K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
URBIS – veletrh chytrých řešení pro města a obce

Obce a právo stavby

Datum: 11. 1. 2017, zdroj: OF 4/2016, rubrika: Legislativa

Dnem 1. července 2016 nabyl účinnosti zákon č. 106/2016 Sb., který novelizoval mj. i zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). Tato novela obecního zřízení se dotkla i ustanovení § 85 obecního zřízení, ve kterém došlo k rozšíření vyhrazené působnosti zastupitelstva obce, a to konkrétně v novém písmenu m), podle něhož je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodování o nabytí a převodu práva stavby a smluvního zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce.

Uvedené ustanovení souvisí s novou kodifikací soukromého práva v podobě nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). S problematikou práva stavby souvisí rovněž další doplnění v § 85 obecního zřízení, a to v novém písmenu n), podle kterého je zastupitelstvu obce vyhrazeno rozhodování o zpeněžení hmotné nemovité věci ve vlastnictví obce nebo práva stavby ve veřejné dražbě a nabytí hmotné nemovité věci nebo práva stavby obcí v dražbě, ve veřejné soutěži o nejvhodnější nabídku nebo jiným obdobným způsobem, přičemž tuto pravomoc může zastupitelstvo obce zcela nebo zčásti svěřit radě obce nebo starostovi.

Vyhrazená pravomoc zastupitelstva obce

Popsané majetkoprávní jednání je ve smyslu § 85 obecního zřízení tzv. vyhrazenou pravomocí zastupitelstva obce. Podle zákon o obcích jsou právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce (popřípadě rady obce), bez tohoto schválení neplatná.

Zákon rovněž stanoví (§ 41 odst. 3), že k neplatnosti právního jednání z uvedených důvodů (tj. právních jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce), přihlédne soud i bez návrhu.

Neplatné právní jednání

S ohledem na citovaný § 41 odst. 2 obecního zřízení tak případné schválení nabytí nebo převod práva stavby či smluvní zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce bez souhlasu zastupitelstva obce vyvolává ze zákona neplatnost takovéhoto právního jednání.

Forma právního jednání

Úprava formy právního jednání je obsažena v § 559 až 564 občanského zákoníku, přičemž následky nedodržení formy právního jednání jsou uvedeny v § 582 občanského zákoníku (podle odstavce 1 citovaného ustanovení „Není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí.“). Ustanovení § 559 občanského zákoníku umožňuje každému subjektu zvolit si formu právního jednání, pokud není konkrétní forma právního jednání vyžadována zákonem nebo dohodou stran právního jednání.

Ze skutečnosti, že občanský zákoník prohlašuje právo stavby za věc nemovitou (viz § 1242), vyplývá, že smlouva musí ke své platnosti splňovat určité náležitosti, mimo jiné i písemnou formu (viz § 560 občanského zákoníku). Nedodržení písemné formy smlouvy by tak nevedlo např. ke vzniku práva stavby, neboť by nebylo možné provést jeho zápis do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí.

Doložka o splnění náležitostí právního jednání

Podmiňuje-li obecní zřízení platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se v souladu s § 41 odst. 1 obecního zřízení listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna.

Případná absence doložky o splnění zákonných požadavků na příslušné listině (např. na smlouvě o zřízení práva stavby) však sama o sobě nemá vliv na platnost právního jednání (její funkce je pouze osvědčovací).

Právo stavby

Jedním z nových (či staronových) právních institutů, které zavedl nový občanský zákoník s účinností od 1. ledna 2014 je právo stavby. Právo stavby občanský zákoník upravuje v § 1240 až 1256 s tím, že některé související aspekty práva stavby jsou uvedeny v jiných ustanoveních občanského zákoníku či v jiných právních předpisech (např. v katastrálním zákoně, daňových zákonech, atd.).

Pojem práva stavby

Podle § 1240 odst. 1 občanského zákoníku může být pozemek zatížen věcným právem jiné osoby mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Jinými slovy, právo stavby opravňuje stavebníka k tomu, aby měl na cizím pozemku umístěnu stavbu (ležící na povrchu nebo pod povrchem pozemku), přičemž toto právo lze zřídit jak na pozemku dosud stavbou nezastavěném (tzv. na „zelené louce“), tak i na pozemku, kde již stavba existuje (stavebník „přebere“ od vlastníka pozemku již existující stavbu např. za účelem její rekonstrukce či modernizace, čímž je tato stavba „včleněna“ do práva stavby).

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Na druhou stranu však podle § 1241 občanského zákoníku právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

Právo stavby je věc nemovitá (§ 1242 občanského zákoníku). Z toho vyplývá, že právo stavby lze např. prodat, darovat, směnit či pronajmout. Tyto dispozice lze ovšem činit pouze s právem stavby jako takovým, nikoliv však se samotnou stavbou, která je součástí práva stavby. Stavba, která je součástí práva stavby, není součástí pozemku a není ani samostatnou věcí v právním smyslu.

Právo stavby lze nejen převést (např. prodat, darovat), ale i zatížit (např. zástavním právem). Vyhradí-li si vlastník pozemku souhlas k zatížení práva stavby, zapíše se výhrada do veřejného seznamu, tj. katastru nemovitostí. V takovém případě lze do veřejného seznamu zapsat zatížení práva stavby jen se souhlasem vlastníka pozemku.

Vznik práva stavby

Právo stavby se podle § 1243 občanského zákoníku nabývá:

  • smlouvou (smlouva může např. stavebníku uložit, aby stavbu provedl do určité doby nebo povinnost stavbu pojistit),
  • vydržením (nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let; jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit),
  • rozhodnutím orgánu veřejné moci, stanoví-li tak zákon.

Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí [podle § 11 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona se vkladem do katastru zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence práva stavby]. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.

Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu. Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení (např. zástavní právo) v pořadí za právem stavby.

Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou (podle § 548 odst. 2 je podmínka rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou); byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní.

Právo stavby a peněžitá plnění

Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události; to neplatí, ujedná-li se závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování (deflace) a znehodnocování (inflace) peněz.

Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.

Právo stavby je dostatečnou jistotou do výše poloviny obvyklé ceny, pokud úplata ujednaná jako stavební plat bude splacena nejpozději pět let před zánikem práva stavby (věta druhé § 2014 odst. 1 občanského zákoníku).

Zánik práva stavby

Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.

Při zániku práva stavby předtím, než uplyne jeho doba, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči věcnému právu náležejícímu osobě, pro kterou bylo k právu stavby do veřejného seznamu zapsáno věcné právo, až zánikem tohoto věcného práva. Jestliže však tato osoba k výmazu udělí souhlas, nastanou právní následky výmazu práva stavby vůči jejímu věcnému právu již tímto výmazem.

Právní poměry z práva stavby

V případě stavby, která je součástí práva stavby, má stavebník

  • stejná práva jako vlastník; pokud se jedná o jiné užívání pozemku zatíženého právem stavby, má stejná práva jako poživatel, ledaže je ujednáno něco jiného, a
  • předkupní právo k pozemku (vlastník pozemku má zase předkupní právo k právu stavby; ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do katastru nemovitostí).

Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu.

Vlastníku pozemku může být vyhrazeno schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to vlastníku pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání, které není k jeho újmě. Právo stavby přechází na dědice i na jiného právního nástupce.

Zveřejnění záměru obce

V souvislosti s novou vyhrazenou pravomocí zastupitelstva obce rozhodovat o nabytí a převodu práva stavby a smluvního zřízení práva stavby k pozemku ve vlastnictví obce je třeba zmínit nově koncipovaný § 39 odst. 1 obecního zřízení, který reaguje na nové pojetí nemovité věci podle občanského zákoníku. Podle § 498 odst. 1 občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Občanský zákoník tedy rozšiřuje obsah pojmu nemovité věci, když jí rozumí nejen věci hmotné, ale též (mj.) i věcná práva ke hmotným nemovitým věcem (např. právo stavby, věcná břemena apod.).

Ustanovení § 39 odst. 1 obecního zřízení bylo novelou doplněno tak, že se zveřejňovací povinnost vztahuje primárně na hmotné nemovité věci, přičemž z nehmotných nemovitých věcí se povinnost zveřejňovat záměr výslovně rozšiřuje pouze na právo stavby, a to i na případy smluvního zřízení práva stavby k tíži obecního pozemku, neboť se svou závažností blíží prodeji obecního pozemku, a proto zákonodárce dovodil, že je navýsost účelné zveřejňovat záměr i v tomto případě.

V ustanovení § 39 odst. 1 obecního zřízení je tedy nově stanoveno, že záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky.

S ohledem na doplnění § 41 odst. 3 obecního zřízení, podle něhož je neodůvodnění odchylky od obvyklé ceny důvodem neplatnosti právního jednání, novela č. 106/2016 Sb. doplnila i v § 39 odst. 2 obecního zřízení výslovné ustanovení o neplatnosti právního jednání pro neodůvodnění odchylky od obvyklé ceny. Dále se výslovně stanoví, že odchylku není třeba odůvodňovat v případě získání vyšší ceny než je cena obvyklá (z povahy věci je tato výhodnost již sama o sobě legitimní pro odchylku, aniž by bylo nutné ji výslovně uvádět).

Způsob odůvodnění odchylky není obecním zřízením výslovně uveden, a proto i nadále platí, že odůvodnění může být např. součástí přijatého usnesení zastupitelstva obce apod. (podstatné je pouze to, aby členové zastupitelstva obce věděli, že rozhodují o ceně nižší než obvyklé a dále jaký je konkrétní důvod pro tuto odchylku).

Je vhodné doplnit, že došlo k novelizaci i § 39 odst. 3 zákona o obcích, který – v souvislosti se změnami uvedenými v § 39 odst. 1 obecního zřízení – upravuje výjimky z povinnosti zveřejňovat záměr, přičemž se zároveň doplňuje výjimka pro zveřejňování záměru prodeje, pronájmu, pachtu či výprosy právnické osobě založené obcí nebo právnické osobě, kterou obec ovládá (ve smyslu příslušných soukromoprávních norem). Tato výjimka se až dosud vztahovala pouze na právnické osoby zřízené obcí a vznikal tím neodůvodněný rozdíl vůči obdobně postaveným právnickým osobám, které byly obcí založeny.

Právo stavby a některé další zákony

Institut práva stavby kromě své úpravy v občanském zákoníku „přesahuje“ i do některých dalších zákonů. Jako příklad lze uvést § 3 odst. 2 písm. e) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, podle něhož je poplatníkem daně z pozemků stavebník, jde-li o pozemek zatížený právem stavby.

Podle § 2 odst. 1 písm. b) zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky.

Mgr. Jan Břeň

TOPlist
TOPlist