Co se skrývá za růstem cen bytů v Praze?
Růst cen bytů, který se stal celospolečensky diskutovaným tématem, bývá ze strany ekonomů interpretován různými způsoby. Někteří z nich již nyní považují tempo zdražování nemovitostí za rizikovou realitní bublinu, která může brzy splasknout a přispět ke vzniku ekonomické krize.
Na vývoj cen bytů je však třeba nahlížet jinou optikou než prostým růstem průměrné ceny za 1 m2 bytové plochy, což je základní údaj objevující se v oficiálních statistikách. Společnost JRD zpracovala analýzu, ze které vyplývá, že se za růstem cen nemovitostí v Praze skrývají i jiné faktory než zdražování, a ty jsou minimálně tři: růst nabídky bytů v rekonstruovaných budovách, přiblížení bytové výstavby centru metropole a zmenšování podlahové plochy bytů.
Nabídka bytů v rekonstruovaných budovách
V posledním roce výrazně vzrostl podíl pražských bytů v rekonstruovaných budovách – více než 20 % z celkové nabídky oproti 10 % v minulosti. Byty v novostavbách jsou levnější než ty rekonstruované, hodně rekonstruovaných budov se nachází v centru metropole a vznikají v nich jednotky s malou podlahovou plochou, které kupují investoři na krátkodobé pronájmy. „Průměrná cena za 1 m2 v rekonstruovaných bytech již překročila hranici 130 000 Kč, v novostavbách však aktuálně dosahuje necelých 100 000 Kč. Za růstem průměrné ceny za 1 m2 tak stojí více změna struktury nabízených bytů než samotné zdražování,“ vysvětluje obchodní ředitel JRD Pavel Krumpár.
Výstavba se přibližuje centru metropole
Zajímavým faktem ze současného realitního trhu je přesun developerské výstavby směrem k centru Prahy. Na začátku roku 2017 činila průměrná vzdálenost prodávaných developerských projektů od Národního muzea 5,7 km, ale v polovině roku 2019 to již bylo o 0,7 km méně. Výrazně se snižuje výstavba v okrajových částech Prahy, což je ještě umocněné neochotou příslušných městských částí povolovat nové projekty v těchto lokalitách. S tím pak samozřejmě souvisí nárůst cenové hladiny nejlevnějšího segmentu bydlení dříve dostupného pro střední třídu a potažmo i průměrné ceny za metr čtvereční bytové plochy. Ještě v lednu 2017 měla nejlevnější čtvrtina developerských projektů cenu za 1 m2 pod 63 500 Kč, letos v červenci však již přesáhla hranici 90 000 Kč (za dva a půl roku došlo ke zvýšení cen tohoto bydlení o více než 40 %).
Zmenšuje se podlahová plocha bytů
Oficiální statistiky prezentují především růst průměrné ceny za 1 m2. To je ale pro zájemce o koupi nemovitosti poněkud zavádějící – ten totiž řeší především cenu za celý byt. Pokud průměrná cena za 1 m2 vzroste o 10 % a zároveň poklesne o 10 % plocha nabízených bytů, což je dnešní trend, průměrná cena jednotky se nezmění. Ze statistik však bude vyplývat, že došlo k 10 % nárůstu cen. V létě roku 2018 se dal byt v metropoli pořídit v průměru za 7 137 000 Kč, o rok později to bylo 7 160 000 Kč, což je navýšení o necelé 0,5 %. Přitom průměrná cena za 1 m2 stoupla za stejné období o 7,4 %. Lidé tak pociťují současnou situaci na trhu spíše zmenšováním prostoru pro bydlení než růstem částky za zvolenou nemovitost.
Shrnutí
Zvyšování průměrné ceny za metr čtvereční ovlivňuje především větší podíl dražších rekonstruovaných budov, dále pak výstavba blíže centru Prahy a zmenšování podlahové plochy jednotek – to vše mnohem více než zdražování novostaveb. Průměrné tempo zdražování nových bytů v developerských projektech v roce 2018 činilo jen 3 %, což je o necelé procento více než byla loňská míra inflace. To ale neznamená, že je aktuální situace na trhu optimistická. Komplikované povolovací procesy totiž nadále snižují nabídku nových bytů především v okrajových částech Prahy. Vysoké ceny a zájem investorů pak přispívají k dalším změnám struktury bytových projektů. Vlastní bydlení v Praze se tak pro mnoho lidí stává pouhým snem.