K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
Bezpečné úložiště České pošty

Obce a zastavení nemovitých věcí

Datum: 23. 6. 2016, zdroj: OF 2/2016, rubrika: Legislativa

Na základě § 85 písm. k) zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obecní zřízení“), je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodování o zastavení nemovitých věcí.

Na rozdíl od zastavení movitých věcí nebo práv, u kterých § 85 písm. g) obecního zřízení výslovně stanoví hodnotu vyšší než 20 000 Kč jakožto kritérium rozhodné pro vyhrazení této pravomoci zastupitelstvu obce, tak v případě zastavení nemovitých věcí žádná jejich hodnota obecním zřízením stanovena není (i o zastavení věci nemovité v hodnotě např. 1 Kč musí rozhodnout pouze a jen zastupitelstvo obce).

Zástavní právo k věcem nemovitým je označované také jako hypotéka. Hypotekární zástavní právo je bezpochyby spolehlivější prostředek uspokojení věřitele než zástavní právo k věci movité, a to z důvodu, že tržní cena věcí nemovitých je v čase vystavena mnohem menšímu kolísání než cena věcí movitých (ze střednědobého hlediska má hodnota věcí nemovitých zpravidla rostoucí tendenci). Nelze nezmínit ani publicitu, které se existence zástavního práva k věcem nemovitým evidovaným v katastru nemovitostí vyznačením tohoto práva v tomto veřejném seznamu dostává.

Vyhrazená pravomoc zastupitelstva obce

Jak vyplývá ze shora uvedeného, popsané majetkoprávní jednání (zastavení nemovitých věcí) je ve smyslu § 85 obecního zřízení tzv. vyhrazenou pravomocí zastupitelstva obce. Podle § 41 odst. 2 obecního zřízení jsou právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce (popřípadě rady obce), bez tohoto schválení neplatná.

Podle § 41 odst. 3 obecního zřízení k neplatnosti právních jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce (popřípadě rady obce), přihlédne soud i bez návrhu.

Jak vyplývá z § 41 odst. 2 obecního zřízení, případné schválení zastavení nemovitých věcí (ve vlastnictví obce) bez souhlasu zastupitelstva obce vyvolává ze zákona neplatnost takovéhoto právního jednání.

Forma právního jednání

Úprava formy právního jednání je obsažena v novém občanském zákoníku (NOZ). Ustanovení § 559 NOZ umožňuje každému subjektu zvolit si formu právního jednání, pokud není konkrétní forma právního jednání vyžadována zákonem nebo dohodou stran právního jednání.

Zástavní smlouva vyžaduje formu veřejné listiny, je-li zástavou nemovitá věc, která nepodléhá zápisu do veřejného seznamu (§ 1314 odst. 2 písm. b). Veřejná listina je vymezena v § 567 NOZ, podle kterého veřejná listina je listina vydaná orgánem veřejné moci v mezích jeho pravomoci nebo listina, kterou za veřejnou listinu prohlásí zákon. Příkladem veřejné listiny jsou např. notářský zápis či exekutorský zápis.

Soubor nemovitých věcí, které nepodléhají evidenci ve veřejném seznamu (tj. v katastru nemovitostí), je ve své podstatě takovou podmnožinou nemovitých věcí (§ 498 odst. 1 NOZ), která „zůstane“ po „odečtení“ nemovitých věcí, které naopak v katastru nemovitostí evidovány jsou ve smyslu § 3 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (konkrétní soubor věcí nemovitých evidovaných v katastru nemovitostí je dále v článku uveden).

V případě zástavní smlouvy, je-li zástavou nemovitá věc, která podléhá zápisu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), je stanovena písemná forma, což vychází z obecného ustanovení § 560 NOZ, jenž stanovuje právní jednání vyžadující písemnou formu („Písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.“).

Doložka o splnění náležitostí právního jednání

Podmiňuje-li obecní zřízení platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se v souladu s § 41 odst. 1 obecního zřízení listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla.

Případná absence doložky o splnění zákonných požadavků na příslušné listině (např. na smlouvě o zástavě věci nemovité) však sama o sobě nemá vliv na platnost právního jednání (její funkce je pouze osvědčovací).

Zástavní právo

Zástavní právo NOZ reguluje v § 1309 až § 1394. Zástavní právo patří do souboru tzv. zajišťovacích prostředků (§ 2010 odst. 1 věta první). Zástavní právo spolu se zadržovacím, neboli retenčním právem (§ 1395 až 1399) patří mezi zajišťovací instituty, které mají věcně právní povahu (a to na rozdíl od zajišťovacích prostředků s osobní povahou, kterým je typicky ručení).

Zástavní právo je právem věcným, které obvykle působí vůči všem vlastníkům zástavy (srov. § 1377 odst. 2 a 3), a to včetně pozdějších nabyvatelů zástavy.

Zásady zástavního práva:

  • zásada akcesority popisuje samotné postavení zástavního práva, a to ve vztahu k zajištěnému závazkovému právnímu vztahu; zástavní právo je tedy bytostně spjato s hlavním závazkovým vztahem; vznik i trvání zástavního práva nerozlučně souvisí se zajišťovanou pohledávkou (viz § 1376 – zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo),
  • zásada individualizace zástavy znamená, že zástavní právo může vzniknout jen k individuálně určeným předmětům právního vztahu (individualizována musí být též zajištěná pohledávka),
  • zásada subsidiarity představuje možnost zástavního věřitele přistoupit k realizaci zástavního práva až poté, kdy dluh nebyl splněn řádně a včas,
  • zásada nedělitelnosti vyjadřuje, že zástavou se zajišťuje celá pohledávka.

Funkce zástavního práva jako práva akcesorického má v zásadě dvojí funkci

  • zajišťovací, tj. „nutící“ dlužníka, aby splněním svého dluhu zbavil zástavu právní závady v podobě zástavního práva,
  • uhrazovací, tj. zjednávající zástavnímu věřiteli možnost dosáhnout uspokojení zajištěné již splatné pohledávky jinak, než se v době vzniku pohledávky předpokládalo, totiž zpeněžením zástavy a náhradním plněním z výtěžku prodeje zástavy.

Zřízení zástavního práva

Z platné právní úpravy vyplývá, že lze rozlišit:

  • dobrovolné zástavní právo (na základě zástavní smlouvy podle § 1312, včetně dohody o rozdělení pozůstalosti podle § 1696), a
  • nucené zástavní právo (obecně je upraveno v § 1342 – zástavní právo z rozhodnutí orgánu veřejné moci; na toto ustanovení NOZ následně navazují ustanovení ve zvláštních právních předpisech, např. § 170 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, nebo může zástavní právo vzniknout ex lege (ze zákona) – např. § 2344 (zákonné zástavní právo zajišťující pohledávky pachtýře vůči propachtovateli) či § 2481 (zasílatel má k zásilce, dokud je zásilka u něho nebo dokud má listiny, které ho opravňují se zásilkou nakládat, zástavní právo k zajištění dluhů příkazce vyplývajících ze smlouvy).

Zástavní smlouva

Ustanovení § 1312 odst. 1 a 2 NOZ mj. uvádějí, že zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou (v ní strany ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno), přičemž zástava může být určena jednotlivě, nebo jiným způsobem tak, aby ji bylo možné určit kdykoli v době trvání zástavního práva.

Podle § 1346 NOZ se zástavní právo vztahuje na zástavu, na její přírůstek i příslušenství (zástavní smlouva však může určit jinak). Obsahové náležitosti zástavní smlouvy jsou označení zástavy a identifikace dluhu.

Bude-li zástavou nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí, musí zástavní smlouva obsahovat označení nemovité zástavy údaji podle § 8 katastrálního zákona:

  • pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
  • pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
  • budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
  • budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
  • jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
  • rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
  • právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
  • nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.

Vznik zástavního práva

Na základě § 1316 NOZ zástavní právo k věci zapsané ve veřejném seznamu (tj. např. věci nemovité v katastru nemovitostí) vzniká zápisem v tomto seznamu, ledaže jiný právní předpis stanoví jinak.

Podle § 3 odst. 1 katastrálního zákona se v katastru nemovitostí evidují

  • pozemky v podobě parcel,
  • budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
  • budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
  • jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
  • jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,
  • právo stavby,
  • nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

Podle § 1319 odst. 2 NOZ zástavní právo k nemovité věci nezapisované do veřejného seznamu (dále i k závodu a movité věci hromadné) vznikne zápisem do rejstříku zástav. Rejstřík zástav je upraven zejména v § 35f až § 35i zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů.

Subjekty zástavněprávního vztahu

Již několikrát zmiňovaná akcesorická povaha zástavního práva má svůj reálný odraz rovněž ve vymezení jeho subjektů, neboť je třeba důsledně odlišovat jednak závazkový právní vztah, jehož obsahem je zajišťovaná pohledávka, a dále vztah zástavněprávní. Lze tedy rozlišovat následující subjekty zástavněprávního vztahu

  • obligační věřitel – je totožný se zástavním věřitelem (jejich právní postavení tedy nelze rozdělit),
  • obligační dlužník – jde o dlužníka jako stranu závazkového (obligačního) právního vztahu, a to bez ohledu na právní důvod jeho vzniku,
  • zástavní dlužník – jedná se o vlastníka zástavy (zástavce).

Obligační dlužník a zástavní dlužník mohou být totožnými subjekty, zejména tehdy, když obligační dlužník zřídil zástavní právo k věci ve svém vlastnictví. Obligační dlužník však může být osobou odlišnou od zástavního dlužníka – rozdílnost dlužníků může existovat již od samotného počátku vzniku zástavního práva, může však k ní dojít i kdykoliv posléze (byť nejprve existovala totožnost dlužníků), zpravidla převodem, eventuálně přechodem vlastnického práva k zástavě.

Vespolné zástavní právo

Ustanovení § 1345 upravuje tzv. vespolné zástavní právo (neboli simultánní). Podle uvedeného ustanovení platí, že pro týž dluh lze zastavit vespolek i několik věcí, přičemž zajišťuje-li týž dluh několik samostatných zástav, může se zástavní věřitel uspokojit z kterékoli z nich, anebo ze všech zástav.

Podstatou zástavního práva vespolného je tedy existence plurality předmětů zástavního práva (tedy existence více zástav vztahujících se však pouze k jedné pohledávce). Naproti tomu pluralita zástavních pohledávek v jediném zástavněprávním vztahu nepřichází v úvahu, v takovém případě jde o pluralitu zástavních práv.

Vespolné zástavní právo může vzniknout i rozdělením původní zástavy na samostatné věci (§ 1351), např. rozdělením jednoho pozemku na více pozemků, či rozdělením práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám ve smyslu § 1158 a násl. NOZ.

Mgr. Jan Břeň

TOPlist
TOPlist