Zvýšení nájemného bez zveřejnění

Dotazy a odpovědi 2024 47.

Je možné dohodnout zvýšení nájemného za pronájem obecních nemovitostí bez vyhlášení a zveřejnění záměru?

V případě pronájmu nemovitého majetku je obecně povinností obce záměr zveřejnit (výjimkami je např. pronájem bytů, hrobových míst, krátkodobý pronájem a další). V případě změny výše nájemného je třeba stanovit, jakým způsobem k němu dochází, zda postupem předvídaným již uzavřenou smlouvou (typicky inflační doložka, či jiné smluvní ustanovení opravňující k jednostranným změnám nájemného), nebo zda je uzavírán dodatek k již uzavřené smlouvě, a tedy dochází k její změně.

Jestliže by docházelo ke zvýšení nájemného způsobem předvídaným již uzavřenou smlouvou (např. na základě inflační doložky), pak by zveřejnění záměru povinné nebylo, neboť by nedocházelo ke změně právního vztahu (nájmu).

Jinak je tomu v případě, kdy dochází ke změně smlouvy již zveřejněné (typicky dodatkem ke smlouvě). V takových případě se dovozuje, že je nutné záměr zveřejnit tehdy, jestliže jde o změnu tzv. podstatných prvků právního vztahu. Právě změna výše nájemného je změnou podstatného prvku nájemního vztahu, obecným závěrem by tak bylo, že by záměr měl být zveřejněn. Též platí, že v případě jakýchkoli pochybností je vhodné záměr preventivně zveřejnit vždy a předejít tak možným pozdějším sporům o platnost uzavřené majetkové dispozice.

Dle našeho názoru ovšem v uvedeném případě, kdy dochází pouze ke zvýšení nájemného (které bude obci placeno, tj. jde o změnu ve prospěch obce), a již žádné jiné změně, se trvání na povinnosti záměr zveřejnit jeví jako přílišný formalismus. Účelem záměru je v tomto případě posílení transparentnosti nakládání s obecním majetkem a ochrana majetku obce, přičemž obec v tomto případě nemůže být zvýšením nájemného poškozena.

Uzavíráme tak, že ač obecně lze doporučit záměr zveřejňovat, a to i preventivně, v daném případě pouhého zvyšování nájemného to dle našeho názoru bezpodmínečně nutné není, tento názor nemusí být ovšem nesporný (nelze vyloučit opačný, byť podle našeho názoru formalistický výklad).

Tereza Šlesingerová, právník junior

Na otázky z praxe obcí a měst odpovídají dlouhodobě experti advokátní kanceláře KVB, která získala opakovaně ocenění Právnická firma roku.

Seriál Dotazy a odpovědi 2024

1. Poskytnutí informace o pracovní náplni zaměstnanců obecního úřadu, 5. 1. 2024
2. Povinnost placení poplatku za odpady pro občany Ukrajiny, 12. 1. 2024
3. Pravomocné zamítnutí žádosti o povolení užívání stavby, 19. 1. 2024
4. Ubytování sociálně slabého staršího občana v nebytovém prostoru ve vlastnictví obce, 26. 1. 2024
5. Přečíslování budovy, 2. 2. 2024
6. Odměňování kronikářů, 9. 2. 2024
7. Pokládka optické sítě, 16. 2. 2024
8. Pronájem nebytových prostor, 23. 2. 2024
9. Změna územního plánu, 1. 3. 2024
10. Znečištění místní komunikace, 8. 3. 2024
11. Výběrové řízení, 15. 3. 2024
12. Hloubkový audit, 22. 3. 2024
13. Poplatek za komunální odpad, 28. 3. 2024
14. Parkování na chodníku, 5. 4. 2024
15. Platnost obecně závazné vyhlášky, 12. 4. 2024
16. Územní plán, 19. 4. 2024
17. Daň z nemovitých věcí a místní koeficient, 26. 4. 2024
18. Smlouva na služby a zakázka malého rozsahu, 3. 5. 2024
19. Veřejné ohniště a odpovědnost, 10. 5. 2024
20. Úhrada za mobilní telefon pro místostarostu, 17. 5. 2024
21. Prodej obecního pozemku dražbou, 24. 5. 2024
22. Stížnost na krmení toulavých koček, 31. 5. 2024
23. Smlouva obcí o užívání pohřebiště, 7. 6. 2024
24. Výsledky kontrol a zastupitelstvo, 14. 6. 2024
25. Kácení stromů – poplatek za místní šetření, 21. 6. 2024
26. Osvobození od poplatku za komunální odpad, 28. 6. 2024
27. Pravomoc starosty a zastupitelstva, 4. 7. 2024
28. Funkční období ředitelky školy a veřejná funkce, 12. 7. 2024
29. Dělení veřejné zakázky, 19. 7. 2024
30. Sleva při prodeji stavebního pozemku, 26. 7. 2024
31. Informace pro zastupitele, 2. 8. 2024
32. Investice do pronájmu, 9. 8. 2024
33. Zvýšená odměna místostarosty, 16. 8. 2024
34. Střet zájmů při výstavbě v obci, 23. 8. 2024
35. Povinnost zajistit fotbalové hřiště, 30. 8. 2024
36. Zveřejnění jména dárce, 6. 9. 2024
37. Právo stavby, 13. 9. 2024
38. Zasedání zastupitelstva a identifikace účastníků, 20. 9. 2024
39. Prodej historické budovy města, 27. 9. 2024
40. Skartace, kroniky a archivnictví, 4. 10. 2024
41. Jaká jsou pravidla zvedání telefonu po pracovní době zaměstnanci, kteří mají přidělený pracovní telefon?, 11. 10. 2024
42. Povinnost pořídit pasport budov, 18. 10. 2024
43. Daň z nemovitostí u neudržovaných objektů, 25. 10. 2024
44. Parkovací automaty v obci, 1. 11. 2024
45. Zábor veřejného prostranství, 8. 11. 2024
46. Odpuštění nájmů po povodních, 15. 11. 2024
47. Zvýšení nájemného bez zveřejnění, 22. 11. 2024 (právě čtete)
48. Vlastnictví mostku/lávky, 29. 11. 2024
49. Proplacení nečerpané dovolené, 6. 12. 2024
50. Působnost stavebního úřadu, 13. 12. 2024