Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 II.
Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 2.
Dokončení prezentace hlavních závěrů z Územní analýzy aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v hl. m. Praze za rok 2020.
Ceny nových bytů
Ačkoliv se v roce 2020 navýšila celková výstavba a rovněž i počet volných bytů, tak vývoj cen nových bytů nedoznal žádných zřetelnějších změn a stále má výrazně růstovou tendenci. Z provedené analýzy vyplynulo, že mezi zářím 2019 a 2020 se navýšily nabídkové ceny nových bytů přibližně o 10 tisíc Kč/m2, resp. o více než 10 %. Došlo tak dokonce k opětovnému zesílení dynamiky cenového růstu v porovnáním s obdobím září 2018–2019, což lze považovat s ohledem na nárůst celkové i disponibilní nabídky bytů za poměrně překvapivé, tím spíše vezmeme-li v potaz i mimořádné události roku 2020 spojené s pandemií koronaviru.
V září 2020 dosahovala v rámci aktuálních developerských projektů průměrná nabídková cena volného bytu 95 904 Kč za m2 celkové plochy bytu (tzn. včetně balkonů, lodžií či teras, nicméně bez zahrnutí předzahrádek, sklepů či garážových stání; cenové údaje zahrnují DPH), ve stejném měsíci roku 2019 to bylo 85 804 Kč/m2. Pokud vezmeme v potaz pouze vnitřní podlahovou plochu bytu a vůbec tak nezapočítávali plochy balkonů, lodžií a teras, tak v tomto případě průměrná nabídková cena volného bytu dosahovala v září 2020 dokonce 113 064 Kč/m2, zatímco v září roku 2019 byla hodnota takto vyjádřené jednotkové ceny 102 334 Kč/m2 (viz graf 3).
Zatímco v září 2019 stál volný nový byt průměrně 7 348 383 Kč, tak ve stejném měsíci roku 2020 vycházel podle ceníků developerských projektů v průměru již na 8 455 226 Kč. Jen během jediného roku tak tedy nové byty v developerských projektech podražily v průměru o více než 1 milion korun. Lze tak konstatovat, že stávající ceny nových bytů jsou již mimo příjmové možnosti běžně vydělávajících Pražanů, což lze i doložit na tom, že uvedená průměrná cena nového bytu ve výši 8 455 226 Kč je ekvivalentem zhruba 16,5násobku hrubé roční mzdy průměrně vydělávajícího pražského zaměstnance.
Analýza rovněž potvrdila obecně platné pravidlo, že průměrné nabídkové ceny bytů zpravidla klesají se zvyšující se vzdáleností od historického centra Prahy, resp. od jádra (viz obrázek 1). V cenících developerských projektů lokalizovaných v prstenci středu dosahovala v září 2020 průměrná nabídková cena volných bytů 128 188 Kč za m2 podlahové (vnitřní) plochy bytu, zatímco v prstenci krajiny to bylo 102 436 Kč/m2. Z obrázku 1 si lze mimo jiné povšimnout i toho, že nejlevnější projekty s průměrnými cenami do 100 tisíc Kč/m2 se vyskytují především v odlehlejších částech hl. m. Prahy na pravém břehu Vltavy.
Lokalizace developerských bytových projektů
Stejně jako v roce 2019, tak i v roce 2020 zaujal z hlediska celkového objemu výstavby vedoucí postavení správní obvod Praha 5, ve kterém jsme zachytili nejenom nejvyšší počet developerských projektů, ale i nejvyšší počet bytových jednotek. Konkrétně bylo v září 2020 na území správního obvodu Praha 5 evidováno 20 aktuálních developerských projektů, v jejichž rámci bylo realizováno 2270 bytů. Oproti roku 2019 se tak zde počet projektů sice snížil (z 22 na 20), ale počet vznikajících nových bytů vzrostl o 14 % (z 1994 na 2270). I v roce 2020 měly rezidenční projekty v Praze 5 velmi různorodý charakter a zahrnovaly mimo jiné kapacitní projekty rozšiřující barrandovské panelové sídliště, dále projekty kompletní revitalizace brownfieldů po průmyslové výrobě (Waltrovka, Neugraf, …) a nejčetněji zastoupené byly spíše menší projekty realizované v rámci blokové i vilové zástavby převážně Smíchova a Košíř. Druhou nejvýznamnější oblast bytové výstavby představoval správní obvod Praha 8, kde prostřednictvím 17 projektů byla v září 2020 realizována výstavba 1610 nových bytů. Většina projektů nové výstavby je realizována v jižní části území obvodu Praha 8, tedy zejména v Karlíně a rovněž v Libni. Praha 8 odsunula v roce 2020 na třetí pozici území správního obvodu Praha 9, které je z hlediska intenzity bytové výstavby dlouhodobě jedním z nejvýznamnějších v rámci Prahy, což je rozhodující měrou dáno využíváním rozsáhlých průmyslových brownfieldů pro bytovou výstavbu. V září 2020 bylo v Praze 9 realizováno 13 aktuálních developerských projektů celkem s 1536 byty.
Z hlediska pražských katastrálních území byl v roce 2020 nejvyšší počet aktuálních developerských projektů novostaveb bytových domů zjištěn v Libni (9 projektů). Po 8 projektech bylo evidováno na Smíchově a ve Strašnicích. V Karlíně bylo sečteno 7 projektů.
Z hlediska celkového počtu bytů představovaly nejvýznamnější katastrální území, stejně jako v roce 2019, Modřany, kde vznikalo celkem 1179 nových bytů, což představovalo 8,2 % z celopražského objemu nabídky nových bytů realizovaných v rámci aktuálních developerských projektů v roce 2020. Druhý nejvyšší počet nových bytů (1 082) jsme evidovali v katastrálním území Hlubočepy (zde jsou realizovány projekty zejména na sídlišti Barrandov). Z obrázku 2 vyplývá, že kromě Modřan a Hlubočep byly dalšími katastrálními územími s vysokou koncentrací nové bytové výstavby především Žižkov (937 bytů), Strašnice (842 bytů) a Karlín (798 bytů).
Závěrečné shrnutí a výhled pro rok 2021
V září 2020 jsme na území Prahy evidovali nejintenzivnější bytovou výstavbu za posledních 10 let, alespoň co se týče počtu bytů vznikajících prostřednictvím aktuálních developerských projektů novostaveb bytových domů. Kromě růstu celkového objemu výstavby dochází i ke zvyšování disponibilní nabídky (tj. počtu neprodaných bytů) a zároveň je stále zaznamenáván výrazný nárůst nabídkových cen nových bytů. Zdražování bytů v novostavbách v posledním roce (tj. od září 2019 do září 2020) dokonce oproti předchozímu období ještě více nabralo na intenzitě. S ohledem na mimořádné události roku 2020 související s koronavirovou pandemií lze označit tento vývoj za poměrně překvapivý a lze konstatovat, že pražský trh s novými byty tak doposud nebyl touto novou bezprecedentní situací významněji zasažen (např. na rozdíl od trhu s nájemními byty). Může to však být zapříčiněno tím, že pro oblasti nemovitostního trhu a zejména stavebnictví je typická velká setrvačnost a případné dopady pandemie a zhoršené makroekonomické situace se mohou na pražském primárním rezidenčním trhu projevit až s delším časovým odstupem.
Pro rok 2021 očekáváme, že na území Prahy bude celkově dokončeno okolo 5,5–6 tisíc bytů, a to pokud připočteme i byty dokončované mimo identifikované developerské projekty (mj. vč. bytů v nástavbách, přístavbách, vestavbách a v rodinných domech). Růst cen nových bytů by již neměl probíhat s takovou intenzitou jako mezi lety 2019–2020, případně mohou ceny stagnovat. Přesto nelze očekávat, že by se v roce 2021 výrazněji zlepšila finanční dostupnost bydlení, která je v Praze jedna z nejnižších v Evropě. Z hlediska územního působení nové bytové výstavby neočekáváme v roce 2021 žádné významné změny. Výstavba bude nadále velmi silná zejména na území obvodů Praha 5, 8 a 9.
- Seriál Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020
-
- Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 I., 13. 4. 2021
- Analýza bytových developerských projektů v Prazen za rok 2020 II., 15. 4. 2021 (právě čtete)