Územní analýza bytových projektů v Praze
Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR), dříve známý jako Útvar rozvoje hl. m. Prahy (ÚRM), zpracoval v pořadí již čtvrtou Územní analýzu aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů na území hl. m. Prahy, jejíž hlavní závěry jsou prezentovány v rámci tohoto příspěvku.
Hlavním cílem analýzy je každoročně identifikovat a vyhodnotit stav a vývoj území Prahy z hlediska využívání jednotlivých lokalit pro účely nové bytové výstavby. Monitoruje rozsah a prostorové rozmístění aktuální nabídky bytových projektů na území hlavního města a pozornost je věnována také dílčím charakteristikám aktuálních projektů (např. velikostní struktuře projektů, úspěšnosti prodejů nových bytů atd.). Jednotlivé závěry jsou porovnávány s výsledky minulých let.
Metodika
Do analýzy byly zahrnuty pouze projekty, jež jsou realizovány formou výstavby bytových domů, jejichž prostřednictvím vznikne minimálně deset nových bytových jednotek. Analýza nezohledňuje projekty výstavby rodinných domů, formu nástaveb, vestaveb či projekty rekonstrukcí bytových domů (typické pro centrální části Prahy).
Pro zařazení bytového projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- projekt byl dokončen v průběhu roku 2013;
- projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě;
- výstavba nebyla v době analýzy zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek.
(S ohledem na stanovené podmínky je tedy běžné, že jeden developerský projekt je zařazován do analýzy opakovaně, tzn. po dobu několika let.)
Vstupní údaje pro analýzu byly pořízeny v průběhu září roku 2013. Zdrojem jsou informace uveřejněné na oficiálních webových stránkách jednotlivých bytových projektů, které spravují developerské společnosti.
Aktuální projekty v roce 2013
Během září 2013 jsme v hlavním městě evidovali celkem 106 aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů, které vyhovují výše definovaným podmínkám. V rámci těchto projektů je realizována výstavba celkem 9866 bytových jednotek.
Komparace s výstupy z předchozích let ukazuje, že porovnáním základní údajů projektů roku 2013 s daty roku 2011 můžeme konstatovat pouze relativně nevýznamné změny. Počet identifikovaných aktuálních bytových projektů se neznatelně snížil ze 107 na 106 a prakticky se nezměnil ani celkový počet nabízených bytů (v roce 2011 bylo nabízeno 9677 bytů, v roce 2013 o 189 bytů více).
Výrazně odlišná situace panovala na pražském rezidenčním trhu v roce 2009, kdy jsme zaznamenali téměř 16 tisíc bytů nabízených prostřednictvím tehdy aktuálních projektů. Na takto vysoké úrovni nabídky se nejvyšší měrou podílely četné rozsáhlé projekty běžně nabízející několik set bytů, jejichž realizace byla zahájena ještě před začátkem celosvětové hospodářské recese (tzn. přibližně do konce roku 2008). Pro ilustraci uvádíme graf č. 1, který sumarizuje základní údaje pořízené v rámci dosavadních Územních analýz aktuálních developerských projektů.
Velikostní struktura projektů
Velikostní struktura identifikovaných aktuálních developerských projektů je velmi rozmanitá. V září 2013 připadalo na jeden projekt (popř. dílčí etapu projektu) v průměru 93 bytových jednotek, přičemž celkový počet bytů nabízených v rámci zjištěných projektů se pohyboval v rozmezí od 11 až po 568 bytových jednotek. V roce 2009, kdy bylo dokončováno mnoho rozsáhlých projektů z období realitního boomu, připadalo na developerský projekt v průměru 107 bytů.
Na celkovém počtu 106 aktuálních bytových projektů (identifikovaných v září roku 2013) se nejvýznamněji podílely menší projekty, v rámci kterých bylo realizováno 10–49 nových bytů (celkem 45 projektů, resp. 43 %). Projekty, které nabízejí do sta bytů (tj. kategorie 10–99 bytů), se podílely na celkovém počtu developerských projektů zhruba ze dvou třetin. Zbylá část připadala na rozsáhlejší projekty, v rámci kterých je realizována výstavba minimálně sta nových bytů. Sedm skutečně rozsáhlých bytových projektů nabízelo v rámci svých aktuálních etap tři sta a více bytů (pro srovnání: v letech 2011 a 2012 byly takto rozsáhlé projekty evidovány pouze tři).
Prodeje nových bytů
Veřejně publikované statistické údaje některých developerských společností, které samy provádějí monitoring a analýzy pražského rezidenčního trhu, shodně vypovídají o významně se navyšujícím počtu prodaných bytů, což implikuje již definitivní překonání krize pražského rezidenčního trhu z let 2009 a 2010.
Například z dat developerské společnosti Ekospol vyplývá, že pražský rezidenční trh z hlediska prodejů nových bytů roste stabilním tempem nepřetržitě od roku 2009 (v roce 2009 bylo v novostavbách prodáno pouze 1941 bytů, o rok později 2691 bytů, v roce 2011 již 3455 bytů a v roce 2012 4014 bytů)[1]. Z předběžných dat vyplývá, že nárůst počtu prodaných nových bytů bude potvrzen i za rok 2013, kdy by mohlo být prodáno 4500–4800 nových bytů[2]. Tato očekávaná hodnota již není příliš vzdálena těm z předkrizového období.
Tendenci vzrůstající úspěšnosti prodeje nových bytů potvrdily i námi pořízené údaje, které jsou oproti výše uvedeným odlišně koncipovány. Zatímco v průběhu třetího čtvrtletí roku 2010 bylo z celkového počtu bytů, které byly uvolněny do prodeje v rámci tehdy aktuálních developerských projektů, úspěšně prodáno či rezervováno 45 % z celkové nabídky, v témže období roku 2011 to bylo 48 % a v roce 2013 již 57 %.
Výše dokumentovaný nárůst prodejů bytů v novostavbách je pozitivně ovlivňován příznivými podmínkami pro poskytování hypotečních úvěrů a v neposlední řadě také strukturou nově uváděných developerských projektů, z nichž některé nabízejí vysoký počet bytů ve velmi příznivém cenovém rozpětí. S vysokou pravděpodobností rovněž vzrůstá zájem o koupě bytů pro investiční účely.
Developerské společnosti
Za realizací identifikovaných 106 aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů stojí 65 různých developerských společností, které bylo v době zpracování analýzy možné považovat za aktivně působící na pražském rezidenčním trhu (v segmentu výstavby bytových domů).
V oblasti rezidenčního developmentu v Praze vynikají počtem aktuálních projektů a především i celkovou kapacitou nabízených bytů čtyři developerské společnosti. Je to tzv. „velká čtyřka“, tj. akciové společnosti Central Group, Ekospol, Finep a Skanska Reality. Tyto firmy realizovaly podíl 41 % z celkového počtu bytů v Praze, nabízených prostřednictvím aktuálních developerských bytových projektů. Z dlouhodobého hlediska je na území Prahy nejvýznamnější stavební činnost akciové společnosti Central Group.
Lokalizace bytových developerských projektů podle městských pásem
V souboru 106 identifikovaných aktuálních developerských projektů jsme nezaznamenali ani jeden projekt, který by byl lokalizovaný v pásmu historického jádra města. Důvodem jsou především absence zastavitelných ploch pro výstavbu nových domů, resp. přísná památková ochrana tohoto jedinečného území.
Diametrálně odlišná situace je na území kompaktního města, které představuje jednoznačné těžiště bytové výstavby v Praze. Na území kompaktního města jsme v září roku 2013 identifikovali celkem 8643 bytů nabízených v rámci 89 aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů. Je zde tedy soustředěno téměř 88 % z celkového počtu bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů v Praze. Protože je toto městské pásmo poměrně heterogenním územím, můžeme jej dále rozdělit na vnitřní a vnější kompaktní město.
Vzhledem ke stále významným územním rezervám a i dalším příznivým předpokladům pro bytovou výstavbu (např. kvalitní přírodní zázemí, dobrá dopravní dostupnost, adekvátní občanská vybavenost) je především (sub)pásmo vnějšího kompaktního města hlavní oblastí výstavby rezidenčních projektů v Praze. Ty se zde, s ohledem na příznivé prostorové podmínky, vyznačují nadprůměrnou velikostí (na jeden developerský projekt v průměru připadá 118 bytů).
Vně kompaktního pásma města, v pásmu vnějšího města, bylo prostřednictvím 17 aktuálních developerských projektů nabízeno 1223 bytů (tj. 16 % z celkového počtu projektů a pouze 12 % z celkového počtu aktuálně nabízených bytů), což ukazuje na výrazně nižší intenzitu bytové výstavby v periferních částech Prahy (alespoň co se výstavby bytových domů týče).
Projekty podle správních obvodů
Při uplatnění územního kritéria správních obvodů vynikají v kontextu naší analýzy Praha 5, Praha 9 a Praha 15. Zatímco správní obvod Praha 5 dominuje nad ostatními co do počtu aktuálních developerských projektů (celkem 24 projektů, tj. 23 % z jejich celkového počtu v Praze), správní obvody Praha 9 a Praha 15 obsazují první dvě pozice z hlediska celkového počtu bytů alokovaných v rámci aktuálních developerských projektů (přibližně 1500 bytů v každém z nich).
Správní obvod Praha 9 zaujímal z hlediska počtu bytů vedoucí postavení již v letech 2010, 2011 a 2012, v letošním roce 2013 byl však nepatrně vyšší počet bytů v rámci aktuálních developerských projektů zaznamenán na území správního obvodu Praha 15 (celkem 1513 bytů). Takto vysoká intenzita bytové výstavby je v Praze 15 novým jevem, který je rozhodující měrou způsoben alokací dvou velkokapacitních projektů v Horních Měcholupech (Javorová čtvrť a Nové Měcholupy), v rámci jejichž aktuálních fází je dohromady realizována výstavba více než jednoho tisíce nových bytů.
Kromě výše jmenovaných správních obvodů (Praha 5, 9 a 15) jsme opětovně zaznamenali vysoký počet nabízených bytů také na územích správních obvodů Praha 10 (893 bytů), Praha 8 (738 bytů) a Praha 18 (683 bytů). Oproti předchozím letům se výrazně snížila kapacita aktuálních developerských projektů na území správního obvodu Praha 4 (pouze 365 bytů).
Bytové projekty podle katastrálních území
Z celkového počtu 112 katastrálních území v Praze jsme v 53 zaznamenali alespoň jeden aktuální developerský bytový projekt. Katastry, na jejichž území nebyl v září roku 2013 zaznamenán ani jeden aktuální projekt, jsou lokalizovány v historickém jádru města a ve zvýšené míře také v katastrálních územích v okrajových částech hlavního města, pro které je typická spíše výstavba ve formě rodinných domů.
Nejvyšší počet aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů jsme zaznamenali již celkem tradičně v katastrálních územích Smíchova (9 projektů), Libně (8 projektů) a Hlubočep (7 projektů). Po čtyřech bytových projektech je alokováno v katastrech Hostivaře, Strašnic a Letňan.
Z hlediska celkového objemu bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů obsadilo první pozici katastrální území Horní Měcholupy (1065 bytů), ve kterém jsou alokovány první a třetí nejrozsáhlejší aktuální bytový projekt v Praze. Druhý nejvyšší počet nových bytů je, resp. v brzké době bude realizován v katastrálním území Libně (792 bytů). Více než 500 bytů je v rámci aktuálních developerských bytových projektů k dispozici na území katastrů Malešice (594 bytů), Hlubočepy (593 bytů) a Vysočany (532 bytů).
Závěr
Analýza poukázala na výrazně nerovnoměrné využívání jednotlivých pražských lokalit pro účely bytové výstavby, kdy byla opětovně prokázána jednoznačně nejvyšší koncentrace aktuálních developerských projektů zaměřených na výstavbu bytových domů v pásmu kompaktního města. Analýza zároveň potvrdila náš již dříve konstatovaný předpoklad (viz Územní analýzy developerských projektů z let 2010 a 2011), že těžiště bytové výstavby se bude nadále nacházet v severovýchodní části Prahy. Na území správních obvodů Praha 8, Praha 9, Praha 18 bylo dohromady v září 2013 v rámci aktuálních developerských projektů k dispozici celkem 2918 bytů, tedy 30 % z celopražské nabídky.
Z hlediska rozsahu nové bytové se ale oproti předchozím letům relativní intenzita výstavby v severovýchodní části Prahy poněkud snížila, a to především s ohledem na enormní nárůst nabídky nových bytů v jihovýchodní části kompaktního města, konkrétně na území správních obvodů Praha 10 a Praha 15. V těchto dvou správních obvodech bylo v rámci aktuálních developerských projektů alokováno 2406 nových bytů, což představuje téměř 100 % nárůst oproti roku 2011 a zároveň čtvrtinu ze všech bytů, které byly v září 2013 identifikovány v rámci aktuálních developerských projektů na území celé Prahy.
Tradičně významnou oblastí bytové výstavby je i západní část hlavního města, konkrétně správní obvody Praha 5, Praha 13 a Praha 17, ve kterých bylo v rámci aktuálních developerských projektů k dispozici 2359 nových bytů, tj. 24 % z celopražského objemu. V rámci Prahy 5 je nejvíce rezidenčních projektů soustředěno v katastrech Smíchova a Hlubočep (tj. oblast Barrandova). Bytová výstavba v Praze 13 (ve Stodůlkách) a v Praze 17 (na Zličíně) je z celopražského hlediska stále významná, zdaleka však již nedosahuje rekordních objemů z roku 2009 a předkrizového období.
Očekáváme, že v roce 2014 by se rozsah developerské bytové výstavby v Praze mohl oproti současnému stavu mírně navýšit. Toto optimistické konstatování opíráme jednak o dostupné pozitivní informace, které jsou uvolňovány aktéry působícími na pražském rezidenčním trhu (pozitivním signálem jsou především údaje o vzrůstajících prodejích nových bytů), ale vycházíme i z námi provedeného odhadu bytové výstavby, který naznačuje, že počínaje rokem 2014 by se měla intenzita bytové výstavby na území Prahy mírně navyšovat[3]. Z územního pohledu lze pro rok 2014 očekávat spíše jen dílčí korekce v dosavadních trendech územní alokace rezidenčních developerských projektů.
Poznámky
- Zdroj: Prodej nových bytů v Praze vloni meziročně vzrostl o 16 % a překonal hranici 4 tisíc prodaných bytů, hypoindex.cz., 2. 1. 2013
- Zdroj: Na dobré vlně, euro.e15.cz, 30. 9. 2013.
- Viz Bytová výstavba na území pražského metropolitního regionu v období 2005–2010 a odhad jejího vývoje do roku 2016, ÚRM, květen 2011.