Zřízení energetických sítí na pozemcích pod pozemní komunikací
Obce vlastní celou řadu pozemků, z nichž některé se stávají předmětem zájmu provozovatelů energetických sítí, kteří v nich chtějí umístit své inženýrské sítě. Následuje vyjednávání s obcí o ceně za zřízení služebnosti pro tyto stavby. Mohou obce (nadále) používat ceníky, které v minulosti pro tyto účely schválily?
Pozemky pod místními komunikacemi bývají využívány pro umístnění celé řady inženýrských sítí, jako jsou např. inženýrské sítě sloužící distribuci elektřiny, plynu, tepla, přičemž provozovatelé těchto sítí se, zejména pokud jde o sítě upravené energetickým zákonem, často liší od vlastníků pozemků ležících pod pozemními komunikacemi – těmi bývají v případě místních komunikacích zpravidla obce.
Právě odlišnost vlastnictví pozemku a zřizované inženýrské sítě vyžaduje, aby si provozovatelé těchto sítí zajistili (soukromoprávní) oprávnění na těchto pozemcích své inženýrské sítě zřizovat, neboť veřejnoprávní oprávnění (typicky územní rozhodnutí) jim k tomu nestačí (jednalo by se o neoprávněnou stavbu). V případě inženýrských sítí, které jsou regulovány energetickým zákonem, může být tím, co opravňuje provozovatele na cizím pozemku takovou síť zřídit a provozovat, pouze služebnost (terminologií energetického zákona „věcné břemeno“).
Služebnosti inženýrské sítě
Podle ustanovení § 25 odst. 4 energetického zákona je provozovatel distribuční soustavy povinen zřídit služebnost umožňující využití cizí nemovitosti nebo její části pro účely zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy, přetnutí této nemovitosti vodiči a umístění v nich vedení, a to smluvně s vlastníkem nemovitosti. V případě, že je vlastník mimo jiné nečinný, nebo s ním nedošlo k dohodě a jsou-li dány podmínky pro omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě podle zákona o vyvlastnění, vydá příslušný vyvlastňovací úřad na návrh příslušného provozovatele distribuční soustavy rozhodnutí o zřízení služebnosti umožňující využití této nemovitosti nebo její části. Obdobný postup stanovuje energetický zákon i v případě zřizování služebností pro další typy inženýrských sítí.
Z uvedeného vyplývá, že provozovatel má povinnost pokusit se s obcí (vlastníkem pozemku) nejdříve dohodnout. Teprve když jednání k dohodě nevedou, může se za uvedených podmínek obrátit na vyvlastňovací úřad. Praxí provozovatelů je zpravidla nabídnout cenu za zřízení služebnosti, která se podstatně liší od představ obce, jejíž pozemek má být služebností zatížen. Jde o smluvní cenu, což znamená, že v zásadě záleží pouze na smluvních stranách, na jaké ceně se dohodnou.
Určitá omezení smluvní volnosti ovšem přináší speciální právní úprava, jakou je např. liniový zákon či zákon o obcích. V případě zákona o obcích je obec ve své smluvní volnosti limitována ustanovením § 38 zákona o obcích, jež zakotvuje povinnost nakládat s majetkem obce účelně a hospodárně, což lze vyložit i tak, že by neměla zatěžovat svůj pozemek za cenu nižší, než je cena obvyklá. Výjimečně by tak mohla učinit v případě, že by tím sledovala jiný důležitý důvod, který je v souladu se zájmy obce.
Ceníky obcí
Celá řada obcí (ale nejen jich, příkladmo lze uvést kraje, správce pozemních komunikací či některé státní organizace) zpracovala ceníky stanovující náhrady za zřízení služebnosti zatěžující jejich pozemky, přičemž tyto ceníky se liší nejen co do výše ceny, ale i co do podrobnosti podmínek, včetně např. rozlišení druhu zatíženého pozemku, za kterých jsou ochotny své pozemky zatížit.
K určitému rozčarování pak dochází na straně obcí v případech, kdy v rámci jednání o zřízení služebnosti předloží provozovatel sítě obci návrh obsahující výrazně nižší cenu za zřízení služebnosti, než obec na základě svého ceníku očekávala.
Jaká je tedy povaha ceníku? Ceník vydaný obcí, a to bez ohledu na to, jakou formou či kterým orgánem byl přijat či vyhlášen, v zásadě pouze deklaruje navenek představu obce o ceně, nejde o obecně závazný právní předpis. Stejně tak jako provozovatel inženýrské sítě může přijít s jakýmkoliv (i „nepřiměřeně“ nízkým) návrhem ceny a obec takový návrh nemusí akceptovat, může obec navrhnout jakoukoliv (i „nepřiměřeně“ vysokou) cenu (odůvodněnou např. ceníkem) a distributor takový návrh nemusí akceptovat.
Jako velkou výhodu ceníků lze považovat to, že cena za zřízení služebnosti je dopředu známa všem zájemcům, a jednání obce je tak transparentní. Stejně tak mohou ceníky (resp. jasně stanovená pravidla) výrazně snížit v důsledku jednoduchých výpočtů transakční náklady na zřízení služebnosti.
Nevýhody ceníků se pak projevují u těch ceníků (podmínek), které nezohledňují bližší okolnosti zřízení služebnosti, zejména to, jaký pozemek se zatěžuje. Nezřídka se lze setkat s ceníky, které stanovují jednotnou cenu za 1 bm či m2 zatíženého pozemku, aniž by však zohledňovaly, zda jde např. o pozemek pod pozemní komunikací, zemědělskou půdu či pozemek určený k zastavění. Je pak zjevné, že újma způsobená stavbou inženýrské sítě (a tomu odpovídající cena služebnosti) by se měla v jednotlivých případech lišit.
Z uvedeného důvodu se ceníkové ceny jeví jako účelnější pro typizované případy, které nebudou v rámci území obce vykazovat rozdíly, např. pro pozemní komunikace, eventuálně pro pozemky, které zatížení služebností v zásadě neovlivní z hlediska využitelnosti (zeleň apod.).
Změny od 1. ledna 2021
S účinností od 1. ledna 2021 byl novelizován zákon o oceňování majetku, související „oceňovací“ vyhláška, energetický zákon i liniový zákon. Nově se tak v energetickém zákoně octlo ustanovení § 96 odst. 11, podle nějž platí, že pokud se pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene (služebnosti) podle energetického zákona zpracovává znalecký posudek, určí se náhrada ve výši tzv. ceny zjištěné dle zákona o oceňování. Účelem této změny bylo stanovení jednotného způsobu zpracování znaleckých posudků pro stanovení náhrady za zřízení věcného břemene (služebnosti) podle energetického zákona. Jde o reakci na dosavadní nejednotnou praxi, kdy se jednotlivé znalecké posudky od sebe navzájem lišily jak v použité metodě ocenění, tak ve výši stanovené náhrady.
Oceňovací vyhláška pak v ustanovení § 39b stanovuje konkrétní způsob zjednodušeného ocenění věcného břemene pro technickou infrastrukturu v případě umístění podzemního vedení technické infrastruktury do silničního nebo pomocného silničního pozemku, pokud je zřízeno na dobu neurčitou.
Uvedené změny ovšem nijak nebrání stranám možnost sjednat si náhradu za zřízení služebnosti bez zpracování znaleckého posudku a za ceny odlišné od cen, které by byly případně stanovené znaleckým posudkem, pokud by byl zpracován (např. v případě vyvlastnění práva služebnosti či na základě dohody stran při jednání o ceně).
V případě, že se obec s provozovatelem nedohodne na ceně a provozovatel se obrátí na vyvlastňovací úřad, tak v případě, kdy budou naplněny podmínky zákona o vyvlastnění, dojde ke zřízení věcného břemene (služebnosti) rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu. Zákon o vyvlastnění nově stanovuje, že náhrada za zřízení věcného břemene náleží vyvlastňovanému ve výši určené podle zákona o oceňování, tedy výše uvedeným způsobem.
Nicméně zákon o vyvlastnění dále stanoví, že náhrada se má stanovit takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídala majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Zákon o vyvlastnění tedy implicitně připouští, aby vyvlastňovací úřad za použití obdobných kritérií jako soud v jiných případech omezení vlastnického práva stanovil náhradu odlišně od ceny věci stanovené znaleckým posudkem (tedy i cenu vyšší).
Z uvedeného (ač mohou být některé obce přesvědčovány o opaku) tedy vyplývá, že ve fázi vyjednávání o ceně mají obce nadále možnost navrhovat výši náhrady, za kterou jsou ochotny zatížit své pozemky služebností inženýrské sítě, přičemž mohou vycházet ze svých ceníků. Musí však počítat s tím, že v případě, kdy k dohodě nedojde, může vyvlastňovací úřad rozhodnout o vyvlastnění, přičemž náhrada bude zpravidla odpovídat částce vypočtené dle oceňovací vyhlášky (neprokáže-li se, že jim vznikla větší majetková újma).