K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace

Nebojte se veřejných dražeb

Datum: 16. 5. 2012, zdroj: OF 2/2012, rubrika: Ostatní

Při pouhém vyslovení slova dražba se většině z nás okamžitě vybaví finanční problémy. Nelze se tomu divit, když z médií neustále slyšíme či čteme, že na majetek dlužníka byl prohlášen konkurz nebo nařízena exekuce.

Ne všechny dražby však souvisí s finančními problémy. V prvé řadě je třeba vysvětlit situaci v oblasti dražeb v České republice. Dala by se vyjádřit jedním slovem – chaos. Dražby provádějí různé subjekty podle různých právních předpisů. První skupinu tvoří dražby nedobrovolné, které provádějí exekutoři, soudy, finanční úřady či celní úřady (při vymáhání daní a nedoplatků) procesně podle občanského soudního řádu.

Dále je zde zákon o veřejných dražbách, který upravuje provádění veřejných dražeb dobrovolných a nedobrovolných. Podle tohoto předpisu pak postupují celní úřady (dražby dobrovolné při zpeněžování zabaveného majetku), územní samosprávné celky a ostatní orgány státní správy (např. ministerstva) při zpeněžení vlastního nepotřebného majetku, a dražebníci na základě vydaného příslušného živnostenského oprávnění.

A jako perličku je třeba uvést, že zákon upravující činnost exekutorů – exekuční řád – umožňuje, aby exekutoři prováděli i dražby dobrovolné. Avšak již neuvádí, podle jakého právního předpisu je mají provádět. Takže v praxi je naprosto běžné, že exekutoři si pro tyto dražby každý nastavuje pravidla sám. Tato roztříštěnost přináší nemalé problémy nejen zájemcům o koupi majetku v dražbě, ale i přímo účastníkům těchto dražeb, neboť pro každý typ dražby platí jiná pravidla, jiné postupy i jiné povinnosti jak před dražbou, tak i po ní. Samostatnou kapitolou je pak dohled nad všemi výše uvedenými dražbami.

Výhody veřejné dražby

Z uvedeného je zřejmé, že je možné vlastní nepotřebný majetek prodat nejen např. na základě výběrového řízení či veřejnou obchodní soutěží, ale i veřejnou dražbou. Pro města a obce tento způsob představuje poměrně velkou řadu výhod. V prvé řadě je třeba uvést transparentnost. Veřejné dražby jsou považovány za nejtransparentnější způsob zpeněžení majetku. Při dodržení zákonem stanoveného postupu a vhodným zorganizováním vlastního dražebního jednání je pak téměř nulový prostor pro jakékoliv korupční jednání. Navíc zákon přesně stanoví, kde a v jakých lhůtách musí být dražební vyhláška zveřejněna a komu zaslána. Vedení obce je tak mimo jakékoliv podezření, že veřejnou dražbu připravilo pro konkrétního zájemce.

Další nespornou výhodou je dosažení ceny mnohdy vyšší, než je tržní. Při dobře vedené licitaci může nastat v dražební místnosti taková atmosféra, kdy účastníci licitují i nad svůj, původně nastavený finanční limit. Aby se zvýšila pravděpodobnost, že se dražby zúčastní více zájemců a dojde k licitaci, je třeba velmi pečlivě stanovit výši nejnižšího podání, aby bylo zajímavé pro co nejvíce účastníků. Ze statistik za rok 2011 vyplývá, že u veřejných dražeb majetku územních samosprávných celků je cena dosažená vydražením v průměru o 17 % vyšší oproti nejnižšímu podání (stanovenému ve výši obvyklé ceny dle znaleckého posudku). S cenou pak souvisí i další pozitivum dražby. V dražební vyhlášce musí být stanoven nejzazší termín pro doplacení ceny dosažené vydražením, který nelze prodloužit. Obec tak přesně ví, kdy nejpozději bude mít k dispozici dané finanční prostředky.

K velmi významné přednosti veřejné dražby patří i fakt, že při dodržení zákona je minimální riziko, že někdo podá k soudu žalobu na neplatnost dražby. Zákon přesně stanoví, kdo je oprávněn žalobu podat a jaké další podmínky musí být splněny. Podstatná je však lhůta pro podání – pouhé 3 měsíce ode dne konání dražby. Po uplynutí této lhůty pak tato možnost zaniká. Zde je třeba uvést, že v případě prodeje na základě kupní smlouvy je lhůta pro zpochybnění kupní smlouvy až 10 let. Pro obec to znamená velmi dlouhou dobu právní nejistoty, zejména v případech, kdy by se mohly u předmětu prodeje objevit nějaké skryté vady.

V neposlední řadě je třeba zmínit i finanční zajištění úhrady nákladů na přípravu a realizaci dražby v případě, že vydražitel nedoplatí ve stanovené lhůtě cenu dosaženou vydražením a dražbu tak zmaří. Zákon na tyto případy pamatuje a stanoví, že tyto náklady se uhradí z dražební jistoty složené vydražitelem, který dražbu zmařil. V případě, že se bude konat dražba opakovaná, uhradí se z ní i náklady na opakovanou dražbu a teprve zbývající část se mu vrátí.

Ministerský dohled

Zákon ukládá Ministerstvu pro místní rozvoj ČR mj. povinnost provádět dohled nad dražebníky. V praxi to znamená, že ministerstvo může provést kontrolu mj. i na základě podnětu či žádosti. To je velmi důležité pro města a obce, které chtějí svůj nepotřebný majetek zpeněžovat veřejnou dražbou, kterou však pro ně připraví a provede dražebník („podnikatel“). Je tak ve větší míře zajištěno nejen dodržení zákona, ale i hladký, bezproblémový průběh dražby.

Je však třeba uvést, že pro některé územní samosprávné celky může být nevýhodou dražby skutečnost, že v případě zmaření dražby nelze nabídnout předmět dražby tomu, kdo učinil v průběhu licitace druhé nejvyšší podání. Tuto možnost zákon nepřipouští, je však možné konat opakovanou dražbu, která je na přípravu méně náročná.

Pro veřejnou dražbu nemusí být všechen nepotřebný majetek obce vhodný. Příkladem může být pozemek obce, na němž stojí budova jiného vlastníka. Obec samozřejmě nebude riskovat, že v dražbě tento pozemek vydraží jiná osoba např. ze spekulativních důvodů. Stejně tak nebudou pro dražbu vhodné pozemky velmi malých výměr či pozemky nevhodných tvarů logicky navazujících na pozemek jiného vlastníka.

Jak postupovat

Územní samosprávný celek v případě prodeje nepotřebného majetku musí v prvé řadě dodržovat zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, který stanoví přesný postup pro rozhodnutí a schválení prodeje nepotřebného majetku. Zastupitelstvo by mělo rozhodnout o způsobu zpeněžení veřejnou dražbou a o výši nejnižšího podání (obvykle bývá ve výši obvyklé ceny dle znaleckého posudku). Zároveň by mělo dojít k rozhodnutí, zda si veřejnou dražbu obec připraví sama či zda ji pro ni připraví a provede dražebník. Poté se již postupuje podle zákona o veřejných dražbách. Je důležité uvést, že v případě zpeněžení majetku veřejnou dražbou následně zastupitelstvo již neschvaluje nabývací titul (potvrzení o nabytí vlastnictví) na rozdíl od prodeje, kdy schvaluje kupní smlouvu. V případě dražby se vydražitel stává vlastníkem na základě jiné právní skutečnosti (tj. udělením příklepu).

Obec jako dražebník

Zákon o veřejných dražbách uvádí definici dražebníka jako osoby, která organizuje dražbu a má k tomu příslušné oprávnění; jde-li o majetek územních samosprávných celků nebo majetek státu, může být dražebníkem i územní samosprávný celek nebo příslušný orgán státní správy. Pro obec to znamená, že je dražebníkem ze zákona. Jediný požadavek, který musí splnit, je poslat na ministerstvo pro místní rozvoj žádost o zapsání do seznamu dražebníků. Po obdržení žádosti dojde k zápisu na centrální adresu obvykle do jednoho dne. Poté již může připravovat dražbu. Protože je v tomto případě navrhovatelem dražby i dražebníkem obec současně, pochopitelně neuzavírá smlouvu o provedení dražby. První listina, kterou obec vyhotovuje, je dražební vyhláška.

Obec jako navrhovatel dražby

Zváží-li obec, že při zpeněžení majetku bude pro ni výhodnější přípravu a realizaci dražby zadat dražebníkovi, je velni důležité vhodně nastavit podmínky ve smlouvě o provedení dražby. V tomto případě sice obec nebude mít s realizací dražby žádnou práci, dražebník však po ni bude chtít za odvedenou práci odměnu a ve většině případů i úhradu nákladů spojených s realizací dražby. Je žádoucí, aby zastupitelstvo rozhodlo nejen o osobě, která bude s dražebníkem „vyjednávat“ podmínky, ale zejména o maximální výši odměny (či způsobu jejího výpočtu) i o způsobu úhrady nákladů na materiální a organizační zabezpečení přípravy a průběhu dražby.

Zároveň je vhodné nechat zastupitelstvo rozhodnout i o způsobu výběru dražebníka případně o požadavcích, které by měl splňovat. Lze jen doporučit, aby výběr dražebníka proběhl transparentně podle předem stanovených kritérií.

Závěrem

Veřejné dražby spadají do působnosti Ministerstva pro místní rozvoj ČR. Zákon o veřejných dražbách ukládá ministerstvu povinnost provádět kontrolu dodržování podmínek pro organizování a provádění dražeb podle tohoto zákona. K dalším povinnostem ze zákona patří mj. i vydávání stanovisek k žádostem o vydání živnostenského oprávnění (koncese), vedení seznamu dražebníků na centrální adrese a jeho aktualizace a dohled nad správcem centrální adresy.

Ministerstvo pro místní rozvoj, odbor veřejných dražeb však jako jednu ze svých priorit spatřuje v poskytování metodické pomoci dražebníkům, zejména územním samosprávným celkům a orgánům státní správy. Pořádá pravidelné konzultační dny, semináře a školení, které vycházejí z požadavků a potřeb měst a obcí zejména po obsahové stránce. Činnost odboru veřejných dražeb reflektuje i potřeby těch, jichž se veřejné dražby jakýmkoliv způsobem, dotýkají. Pro ně jsou určeny i kontakty na webových stránkách ministerstva, prostřednictvím kterých se mohou obrátit přímo na pracovníky odboru se svými dotazy.

Ing. Zdeňka Niklasová, ředitelka odboru veřejných dražeb, MMR ČR

TOPlist
TOPlist