém horizontu. Pro zásadnější zhodnocení přínosu nového stavebního zákona a nezbytnosti jeho úprav uběhla zatím krátká doba. Přínosy nové právní úpravy se zatím nemohly projevit v celém rozsahu a ve všech souvislostech. Jsme teprve na začátku "přechodného období" let 2007--2009. Do popředí spíše vystupují každodenní problémy adaptace stavebních úřadů na novou situaci.
Komplexní novela stavebního zákona, posilující jeho pozitivní přínosy, musí být zvažována i v souvislosti s další novelizací jeho právního okolí a s případnou novelou správního řádu.