K poskytování služeb, analýze návštěvnosti a personalizaci reklamy se využívají soubory cookie. Informace o použití webu mohou být sdíleny s dalšími partnery působícími v oblasti sociálních médií, inzerce a analýz. Používáním tohoto webu s tím souhlasíte. Další informace
URBIS Smart City Fair 2020

Růst nájmů bytů a jeho právní regulace

Datum: 23. 1. 2020, zdroj: OF 5/2019, rubrika: Bydlení

Rostoucí nájmy jsou problémem řady zejména větších obcí a měst. Zejména v bytech, v nichž dlouho platilo regulované nájemné, a majitelé od ukončení procesu deregulace v roce 2012 nájem nezvyšovali, dochází často ke skokovému nárůstu nájmů, který nutí stávající nájemníky hledat bydlení jinde. To může pak mít vliv nejen na jejich individuální osudy, ale i na proměnu sociální struktury obyvatelstva měst či jednotlivých jejich lokalit.

Obzvláště těžce dopadá zvyšování nájmů na seniory, kteří dosud platili nájem z nízkého důchodu s vypětím sil, nicméně na novou výši nájmu už nemají prostředky. Cílem tohoto příspěvku je shrnout zákonná pravidla pro zvyšování nájmů i možností pomoci těm, kteří mají s placením nájmu problémy.

Kdy a jak lze zvyšovat nájem?

V první řadě je nutné si vyjasnit, zda je uzavřena stávající nájemní smlouva na byt na dobu určitou nebo neurčitou.

Pokud jde o smlouvu na dobu určitou, například na rok, tak je situace jednoduchá. Nájem končí uplynutím sjednané doby. Po jejím uplynutí je na nájemci a pronajímateli, aby se případně dohodli na jejím pokračování. Její automatické prodlužování může být zakotveno i přímo ve smlouvě. V každém případě je však na smluvních stranách, aby si určily, kolik bude nájemné činit. Vše je přitom na dohodě, k níž samozřejmě také dojít nemusí a nájemník bude muset v takovém případě po uplynutí doby nájmu byt opustit a hledat si bydlení jinde.

Složitější a pro nájemníka zpravidla výhodnější je situace, kdy má smlouvu na dobu neurčitou nebo nastává případ, kdy pronajímatel chce měnit výši nájmu před ukončením nájemní smlouvy na dobu určitou. Pak by se mělo postupovat dle ustanovení občanského zákoníku. Obecně zde samozřejmě stejně jako u jiných smluv platí, že se strany mohou dohodnout jakkoli na změně stávající smlouvy. Občanský zákoník ale obsahuje také mechanismus, jak zvýšit (ale i snížit nájemné) nájemné i bez souhlasu jedné strany, pokud tato možnost není ve smlouvě výslovně vyloučena.

Pokud si vezmeme tedy zmíněný případ zvyšování nájmu, pak by pronajímatel měl navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše obvyklého nájemného v daném místě a čase za obdobný byt. Navržené zvýšení by v takovém případě nemělo být, v souladu s § 2249 občanského zákoníku, vyšší než 20 % v součtu všech zvýšení za poslední tři roky. Pokud by návrh toto nerespektoval a nešlo by ani o výjimku uvedenou níže, tak by šlo o návrh nicotný a v případě podání žaloby by mělo být přihlédnuto k tomu, že pronajímatel nesplnil povinnost navrhnout zvýšení v maximální možné výši a není tak ani aktivně legitimován k podání žaloby.

Omezení 20 % neplatí u bytů (kvůli přechodnému ustanovení v § 3074 odst. 2 občanského zákoníku), u nichž nebylo nájemné zvyšováno od ukončení deregulace nájemného v roce 2012. Nájemce tak platí nájemné, které bylo navýšeno mechanismem každoroční deregulace do zákonné výše. Pokud se tedy od té doby nájemné neupravovalo, tak může dát návrh na zvýšení do plné výše obvyklého nájemného. Právě to je stále častější realita, s níž se nájemci zejména ve větších městech či lokalitách s vysokými nájmy setkávají.

Pokud nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu nesdělí, že souhlasí s novou výší nájmu, tak má pronajímatel právo se během dalších třech měsíců obrátit na soud, který může o zvýšení nájmu rozhodnout. Soud pak už není vázán procentním limitem na zvyšování nájemného, ale může nájemné zvýšit na cenu v místě obvyklou.

Obvyklá výše nájemného

Vodítka, co vše by měl soud při svém rozhodování zohlednit, jsou pak obsažena v nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Výši v místě obvyklého nájemného určuje buď znalec, nebo je přípustné i určení ceny na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Zohledňuje se jak faktický, tak právní stav, tedy jak kvalita bydlení, tak obsah sjednaných práv a povinností smluvních stran.

Dle judikatury by se měla zohledňovat i častá praxe, kdy nájemníci v minulosti byty rekonstruovali se souhlasem pronajímatele na své náklady. Takové zhodnocení by se nemělo pak odrážet ve vyšším nájmu. Důležitá je také informace, že soud rozhoduje s účinností ode dne podání návrhu. V případě, že by tedy dal pronajímateli zapravdu, tak nájemce bude muset zvýšený nájem uhradit i zpětně. Není bez zajímavosti, že stejný mechanismus platí i obráceně, kdy nájemce naopak žádá o snížení nájemného. Takový postup lze použít třeba v případech, kdy naopak z nějakého důvodu kvalita bydlení trvale poklesla.

Příspěvek na bydlení

Pomoci nájemníkům, kteří mají problém nájem zaplatit, mohou sociální dávky. Příspěvek na bydlení je určen zejména pro nájemníky, ale třeba i pro majitele bytů, kteří nejsou schopni utáhnout náklady spojené s bydlením. Nejde tedy o dávku hmotné nouze, kde by se zkoumaly podrobně majetkové poměry žadatele. Jediné, co je relevantní, jsou příjmy a výdaje na bydlení. Na příspěvek má nárok ten, kdo platí za náklady na bydlení (tedy nejen nájem, ale i další náklady, jako jsou služby, elektřina nebo plyn) alespoň 30 % svých příjmů (v Praze 35 %). Další podmínkou je, aby součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 či 0,35 nebyl vyšší než částka normativních nákladů na bydlení.

Například částka normativních nákladů na bydlení činí pro rok 2019 pro samostatně bydlící osobu v Praze 8233 Kč. Co to tedy v praxi znamená? Na příspěvek má samostatně bydlící osoba nárok v případě, že její příjmy budou nižší než cca 23 000 Kč za měsíc. Zároveň musí na nájem vydat alespoň 35 % tohoto svého příjmu. Stát pak v rámci příspěvku na bydlení doplatí to, co zaplatí nájemce nad rámec těchto 35 %, ale pouze do výše normativních nákladů na bydlení, které se na něj vztahují. Pokud má tedy třeba konkrétní senior starobní důchod 12 000 Kč a náklady na bydlení 9000 Kč, měl by mu náležet příspěvek na bydlení ve výši 4033 Kč, což již může citelně pomoci. Problém je, že normativní náklady na bydlení stanovené v právních předpisech neodpovídají často realitě nájmů v Praze. Pokud by za nájem platil o 3000 Kč více, tak vzhledem k tomu, že částka jde nad rámec normativních nákladů, tak by příspěvek na bydlení zůstal pořád stejný.

Také je třeba pamatovat na to, že pro potřeby posuzování nároku na příspěvek se do domácnosti započítávají všechny osoby, které mají v bytě hlášen trvalý pobyt, i když třeba v místě vůbec nebydlí. Pokud někdo takový je, tak by bylo třeba, aby se dotyčný odhlásil jinam, případně mu zrušit údaj o trvalém pobytu na obecním úřadě. Dalším problémem může být to, že o dávku se žádá zpětně za každé čtvrtletí, za něž se také prokazují příjmy a výdaje. Senior tedy musí vyšší nájem nejprve zaplatit a dávku dostanete až dodatečně.

Doplatek na bydlení

Pro osoby s nízkým příjmem, kterým ani příspěvek na bydlení nevytrhne trn z paty, zde může být i další řešení, a totiž dávka v hmotné nouzi doplatek na bydlení. Ten se odvozuje z odůvodněných nákladů na bydlení. Nicméně vzhledem k tomu, že se jedná o dávku v hmotné nouzi, tak na něj dosáhne pouze malá skupina těch, kteří mají příjmy nejnižší nebo přímo žijí pouze z dávek hmotné nouze.

Článek vznikl v rámci projektu Bezplatná advokátní pomoc a osvěta pro seniory ve věci dluhů, exekucí a udržitelnosti bydlení a zaměstnání realizovaném nevládní organizací Iuridicum Remedium, z. s., a podpořeném z prostředků České republiky Ministerstvem práce a sociálních věcí.

Iuridicum Remedium, z. s.
Nabízí bezplatné konzultace s advokátem pro zaměstnance obcí, kteří se setkávají s problémy občanů z oblasti nájemního bydlení nebo dluhů (smlouvy, exekuce, insolvence). Zájemci se mohou obrátit přímo na advokáta buď e-mailem na voboril@iure.org, případně telefonicky na 728 937 902.

Mgr. Jan Vobořil, Ph.D., advokát, Iuridicum Remedium, z. s.

TOPlist
TOPlist