Obecní byty a podmínky nájemní smlouvy

Dotazy a odpovědi 2026 1.

Může být uzavření nájemní smlouvy v obecním bytě podmíněno požadavkem, aby si žadatel o byt v obci bezpodmínečně umístil trvalé bydliště? Může se takto podmínit i uzavírání dodatků k nájemní smlouvě na prodloužení doby nájmů? Nebo by byla taková obcí stanovená podmínka v rozporu s legislativou?

Požadavky na žadatele o obecní byty je možné vymezit prostřednictvím vnitřního předpisu obce, který je vydáván ve formě usnesení, rozhodnutí či jiného opatření příslušného orgánu obce v rámci její samostatné působnosti. V praxi se jedná zejména o usnesení rady obce, případně usnesení zastupitelstva. Tento předpis stanovuje pro obec interní pravidla, která by měla být dodržována při výběru nového nájemce obecního bytu, a současně může definovat situace, za nichž je možné určitým skupinám osob přidělit byt přednostně (i přes existenci pravidel ovšem nelze vyloučit, že v individuálních případech bude postupováno rozdílně – je to na politické odpovědnosti daného orgánu).

Platná právní úprava neobsahuje žádné formální požadavky na obsah těchto pravidel, je tedy nutné dovozovat toliko z jejich smyslu a účelu.

Podle § 2 odst. 2 zákona o obcích, je úkolem obce pečovat o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů. Tento účel je třeba vykládat v širším kontextu, neboť rozvoj obce není možný bez přirozeného pohybu obyvatel a bez příchodu nových osob, které se v obci chtějí usadit. Omezování přístupu k obecnímu bydlení výlučně na osoby s trvalým pobytem by bylo v rozporu s tímto smyslem a účelem obecní samosprávy.

Obec, která zcela vylučuje žadatele bez trvalého pobytu z možnosti ucházet se o pronájem obecního bytu, fakticky brání příchodu nových obyvatel, čímž si sama oslabuje sociální a ekonomický rozvoj.

Proto uvedené pravidlo nelze obci doporučit, neboť by bylo v rozporu se zásadou rovného zacházení a nediskriminace, která se vztahuje i na postupy obcí při nakládání s obecním bytovým fondem.

Na problematičnost některých dalších kritérií upozorňuje rovněž veřejný ochránce práv ve svém výzkumu: Výzkum veřejného ochránce práv 2020 – Obecní bydlení z pohledu práva na rovné zacházení a role obcí při řešení bytové nouze. V uvedeném dokumentu ombudsman identifikuje a hodnotí řadu postupů obcí, které mohou být v rozporu se zásadou rovného zacházení a zákazem diskriminace. Mezi nejčastěji zpochybňovaná pravidla patří zejména:

• Podmínka státního občanství České republiky – je v rozporu s mezinárodními závazky České republiky, pokud je z možnosti žádat o obecní byt vyloučen občan jiného členského státu Evropské unie, jeho rodinný příslušník či dlouhodobě pobývající rezident.
• Podmínka trvalého pobytu v obci po určitou dobu – obec by neměla rozlišovat mezi svými občany pouze podle délky jejich trvalého pobytu, pokud k tomu neexistují racionální a objektivně ospravedlnitelné důvody.
• Podmínka bezdlužnosti vůči obci nebo jejím příspěvkovým organizacím – dle stanoviska Ministerstva vnitra je nezbytné každou žádost posuzovat individuálně, zejména s ohledem na to, zda žadatel své závazky průběžně plní, byť s určitým zpožděním.
• Podmínka nevlastnictví nemovitosti určené k bydlení – obce by měly přihlížet k případům, kdy žadatel sice nemovitost vlastní, avšak nemůže ji z objektivních důvodů užívat k bydlení, například z důvodu jejího technicky nevyhovujícího stavu.
• Podmínka, že žadatel nesmí pobírat sociální dávky – podle Ministerstva vnitra není obec oprávněna zkoumat zdroj příjmů žadatele. Stanovení takové podmínky by navíc znamenalo rezignaci obce na plnění jednoho ze základních zákonných úkolů, kterým je vytváření podmínek pro uspokojování bytových potřeb obyvatel obce.
• Podmínka, že žadatel nesmí bydlet na ubytovně nebo mít trvalý pobyt hlášený na ohlašovně – i v tomto případě by obec svým postupem popírala smysl a účel správy obecního bytového fondu a rezignovala na povinnost aktivně napomáhat zajištění bydlení osobám v bytové nouzi.

Navzdory výše uvedenému však nelze obci bránit v tom, aby kritérium trvalého pobytu využila nikoli jako podmínku, nýbrž jako preferenční hledisko při posuzování jednotlivých žádostí. Jinými slovy, obec může v rámci své bytové politiky zohlednit trvalý pobyt žadatele v obci jako zvýhodňující faktor a při jinak srovnatelných podmínkách upřednostnit žadatele, kteří mají k obci již trvalý vztah, před těmi, kteří v obci dosud trvalý pobyt hlášený nemají. Takový postup je v souladu se zásadou proporcionality i se samosprávnou působností obce při nakládání s jejím bytovým fondem.

Michal Kysela, právník junior

Na otázky z praxe obcí a měst odpovídají dlouhodobě experti advokátní kanceláře KVB, která získala opakovaně ocenění Právnická firma roku.

Seriál Dotazy a odpovědi 2026

1. Obecní byty a podmínky nájemní smlouvy, 9. 1. 2026 (právě čtete)
2. Směna obecních pozemků, 16. 1. 2026
3. Užívání služebního vozidla pro soukromé účely, 23. 1. 2026
4. Neplatné zasedání zastupitelstva, 30. 1. 2026
5. Poplatek z pobytu a měsíční hlášení, 6. 2. 2026
6. Obecní majetek – převod nájmu a jeho zveřejnění, 13. 2. 2026