Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 I.
Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 1.
Článek prezentuje hlavní závěry z Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v hl. m. Praze (2020),[1] kterou Institut plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR Praha) zpracovává již od roku 2009. Jejím cílem je postihnout pražské trendy developerské bytové výstavby a vyhodnotit, jak se v mění intenzita využívání jednotlivých částí Prahy pro účely nové bytové výstavby.
Metodika analýzy je dlouhodobě neměnná. Do analýzy byly opětovně zahrnuty pouze ty pražské rezidenční developerské projekty, které jsou realizovány formou novostaveb bytových domů, jejichž prostřednictvím vzniká minimálně 10 bytových jednotek. Analýza nezohledňuje developerské projekty zaměřené na výstavbu rodinných domů, stejně jako nebere v potaz projekty rekonstrukcí již existujících bytových domů. Analýza nicméně zahrnuje projekty, v jejichž rámci dochází ke konverzi nebytových objektů na bytové domy.
Pro zařazení aktuálního developerského bytového projektu do analýzy musí být dále splněna alespoň jedna z podmínek:
- projekt byl zkolaudován v průběhu roku 2020
- projekt byl v době analýzy (09/2020) ve výstavbě
- výstavba projektu nebyla v době analýzy zahájena, byl však již zahájen prodej bytových jednotek.
Z uvedených podmínek nepřímo vyplývá, že jeden bytový projekt (popř. jeho dílčí etapa) bývá většinou zařazován do analýzy opakovaně, tzn. po dobu více let.
Aktuální bytové projekty 2020
V průběhu září 2020 identifikoval IPR Praha na území hlavního města celkem 137 aktuálních developerských bytových projektů, které splňovaly definované podmínky pro zařazení projektu do analýzy. V rámci těchto projektů nově vzniká 14 450 bytových jednotek. Z tohoto počtu bylo zkolaudováno 13 591 bytů (resp. 94 %) v letech 2020, 2021 a 2022, a to při relativně rovnoměrné distribuci dokončovaných bytů během těchto tří let. Jen relativně nízký počet bytů (859) bude dokončen později, což souvisí ale s tím, že projekty s tímto a pozdějším datem dokončení nebyly doposud ve většině případů uvedeny do prodeje.
Vývoj objemu celkové nabídky 2009–2020
Analýza potvrdila jednoznačný trend rostoucí stavební aktivity v Praze, alespoň co se týče nejvýznamnějšího segmentu novostaveb bytových domů. Meziročně se zvýšil počet aktuálních developerských projektů o 3 % a počet bytových jednotek vznikajících v rámci těchto projektů vzrostl téměř o 9 % (na 14 450). Z grafu 1 je patrné, že v roce 2020 byl zaznamenán dokonce nejvyšší počet aktuálních developerských projektů od roku 2009 a to samé platí i o počtu bytů, který v rámci těchto projektů vzniká. Oproti roku 2009, kdy doznívalo období největšího stavebního boomu v porevoluční historii, bylo v roce 2020 evidováno již jen o 12 developerských projektů a o 1533 bytů méně a aktivita rezidenčních developerů v Praze tak byla v loňském roce nejvyšší za poslední dekádu.
Nabídka volných bytů
Z celkového počtu 14 450 bytových jednotek, které vznikají v rámci identifikovaných aktuálních developerských projektů, jich bylo v čase zpracování analýzy (tj. září 2020) volných 4774, resp. rovná třetina z celkového objemu nově realizovaných bytů. Zbylých 9676 bytů bylo prodáno či alespoň zarezervováno. Z grafu 2 vyplývá, že v roce 2020 došlo v rámci pražského rezidenčního trhu již druhým rokem po sobě k významnému nárůstu počtu volných bytů v novostavbách. Zatímco v roce 2020 mohli zájemci o nové bydlení vybírat bezmála ze 4,8 tisíc bytů, což představovalo nejvyšší počet volných bytů od roku 2011, tak v období 2016–2018 měli na výběr zhruba jen 3 tisíce bytů. Oproti období 2016–2018 se zároveň zvýšil i podíl volných bytů na celkovém počtu bytů vznikajících v novostavbách v rámci aktuálních developerských projektů (přibližně z jedné čtvrtiny na jednu třetinu).
Uvedený nárůst počtu volných bytů v novostavbách souvisí s oživením bytové výstavby a s navýšením počtu celkově realizovaných bytů, zároveň ale může představovat i jeden ze signálů předznamenávající možné oslabení poptávky na pražském trhu s novými byty, které nelze v roce 2021 vyloučit ani v souvislosti s očekávanými dopady pandemie. Na druhou stranu, mimo jiné i v důsledku setrvalého investorského zájmu, přebytku likvidity v ekonomice a nízkým úrokovým mírám u bankovních vkladů, nelze úplně předpokládat, že by případný pokles poptávky měl být nějak skokový či dramatický. Bude rovněž velmi záležet i na tom, jak na případné budoucí ochlazení poptávky zareagují developeři z hlediska cen nabízených bytů.
Výměry a dispozice nových bytů
Velikost volných bytů, které jsou nabízeny prostřednictvím developerských projektů výstavby bytových domů, se v posledním období mění jen nepatrně. V roce 2020 dosahovala průměrná vnitřní podlahová plocha volných nových bytů 76,8 m2 (medián činil 70,8 m2). Při připočtení ploch balkonů, lodžií či teras (nikoliv však předzahrádek, sklepů a garážových stání) dosahovala celková plocha nabízených bytů v průměru 92,1 m2 (hodnota mediánu byla 85,5 m2). Jde o prakticky stejné hodnoty jako v roce 2019.
V analýze jsme se poprvé zaměřili i na postihnutí dispoziční struktury volných bytů, které jsou nabízeny v rámci aktuálních developerských projektů. Z celkového počtu 4774 volných bytů jich mělo nejvíce, konkrétně 1978 (resp. 41 %), dispozici 2+kk či 2+1. Není to rozhodně dáno tím, že by o dvoupokojové byty nebyl zájem a zůstávaly delší dobu neprodané, ale souvisí to naopak se skutečností, že tyto byty jsou nejsilněji poptávány, a proto jich developeři v rámci svých stavebních projektů uvádějí nejvyšší počet. Za dvoupokojovými byty s výraznějším odstupem následují třípokojové byty, kterých bylo v rámci aktuálních developerských projektů volných 1177, a jednopokojové byty, kterých bylo jako neprodaných (či závažně nezarezervovaných) evidováno 962. Velkých bytů (4+kk/4+1 i větších) je realizováno relativně nízké množství, což souvisí mimo jiné i s jejich vysokými cenami.
Poznámky
- V celém rozsahu je analýza k dispozici na www.iprpraha.cz/bydleni.
- Seriál Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020
-
- Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 I., 13. 4. 2021 (právě čtete)
- Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 II., 15. 4. 2021