Spoluprací s investory k udržitelnému rozvoji

Strategické plány měst a obcí musí počítat s klimatickými změnami a směřovat územní rozvoj podle předem stanovených mantinelů. Česká města řeší, jak zavádět účelná opatření a kam směřovat pozornost ve vztahu k udržitelnosti. Práce s územním plánem a nová pravidla pro developery představují zásadní způsob, jak mohou města svůj rozvoj vzít do vlastních rukou a adekvátně pracovat s tím hlavním, co mají k dispozici – s pozemky a veřejným prostorem.

Zásady spolupráce s investory

Všechny obce a jejich samosprávné orgány usilují na svém území o vytvoření kvalitního veřejného prostoru, který funguje ve prospěch lidí, kteří v daném místě žijí nebo se v něm pohybují. Zajistit udržitelný rozvoj obce a města znamená nejenom starost o svěřený majetek, ale také nové investice, které samospráva realizuje ve spolupráci s investory. Cíle samosprávy a záměry developerů je potřebné uvést do souladu. Nastavit transparentní a předvídatelné prostředí včetně potřebných regulatorních opatření umožní Zásady pro spolupráci s investory.

Pro české samosprávy je dlouholetým partnerem v tomto směru kancelář Frank Bold, jejíž advokáti pomáhali s tvorbou zásad spolupráce vedle Prahy a Brna také ve městech, jako je např. Jihlava, Liberec, Pardubice, Mikulov, Chlumec nad Cidlinou nebo v obcích jako Čeladná či Ostravice.

Zásady pro spolupráci s investory jsou přínosem jak pro obce a města samotné, tak i pro investory. Pokud se taková pravidla nastaví korektně, vedou k přilákání kvalitních developerů, kteří pak přispívají k udržitelnému rozvoji města. Zásady formují partnerský vztah mezi městem a developerem, protože cíl mají obě strany společný.

„Když developer připravuje novou výstavbu, znamená to, že získává část městského prostoru ve svůj prospěch a měl by se snažit kompenzovat i náklady spojené s užíváním projektu. Naší prací je tyto znalosti nákladů a příjmů zanalyzovat a mít tak podklad pro férový dialog mezi developmentem a městem,“ přibližuje urbánní ekonom Vít Zeman, který s kanceláří Frank Bold dlouhodobě spolupracuje.

Zásady je nutné aktualizovat

Zásady pro spolupráci s investory jsou dokumentem, který stanovuje jasná pravidla pro vstup investora do území obce, umožňuje oběma stranám – obci i investorovi – vést vzájemná jednání o konkrétních projektech efektivně a zajistit spravedlivou účast investora na nákladech na veřejnou infrastrukturu a veřejné služby vyvolané novou výstavbou. I na tento dokument ale dopadnou zásadní změny v souvislosti se začátkem účinnosti nového stavebního zákona od 1. 7. 2024.

Zásady pro spolupráci s investory, které obce přijaly v době účinnosti dosavadní právní úpravy, z ní nutně vychází. To se přitom netýká jenom terminologie a odkazů na dosavadní právní úpravu, ale i mechanismů, které byly nastaveny tak, aby odpovídaly procesním postupům a požadavkům podle v tu dobu platného stavebního zákona.

Nový stavební zákon ovšem přináší celou řadu změn s přímým dopadem na uzavírání smluv s investory a zásady je tak nutné aktualizovat. V opačném případě totiž obcím hrozí, že podle nich nebude možné postupovat. Čeho se změna od 1. 7. 2024 týká – podrobněji uvádí advokátka Lenka Hlaváčová, Frank Bold Advokáti:

• Smlouvy s investory, podle nové terminologie plánovací smlouvy, nově nebudou mít povahu inominátních soukromoprávních smluv. Podle výslovné úpravy v novém stavebním zákoně půjde o smlouvy veřejnoprávní. To se mimo jiné projeví v potřebě náležitě doložit veřejný zájem, možnostech ukončení smlouvy a dalších aspektech.
• Z hlediska nastavení zásad je klíčovou novinkou také zavedení jediného povolovacího řízení, kterým bude nově povolováno jak umístění stavby, tak i konkrétní podoba stavebního záměru. Ruší se tak dosavadní rozdělení na územní a stavební řízení a s tím je třeba v zásadách počítat. Další zásadní změny se týkají i požadavků na nezbytnou infrastrukturu, bez které nelze záměr povolit.

Všechny tyto otázky se promítají do nastavení zásady pro spolupráci s investory. Pokud tedy obce podle nich chtějí postupovat i po nabytí účinnosti nového stavebního zákona, musí je aktualizovat. To se logicky týká i vzorových smluv, které obvykle bývají součástí zásad.

Vztahy obcí a měst s investory – příklady spolupráce

Dlouhodobě s participací investorů na rozvoji města pracuje například Brno, Liberec nebo Pardubice. Prvním statutárním městem se Zásadami pro spolupráci s investory se stala Jihlava, kde se díky tomu zrychlila a zpřehlednila komunikace s developery a také se prostřednictvím nároků na novou výstavbu daří budovat veřejnou infrastrukturu či občanskou vybavenost.

Mezi městy, která pravidla pro investory aktuálně chystají, patří například Hradec Králové, Příbram či obce v Krkonoších, jako je Roudnice nad Jizerou, Jilemnice, Vrchlabí a Harrachov. „V Hradci Králové chceme dát procesu pevné obrysy a spolupráci s investory založit na partnerském přístupu a vzájemném dialogu, který vychází z transparentně stanovených principů. Tímto novým přístupem zároveň směřujeme město k trvale udržitelnému rozvoji a chráníme a rozvíjíme zájmy svých obyvatel,“ doplňuje primátorka města Hradce Králové Pavlína Springerová.

Některá města se chtějí rozvíjet s podporou kvalitního developmentu a také cílit zájem investorů do potřebných lokalit, kde je rozvoj žádoucí. Například Příbram, podobně jako jiná města ve Středočeském kraji, čelí problémům spojených se stěhováním obyvatel do menších obcí mimo městské aglomerace, nedostatečnou bytovou výstavbou či s chybějící pracovní silou. „Politická reprezentace města si je dobře vědoma této situace. Už před nějakou dobou jsme učinili dílčí kroky proto, abychom směr vývoje otočili. Začali jsme řešit především otázku, jak se zasadit o to, aby z Příbrami bylo město, které láká jak k životu, tak k podnikání. Došlo například k personální změně v osobě městského architekta a s ním i k hledání nových příležitostí,“ říká starosta Příbrami Jan Konvalinka.

Jiná města – jako třeba Mikulov – naopak skrze Zásady přistupují k omezení developmentu, který je zaměřen na krátkodobé apartmánové bydlení bez příspěvku na přizpůsobení veřejného prostoru pro stálé obyvatele. „Cestovní ruch je pro Mikulov a pro jeho budoucnost zcela klíčový. Město dnes ale čelí řadě velkých výzev spojených s úbytkem trvale žijících obyvatel a nekontrolovanou výstavbou nemovitostí určených jen pro rekreační účely. Ty Mikulov neúměrně zatěžují a ve skutečnosti dlouhodobě neprospívají ani rozvoji turistiky. Potřebujeme tedy nastavit nová pravidla, jak mohou investoři s městem spolupracovat. Shodli jsme se, že aby mohl dostat stavební záměr od města zelenou, je potřeba splnit určité podmínky,“ vysvětluje starostka Mikulova Jitka Sobotková.

Dobrou zkušenost s fungujícími Zásadami mají dále obce v Beskydech: Ostravice, Čeladná a Bílá. Díky spolupráci města a investorů se v těchto obcích, které jsou atraktivní pro nové investorské záměry a bytovou výstavbu, daří získávat finance na občanskou vybavenost a obecní infrastrukturu, jejíž údržba je jinak pro samosprávy poměrně nákladná. „Zájem investorů o naši obec je obrovský. Spolupráce s investory má být o podpoře obce a má směřovat také k podpoře místního obyvatelstva,“ říká starostka Ostravice Pavlína Stankayová. Developeři, kteří chtějí v Ostravici stavět nové byty, by tak měli přispívat tisíc korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy do Programu veřejné infrastruktury obce Ostravice. V případě některých pozemků by to znamenalo až dvacetimilionový příspěvek pro obec.