Územní analýza výstavby bytových projektů v Praze (2016)
Článek prezentuje hlavní závěry z Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2016), kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (dále jen IPR Praha) každoročně zpracovává. Ta přináší objektivní a komerčními zájmy nezatížený analytický pohled na aktuální situaci na pražském trhu s novými byty, přičemž hlavní pozornost je věnována především územním aspektům nové bytové výstavby v Praze.
V neposlední řadě analýza poskytuje přehled o celoměstských vývojových trendech v oblasti developerské bytové výstavby, a to nejenom z hlediska vývoje objemu celkové nabídky, ale jsou sledovány i další důležité ukazatele rezidenčního trhu, jakými jsou především prodeje nových bytů a jejich průměrné nabídkové ceny.
Metodika
Od roku 2009 metodika analýzy nedoznala žádných změn a velkou přidanou hodnotou tedy je, že údaje z jednotlivých let (tzn. 2009–2016) jsou bez problémů porovnatelné.
Pro zařazení developerského projektu do analýzy musí být bezpodmínečně splněno následující:
- Projekt je realizován na území hl. m. Prahy;
- Projekt je realizován formou novostavby bytového domu/domů (nejsou brány v potaz projekty výstavby rodinných domů, ani projekty realizované ve formě nástaveb, vestaveb či projekty zaměřené na rekonstrukce stávajícího domovního fondu);
- V rámci projektu (popř. jeho dílčí aktuální etapy) vzniká minimálně 10 nových bytových jednotek.
Dále musí být splněna alespoň jedna z těchto podmínek:
- Projekt byl zkolaudován v průběhu roku 2016;
- Projekt byl v době pořízení analýzy ve výstavbě;
- Výstavba projektu nebyla v době pořízení analýzy zahájena, byl však již zahájen předprodej bytových jednotek.
Výše uvedené podmínky umožňují jeden developerský projekt (popř. jeho dílčí aktuální etapu) zařazovat do analýzy opakovaně tzn. po dobu více let.
Aktuální bytové projekty 2016
V době pořízení analýzy (tzn. v první polovině září 2016) bylo identifikováno celkem 121 aktuálních developerských projektů, které vyhověly výše definovaným podmínkám pro zařazení projektu do analýzy. V těchto projektech, popřípadě v rámci jejich aktuálních dílčích etap, je či v nejbližší době bude realizována výstavba 13 877 bytů. Z tohoto relativně vysokého počtu však bylo zájemcům o nové byty k dispozici jen něco málo přes 3 tisíce volných bytů, zbylá část bytů byla již v době zpracování analýzy prodána či rezervována. I přes významný objem nové výstavby byla tedy v hlavním městě nabídka nového bydlení velmi limitovaná.
Porovnání s předchozími lety
Počet realizovaných bytů v rámci aktuálních developerských projektů byl v roce 2016 nejvyšší od roku 2009, kdy byly ještě dokončovány mimořádně rozsáhlé kapacity z období před vypuknutím globální recese, která se na výstavbě nových bytů negativně odrazila. V následujícím období 2010 až 2013 se počet bytů realizovaný v rámci aktuálních developerských bytových projektů pohyboval v poměrně úzkém rozpětí cca 9,2 až 9,9 tisíc, tedy velmi výrazně pod hodnotou z roku 2009. V letech 2014 a 2015 jsme byli v souvislosti s výrazně se lepšící hospodářskou situací svědky signifikantního nárůstu poptávky a tedy i stavební aktivity rezidenčních developerů. Růstu trhu s novým bydlením významně nahrály především stále se snižující úrokové sazby hypotečních úvěrů a vzrůstající zájem o nové byty pro investiční účely. Ve srovnání let 2015 a 2016 můžeme v rámci Prahy vidět jen zcela zanedbatelné změny v počtu a celkové kapacitě aktuálních developerských projektů (viz graf č. 1).
Průměrná velikost projektů a bytů
V září 2016 připadalo na jeden developerský rezidenční projekt (resp. na jeho dílčí aktuální etapu) v průměru 115 bytových jednotek. Pokračoval tak trend postupného navyšování průměrné velikosti rezidenčních projektů (v roce 2010 připadalo na jeden projekt v průměru jen 82 bytů, v roce 2012 90 bytů a v roce 2014 již rovných 100 bytů). Skutečnost, že si developerské společnosti mohou dovolit uvádět na trh stále objemnější projekty, souvisí primárně s oživením poptávky po na pražském rezidenčním trhu. Riziko, že se ve vhodně navrženém projektu nepodaří rozprodat i velké množství nových bytů, je aktuálně relativně nízké.
Průměrná vnitřní užitná plocha bytů, realizovaných v rámci developerských projektů aktuálních k září 2016, činila 75,4 m2, což je jen o 0,5 m2 více než v roce 2015. Připočteme-li k vnitřní užitné ploše bytu i plochu vybraného příslušenství, konkrétně balkónů, lodžií či teras (nikoliv však předzahrádek, sklepů a garážových stání), pak takto definovaná průměrná plocha bytů v rámci uvedených projektů dosahuje 89,2 m2. Jednotlivé rezidenční projekty se však z hlediska velikostí nabízených bytů výrazně liší, přičemž průměrná velikost realizovaných bytových jednotek souvisí do značné míry s tím, v jakém cenovém segmentu se konkrétní developerský projekt pohybuje.
Prodeje nových bytů
Pro poslední vývoj na pražském rezidenčním trhu je charakteristický výrazný nárůst prodejů nových bytů, což potvrdilo i porovnání závěrů aktuální a dříve zpracovaných analýz. Tento pozitivní vývoj na straně poptávky, který je ale zároveň doprovázen obtížemi některých developerských společností při přípravě nových kapacitních bytových projektů, má za následek, že zájemci o nové bydlení mají oproti minulosti mnohem menší možnost výběru a nabídka disponibilních bytů je oproti minulosti poměrně malá, a to především ve středním a nižším cenovém segmentu. Logickým důsledkem tohoto vývoje je signifikantní růst nabídkových cen nových bytů (viz podrobněji níže).
Z celkového počtu 13 877 bytů realizovaných v rámci 121 projektů aktuálních k září 2016 bylo volných nebo nezávazně rezervovaných pouze 22 % z celkové kapacity nových bytů (konkrétně 3039 bytových jednotek). Zbylá část nových bytů tedy již byla v době zpracování analýzy prodána či závazně rezervována. Podíl volných bytů na celkové nabídce alokované v rámci aktuálních developerských projektů se rok od roku snižuje (pro srovnání: 55 % v roce 2010, 43 % v roce 2013, 35 % v roce 2015 a v roce 2016 tedy jen 22 %), nicméně tempo, jakým mizí volné byty z ceníků jednotlivých developerských projektů, předčilo veškerá naše očekávání. Oproti minulým letům zároveň neexistovaly nijak významné územní rozdíly v úspěšnosti prodejů nových bytů, což rovněž vypovídá o mimořádném zájmu o nové byty, který má v rámci Prahy de facto plošný charakter.
Ceny nových bytů
Nabídkové ceny nových bytů v Praze zaznamenávají v posledním období razantní nárůst, což je primárně způsobeno již výše zmíněným nárůstem poptávky po novém bydlení a zároveň i nízkým počtem dostupných bytů v rámci aktuálních developerských projektů. Zatímco v září 2015 průměrná nabídková cena volných bytů v rámci aktuálních developerských projektů dosahovala 57 121 Kč/m2, o rok později – tedy v září 2016 – to bylo již 63 226 Kč/m2. Meziročně tak tedy dle našich statistik nabídkové ceny volných bytů vzrostly o 10,7 %. V rámci developerských projektů aktuálních k září 2016 stál volný byt v průměru 6 256 444 Kč, přičemž v cenících zůstávaly volné převážně byty větších velikostních kategorií.
Mezi lety 2015 a 2016 se vlivem zřetelného zdražování nových bytů proměnilo zastoupení aktuálních developerských projektů v jednotlivých cenových kategoriích. Ve srovnání s rokem 2015 bylo v roce 2016 evidováno výrazně méně levnějších rezidenčních projektů (10 oproti 22), ve kterých nabídková průměrná cena volných bytů nepřesahovala 45 000 Kč/m2. Naopak se významně zvýšila četnost dražších projektů (16 oproti 9) s průměrnou cenou bytů převyšující 80 000 Kč/m2. Zatímco v roce 2015 bylo nejvíce developerských projektů se zjištěnou cenovou hladinou zastoupeno v kategorii 45 000–54 999 Kč/m2, v roce 2016 bylo nejčetnějším cenovým pásmem 55 000–64 999 Kč/m2.
Cenovou hladinu konkrétního rezidenčního projektu spoluurčuje kombinace řady faktorů, jakými jsou mimo jiné cenová politika konkrétní developerské společnosti, použité kvalitativní standardy a náročnost zvoleného architektonického i stavebního řešení projektu, aktuální podmínky na rezidenčním i finančním trhu a další. Provedená analýza opětovně potvrdila, že průměrnou cenu bytů ovlivňuje i rozsah, resp. celková kapacita bytového projektu, přičemž nejvyšších průměrných nabídkových cen bytů je dosahováno u projektů komornějšího rázu, v rámci kterých je realizován nižší počet bytů. U projektů nabízejících 10 až 50 bytů činila průměrná nabídková cena 72 831 Kč/m2, oproti tomu v případě vysokokapacitních projektů (s 300 a více byty v nabídce) to bylo 56 289 Kč/m2. Asi málokoho však překvapí, že patrně nejdůležitějším cenotvorným faktorem je lokalizace daného bytového projektu. Roli přitom hraje nejenom vzdálenost bytového projektu od centra Prahy, ale i kvalita životního prostředí a celková atraktivita lokality, dostupnost veřejné dopravy, významných přírodních a rekreačních cílů, občanské vybavenosti atd. Ze schématu č. 1 jasně vyplývá, že nejdražší rezidenční projekty, nabízející volné byty v cenových kategoriích 65 000–79 999 Kč/m2 a přes 80 000 Kč/m2, jsou lokalizovány především v lokalitách navazujících na historické jádro města. Naopak finančně nejdostupnější jsou nové byty v okrajových částech Prahy.
Lokalizace projektů podle prstenců města
Z územního pohledu lze aktuální developerské projekty analyzovat jednak za použití existujících územně správních a technických jednotek (např. správních obvodů a katastrálních území – viz podrobněji níže), ale pro konkrétnější představu o tom, v územích jakého charakteru nové byty převážně vznikají, se jeví jako vhodnější aplikace územního kritéria tzv. prstenců města. V rámci tohoto pásmového členění, které vytvořil IPR Praha pro účel tvorby nejrůznějších územních rozborů a analýz, bylo uplatněno členění na 5 prstenců (jádro, střed, heterogenní město, modernistické město, krajina), které sdružují části města s obdobnými charakteristikami a jsou rovněž znázorněny ve schématu č. 1.
Nejintenzivněji probíhá výstavba nových bytových domů v prstenci modernistického města s převažující sídlištní zástavbou, kde bylo v září 2016 ve 47 aktuálních developerských projektech realizováno 6553 bytů, což představovalo téměř polovinu z celopražského objemu nových bytových jednotek. Zároveň byly v prstenci modernistického města realizovány v průměru největší rezidenční projekty (na jeden projekt či aktuální dílčí etapu zde připadalo 139 bytů, celopražský průměr byl 115 bytů). Z hlediska intenzity bytové výstavby představuje relativně významné území i prstenec heterogenního města, kde bylo soustředěno 26 % z celkové nabídky nových bytů v rámci pražských aktuálních developerských projektů. Méně intenzivní výstavba bytových domů byla identifikována v pásmu krajiny (18 % z celopražského objemu), nové byty zde ale byly ze všech oblastí hlavního města finančně nejdostupnější (49 050 Kč/m2). Naopak v prstenci středu města převažovaly developerské projekty vyššího cenového segmentu (volné byty byly v průměru nabízeny za 81 023 Kč/m2), celkový objem výstavby zde však nebyl z celopražského hlediska příliš významný (pouze necelých 9 % z celkového objemu). V prstenci historického jádra města nebyl opětovně identifikován ani jeden projekt, který by vyhověl podmínkám pro zařazení developerského projektu do analýzy.
Lokalizace projektů podle správních obvodů
Při uplatnění územního kritéria 22 správních obvodů představovala v roce 2016 nejvýznamnější oblast výstavby bytových domů Praha 9 s 8 aktuálními developerskými projekty a 1739 byty, následovaná Prahou 3 (7 projektů s 1636 byty) a Prahou 18 (7 projektů s 1542 byty). Praha 9 tak vystřídala na vedoucí pozici Prahu 15, která v rámci hlavního města zaznamenávala nejvyšší počet nových bytů v letech 2013, 2014 i 2015 (viz graf č. 2).
Sdružíme-li sousedící správní obvody do větších územních celků, můžeme konstatovat, že severovýchodní část Prahy byla nejintenzivněji využívána pro novou bytovou výstavu. Na území sousedících správních obvodů Praha 8, Praha 9, Praha 14 a Praha 18 byla alokována třetina nových bytů, které byly na území hlavního města realizovány v rámci developerských projektů aktuálních k září 2016.
Lokalizace projektů podle katastrálních území
Aktuální developerské bytové projekty, které vyhověly výše stanoveným podmínkám pro zařazení do analýzy, se v září 2016 vyskytovaly na území 53 katastrů (z celkového počtu 112 katastrálních území). Sledované rezidenční projekty převážně absentovaly v katastrálních územích lokalizovaných v historickém jádru města, a jak vyplývá ze schématu č. 2, tak do značné míry i v okrajových částech Prahy, kde je více zastoupena výstavba ve formě rodinných domů.
Z hlediska celkového počtu bytů realizovaných v rámci aktuálních developerských projektů obsadil Žižkov s celkem 1235 novými bytovými jednotkami opětovně vedoucí pozici mezi pražskými katastrálními územími. Druhý nejvyšší počet nových bytů byl v první dekádě září 2016 identifikován v katastrálním území Letňany (1209 bytů). Ve zbylých katastrálních územích již počet nových bytů realizovaný v rámci aktuálních rezidenčních projektů nepřesahoval 1 tisíc. Nejvíce se této hranici přiblížila katastrální území Uhříněves (933 bytů) a Modřany (902). Intenzivní bytová výstavba probíhala rovněž na území katastrů Stodůlky (714), Strašnice (627), Střížkov (579), Hloubětín (518) a Holešovice (502).
Závěr
Výstupy z analýzy poukázaly na některé významné změny, které pražský rezidenční trh v posledním období prodělává. Ačkoliv výstavba nových bytů se v hlavním městě stále držela na vysoké úrovni – na počátku září 2016 bylo identifikováno 121 aktuálních bytových projektů s 13 877 byty (tj. prakticky stejný objem jako v roce 2015) – značný rozdíl oproti minulému období spočívá v razantním snížení nabídky volných bytů. Důsledkem nárůstu poptávky, na který developerské společnosti nemohou mimo jiné vzhledem ke značné délce, náročnosti i nepředvídatelnosti územního a stavebního řízení rychle a pružně reagovat, je strmý růst cen nových bytů, které se meziročně zvýšily téměř o 11 % na 63 226 Kč/m2. Za jeden z nejdůležitějších faktorů aktuálně silné poptávky po nových bytech v Praze lze bezpochyby považovat nízké úroky hypotečních úvěrů, oživení ekonomiky doprovázené růstem mezd a s tím související zvýšený optimismus spotřebitelů. Významnou roli sehrává i opětovný nárůst zájmu o nové byty pro investiční účely.
Vývoj výstavby v příštích letech se bude do značné míry odvíjet od ekonomického vývoje a objemu koupěschopné poptávky, avšak poslední vývoj na pražském rezidenčním trhu rovněž ukázal, že intenzita budoucí výstavby bude v neposlední řadě záviset i na stabilitě legislativního prostředí a na tom, zda se investorům a developerům podaří včas připravit pozemky k nové výstavbě. Vzhledem k aktuálnímu vývoji v počtu vydaných stavebních povolení a i na základě odhadu bytové výstavby pro období 2016–2020, který IPR Praha publikoval v listopadu 2015, lze však očekávat, že intenzita bytové výstavby bude v Praze v nejbližším období spíše klesat. Z hlediska územního působení nové výstavby nepředpokládáme nijak významné změny oproti dosavadnímu vývoji, výstavba by stále měla probíhat nejintenzivněji v prstenci modernistického města.