Spolupráce s investory při rozvoji měst a obcí

V souvislosti s novou výstavbou ve městech a obcích často probíhá složitá diskuze mezi představiteli místní samosprávy a zástupci developerů. „Ne vždy je snadné sladit zájmy těchto dvou tak odlišných subjektů, a to přesto, že jejich cíle mohou být velmi podobné,“ napsal Roman Pečenka v obsáhlém článku Smluvní nastavení spolupráce s developery.

Že je tato problematika velmi naléhavá, prezentovala na tiskové konferenci Svazu měst a obcí i členka jeho předsednictva Karolína Koubová, primátorka statutárního města Jihlava. Žádala, aby pro vztahy veřejné správy a developery byla vytvořena závazná pravidla spolupráce v zájmu kvalitního rozvoje měst a obcí.

Transparentní zásady narovnají vztahy

V Jihlavě se na podobě těchto pravidel v polovině října shodli zástupci města a představitelé Asociace developerů a Svazu podnikatelů ve stavebnictví, kteří o nich 20. října 2020 také veřejně diskutovali v online diskuzi „Developer a město.“ Zásady pro spolupráci s investory zrychlí a zpřehlední vzájemnou komunikaci a pomůžou rozvoji veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti v souvislosti s novou výstavbou. Dokument o spolupráci bude do konce letošního roku schvalovat zastupitelstvo města.

„Jihlava má po některých pražských městských částech šanci stát se prvním statutárním městem, které bude mít nastavená pravidla, jež se stanou zárukou efektivního a transparentního řízení vztahů s developerem. Díky tomu se bude v Jihlavě stavět kvalitněji, za jasných a přehledných podmínek, a zároveň v rámci možností legislativy co nejrychleji. Zásady přináší předvídatelnost a transparentnost, čímž minimalizují riziko možného lobbismu a korupce,“ uvedl náměstek primátorky Vít Zeman.

Zásady mimo jiné stanovují způsob, jak se developer bude podílet na rozvoji veřejné infrastruktury a občanské vybavenosti, tedy buď finanční kompenzací nebo přímo její výstavbou. Město tak jde vstříc trendu, kdy odpovědní investoři sami investují do míst, kde podnikají, což je nutný krok směrem k vytvoření kvalitního prostředí.

„Je především potřeba upozornit na to, že diskusi o příspěvcích developerů by měla předcházet velmi hlasitá diskuse o systémově nevhodně až špatně nastaveném přerozdělení rozpočtového určení daní. Byty jsou již dnes extrémně zatížené daněmi a jakékoli další sektorové daně jen zvýší jejich cenu, a tedy dostupnost,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. Dodává nicméně, že v případě Jihlavy se podaří najít pravidla, která nastavují vyvážený vztah mezi městem a investorem, garantují nezávislost rozhodování, jsou založená na principu rovnosti a nedávají prostor pro handlování.

„V řadě míst už investor městu poskytuje příspěvek. Cílem je, aby peníze, které investoři městům zaplatí, byly skutečně použity v místě, kde se staví. V Jihlavě se takový systém daří nastavit, a město se tak stává vlajkonošem dobré praxe pro nastavování vztahů mezi obcemi a investory. Věřím, že je to začátek restartu vztahů a obnovení důvěry mezi oběma stranami,“ uvedl prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza.

Podle advokátní kanceláře Frank Bold Advokáti, která pro město Jihlava zásady připravuje, skutečně není cílem zásad odrazovat investory, ale získat městu částečnou kompenzaci za dodatečnou zátěž veřejné infrastruktury a veřejných služeb, které výstavba přináší. „Město předkládá developerům jasný dokument, na jehož základě s nimi bude jednat a díky kterému může dojít jak k vyjasnění sporných bodů stavebních záměrů, tak ke koordinaci požadavků samosprávy, a to ještě před zahájením samotných povolovacích procesů. Tím developer může ušetřit spoustu času při projektové přípravě,“ uvedl advokát Jiří Nezhyba z Frank Bold Advokáti.

„Kontribuce“ spolupráce místních samospráv a stavebníků

Preambule

Stavebníci v České republice se příspěvkům určeným na rozvoj lokalit, ve kterých působí, nebrání. Musí být nicméně založeny na principu transparentnosti, jednotnosti pro všechny a vymahatelnosti práv a povinností z těchto vztahů vyplývajících. Příspěvek se nemá stát novou sektorovou daní. Má být příspěvkem na rozvoj území, má sloučit všechny stávající „platby“ investorů na různé účely. Takto jednoznačně nastavený vztah je správný. Příspěvek stavebníků obcím zároveň nemůže mít podle zákona vliv na samotné získání stavebního povolení.

Developeři již dnes platí nemalé finanční prostředky do lokalit, ve kterých působí. Budují infrastrukturu (sítě, silnice), parky, veřejnou vybavenost jako jsou školy či školky. Celkově mohou tyto investice na projektu představovat náklad až několika procent, které prodražují české nemovitosti. Ačkoli ti, kdo si je kupují, platí právě za to vše do veřejných rozpočtů ze svých daní nemalé finanční prostředky.

Vztah mezi městem či obcí a stavebníkem by neměl být popisován jako „na jedné a na druhé straně“, protože je propojen stejným zájmem – a totiž udržitelným rozvojem lokalit, která bez vzájemné spolupráce není možná.

Základní principy pro efektivní řešení příspěvků stavebníků místním samosprávám

I. Princip nezávislého rozhodování státní správy v přenesené působnosti

Vydání územního rozhodnutí či stavebního povolení nemůže být žádným způsobem podmíněno příspěvkem stavebníka místní samosprávě. Oba druhy povolení jsou správními řízeními, která jsou zcela nezávislá na místní samosprávě a na dohodách, které její představitelé realizují. Tyto dohody a z nich vyplývající platby jsou výsledkem dobrovolné shody stavebníkem a místních samospráv a jejich cílem je podpořit zdravý a udržitelný vývoj rozvíjených lokalit.

II. Princip rovnosti a transparentnosti

Základním pravidlem pro legitimní fungování spolupráce mezi městem a stavebníkem musí být princip rovnosti. Podle daných kritérií musí do takto vzniklého společného fondu investorů přispívat stavebníci, kteří v daném území stavebně působí, bez ohledu na to, zda se jedná o korporace, veřejné investory nebo privátní stavebníky. Všichni, kdo do území vstupují, a čerpají jeho kapacity, a přináší nároky na jeho rozvoj, se musí aktivně zapojit podle stejných principů. Samozřejmým předpokladem jsou předem známé, spravedlivé a transparentní podmínky spolupráce, včetně smluvních ujednání a zveřejnění všech takto vzniklých vzájemných vztahů a plnění.

III. Princip jediné platby

Smyslem systémové spolupráce stavebníků a místních samospráv, projevené ve formě příspěvku na rozvoj území, je sjednocení všech stávajících plateb či plnění do jediné. Pro úspěšné a fungující partnerství je proto nezbytné do příspěvku jednoznačně a transparentně zahrnout buď domluvenou výstavbu infrastruktury, veřejného vybavení či dalších, nebo je plně a zcela nahradit právě jedinou finanční platbou.

IV. Princip jednoho úřadu a jedné místní samosprávy

V případě větších měst, která jsou dále členěna do městských částí je nezbytné vytvořit systém, který zajistí skrze jedinou smlouvu vzájemnou spolupráci všech tří subjektů – města, městské části a stavebníka. A to včetně dohody o tom, kam a na co půjdou takto zajištěné finanční prostředky, a v jakém čase.

V. Princip přiměřenosti příspěvku

Při stanovení výše příspěvku je nezbytné najít takový vzorec, který bude brát v potaz konečnou přiměřenost příspěvku. Ta se přitom odráží nejen od velikosti projektu, ale také od lokality, ve které vzniká, a mnoha dalších aspektů. Je přitom nezbytné najít takový universální vzorec, který zamezí budoucím rozporům v rozdílnosti výše příspěvků a možným podezřením z netransparentního jednání jedné nebo druhé strany.

VI. Princip účelového, časového a místního určení příspěvku

Zásadním je, aby takto zajištěná spolupráce směřovala na pokrytí potřeb rozvíjené lokality. Je proto potřeba finanční či jiné plnění ze strany stavebníků i dalších zúčastněných stran směřovat do dané lokality, účelově na podporu jejího rozvoje a budoucího využití, a nad to v přiměřeném čase od jejího poskytnutí.

Nezbytným krokem k úspěšnému naplnění výše uvedených principů je potom nalezení vhodného a správného legislativního rámce pro vytvoření nejen pravidel spolupráce mezi místními samosprávami a stavebníky, ale také například vzorů konkrétních smluv a dalších dokumentů.