Bytová výstavba v České republice a krajích v letech 1997–2013

Po řadě let intenzivní bytové výstavby bylo nejnižší hodnoty počtu dokončených bytů roce 1995. Dokončeno bylo v tomto roce pouze 12 998 bytů, což představovalo 1,26 bytů na 1000 obyvatel. V dalších letech pak docházelo k postupnému zvyšování počtu dokončených bytů.

Tento nárůst pokračoval s malými výjimkami až do roku 2007, kdy bylo dokončeno 41 649 bytů, což zároveň představovalo nejvyšší počet za posledních 20 let. K rozmachu bytové výstavby v roce 2007 však z velké míry došlo díky přijetí zákona o zvýšení daně z přidané hodnoty od roku 2008, což podstatně urychlilo dokončovací práce na stavbách, ještě za příznivější cenu. V letech 2008 a 2009 bylo kolaudováno 38 380, resp. 38 473 bytů, zahájených ještě v době stavebního boomu, který trval do roku 2008.

V roce 2010 už bylo dokončeno pouze 36 442 bytů, tedy cca o 5 tis. bytů méně než v roce 2007. V dalších letech se již plně projevila ekonomická krize. V roce 2011 se dokončilo již jen 28 628 bytů, tedy pouze 78,6 % předchozího roku a pouze 68,7 % roku 2007. V roce 2012 se dokončilo 29 477 bytů, tedy sice 103,0 % roku 2011, ale pouze 70,8 % roku 2007. Rok 2013 zaznamenal další pokles na 25 246 dokončených bytů, tj. 88,2 % předchozího roku a současně 60,6 % roku 2007. Od roku 1997 do roku 2013 bylo dokončeno na území České republiky ve všech formách výstavby celkem 500 665 bytů.

Vliv ekonomické recese

Zatímco až do roku 2008 počet zahajovaných bytů převyšoval každý rok počet bytů dokončených, v následujících letech (jednoznačně v důsledku recese české ekonomiky, která se naplno promítla i do stavebnictví), bylo každý rok zahájeno méně bytů, nežli bylo dokončeno. V roce 2008 bylo zahájeno 113,4 bytů na 100 dokončených bytů, kdežto v roce 2009 to bylo pouze 97,0 zahájených bytů na 100 dokončených a v roce 2013 pouze 87,6 zahájených bytů na 100 dokončených. V důsledku ekonomické krize se částečně prodlužuje doba výstavby a současně se zmenšuje zásoba rozestavěných bytů. Znamená to, že i v roce 2014 bude velmi pravděpodobně dokončeno ještě méně bytů než v roce 2013. V roce 2013 bylo zahájeno 22 108 bytů.

Dokončená bytová výstavba v krajích odrážela rozdílný rozsah a strukturu bytového fondu, dosavadní trendy v rozmístění bytové výstavby a hlavně různou dynamiku rozvoje jednotlivých krajů, a to v kontextu propadu celkového objemu dokončených bytů v rámci republiky.

Intenzita výstavby v krajích

Nejvyšší intenzitu (počet dokončených bytů na 1000 obyvatel středního stavu) dosáhl v roce 2013 Středočeský kraj (4,09 bytů na 1000 obyvatel), na dalších místech bylo hlavní město Praha (3,09) a Jihomoravský kraj (3,01). Všechny další kraje měly intenzitu bytové výstavby pod 3,00 bytů na 1000 obyvatel. V této souvislosti je vhodné připomenout empirickou zkušenost, že pro rozvoj území včetně růstu počtu jeho obyvatel je potřebná intenzita bytové výstavby cca 3–3,5 bytu na 1000 obyvatel ročně. Nejnižší intenzitu, a to jak v roce 2013 (1,13), tak v nejsilnějším roce 2007 (1,40), a také v celém období 1997–2013 (1,24) měl Ústecký kraj. Především z důvodu významné politické podpory před rokem 1989, která vytvořila značnou zásobu bytů v městech kraje a z propadu po roce 1989 ve formě strukturálního postižení regionu. Zajímavý je proto vývoj dalšího strukturálně postiženého kraje Moravskoslezského s dlouhodobě nízkou intenzitou bytové výstavby (1,73 bytů na 1000 obyvatel v letech 1997–2013). Tento kraj měl jak v celém období 1997–2013, tak v době stavebního boomu v roce 2007 druhou nejnižší intenzitu (1,57 v roce 2007), ale v roce 2013 byl mezi 14 kraji na sedmém místě (1,96). Jako jediný kraj zaznamenal nárůst vůči roku 2007 (o 22,7 %), kdežto všechny ostatní kraje vykázaly významné úbytky (nejvíce hlavní město Praha, a to o 59,2 %, což byl největší propad, ovšem relativně vůči největšímu rozsahu krajské bytové výstavby v roce 2007). Z pohledu jednotlivých okresů bylo nejvíce bytů dokončeno v okrese Praha-východ (1352 bytů, z toho 1044 v rodinných domech).

Pramen: ČSÚ, propočty a sestavení ÚRS Praha, a. s.

Při krajském hodnocení je třeba brát v úvahu, že na úrovni krajů objemy bytové výstavby meziročně značně kolísají. Nejvyšší objem dokončených bytů v jednotlivých letech 2006–2013 byl v roce 2007 v České republice celkem, ale z krajů pouze v Praze, Středočeském a Jihomoravském kraji, do kterých míří většina bytové výstavby (a dále už jen v Pardubickém kraji). Téměř všechny kraje ovšem zaznamenaly v roce 2013 pokles počtu dokončených bytů vůči předchozímu roku (s jedinou výjimkou stagnace v Karlovarském kraji), a to od 4,4 % v hlavním městě Praze až do 38,2 % v Libereckém kraji.

Zahajovaná výstavba v krajích

Zahájená bytová výstavba v krajích odráží podobným způsobem jako dokončená bytová výstavba rozdíly mezi kraji, navazuje na dosavadní trendy, na rozdíl od dokončených bytů však rychleji zareagovala na ekonomickou krizi a pokles počtu zahájených bytů je také výraznější. Na druhé straně, stejně jako u dokončených bytů, na úrovni krajů objemy zahájené bytové výstavby meziročně značně kolísají.

Pramen: ČSÚ, propočty a sestavení ÚRS Praha, a. s.

Nejvyšší objem zahájených bytů v jednotlivých letech 2006–2013 byl v roce 2007 v České republice celkem, ale z krajů pouze v Ústeckém, Pardubickém a Zlínském kraji, kdežto v Praze, Libereckém kraji, na Vysočině a v Jihomoravském kraji bylo dosažena maxima už v roce 2006 a v krajích Středočeském, Jihočeském, Plzeňském, Královéhradeckém a Olomouckém až v roce 2008 (a v Karlovarském kraji až v roce 2009). Je nutno konstatovat, že v některých případech jde o velmi malé absolutní rozdíly.

Nejvyšší intenzitu (počet zahájených bytů na 1000 obyvatel středního stavu) dosáhly v roce 2013 stejné kraje jako u dokončených bytů, ale na výrazně nižších hodnotách, nejvyšší intenzitu měl Středočeský kraj (1,96 zahájených bytů na 1000 obyvatel oproti 4,09 dokončených bytů na 1000 obyvatel), na dalších místech bylo hlavní město Praha (2,67 oproti 3,09) a Jihomoravský kraj (2,40 oproti 3,01). Všechny další kraje měly intenzitu bytové výstavby nižší než 2,40 bytů na 1000 obyvatel, nejnižší intenzitu měl Ústecký kraj (1,02 bytů na 1000 obyvatel). Z pohledu porovnání počtů zahajovaných bytů v roce 2013 s předchozím rokem 2012 a porovnání počtu zahajovaných bytů v roce 2012 s dokončenými v roce 2013 obě hodnoty zaznamenávají pokles, v jednotlivých krajích je však situace různá.

Zpomalení suburbanizace

Nejvýznamnější nárůst počtu zahájených bytů je v Praze (o 18,6 %) proti roku 2012, z počtu zahájených bytů je vidět, že proti prudkému poklesu v letech 2010–2011 (ze 7901 bytů v roce 2006 až na 2733 bytů v roce 2011) dochází k velmi pomalému, ale postupnému zvyšování tohoto počtu (na 3352 bytů v roce 2013). Velmi malý růst, ale na nízkých hodnotách, zaznamenaly i kraje Olomoucký a Karlovarský. Největší pokles je u kraje Zlínského (o 25,4 %), ale také u kraje Středočeského (o 22,0 %), který hraje v bytové výstavbě velmi významnou roli díky rozvoji pražské suburbánní zóny. Kraje s nejvyšším poměrem zahájených bytů k dokončeným (Karlovarský, Jihočeský, Zlínský, Pardubický) ovšem jsou většinou kraje s nízkou, značně rozkolísanou úrovní bytové výstavby.

Proto dalším významným poznatkem z těchto dvou ukazatelů je značně negativní pozice Středočeského kraje (kromě poklesu zahájených bytů 2012–2013 o 22 % také index 87,2 zahájených bytů na 100 dokončených bytů), která znamená, že se zmíněný rozvoj suburbanizace v zázemí Prahy značně zpomalí.

RNDr. Jiří Klíma, ÚRS Praha, a. s.